เจ้าของที่ดินที่อ่านผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 แล้วพบว่าแปลงของตนสร้างสิ่งที่วางแผนไว้ไม่ได้ มีคำถามต่อมาว่าผังเปลี่ยนได้หรือไม่ และต้องรอนานเท่าไร คำตอบอยู่ในกฎหมายผังเมืองฉบับปัจจุบันและคู่มือปฏิบัติงานของกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งเขียนขั้นตอนและกรอบเวลาไว้เป็นรายสัปดาห์ บทนี้อธิบายขั้นตอนเหล่านั้น ส่วนสีและข้อกำหนดของแต่ละบริเวณอยู่ในบทความอื่นที่ลิงก์ไว้
LOCATION INTELLIGENCE
ผังเมืองเชียงใหม่ 2569 ขั้นตอนแก้ไขผังใช้ 40 สัปดาห์
KEY TAKEAWAYS
3 ประเด็นผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 ออกเป็นประกาศกระทรวงมหาดไทยและใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 25 พฤษภาคม 2569
ตามรูปแบบที่กฎหมายผังเมืองปี 2562 กำหนดไว้สำหรับผังที่กรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้วาง
คู่มือของสำนักผังเมืองรวมแบ่งการแก้ไขผังเมืองรวมตามมาตรา 35 เป็น 8 ขั้นตอน รวมประมาณ 40 สัปดาห์
หรือ 50 สัปดาห์ถ้ามีผู้ส่งข้อคิดเห็น และผู้มีส่วนได้เสียแสดงความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรได้ในช่วงปิดประกาศ 30 วัน
กฎหมายให้จัดทำรายงานประเมินผลผังเมืองรวมไม่เกิน 5 ปีนับแต่วันที่ผังใช้บังคับ
เมื่อนับจากวันที่ 25 พฤษภาคม 2569 รายงานของผังฉบับนี้ต้องเสร็จไม่เกินเดือนพฤษภาคม 2574
ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ 2569 เป็นประกาศกระทรวงมหาดไทย การแก้ไขตามมาตรา 35 มี 8 ขั้นตอน ราว 40 สัปดาห์ เปิดให้ส่งความเห็นช่วงปิดประกาศ 30 วัน
ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ออกตามกฎหมายฉบับใด
คู่มือขั้นตอนและกระบวนการวางและจัดทำผังเมืองรวม ของสำนักผังเมืองรวม กรมโยธาธิการและผังเมือง ฉบับเดือนเมษายน 2563 สรุปว่ากฎหมายผังเมืองฉบับปี 2562 ลงราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 71 ก วันที่ 29 พฤษภาคม 2562 และใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 25 พฤศจิกายน 2562 แทนกฎหมายผังเมืองฉบับปี 2518 ทั้งฉบับ
| ผู้วางและจัดทำผังเมืองรวม | รูปแบบการประกาศใช้บังคับ | คณะกรรมการที่ให้ความเห็นชอบ |
|---|---|---|
| กรมโยธาธิการและผังเมือง | ประกาศกระทรวงมหาดไทย | คณะกรรมการผังเมือง |
| องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น | ข้อบัญญัติท้องถิ่น | คณะกรรมการผังเมืองจังหวัด |
ผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 เป็นประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงราชกิจจานุเบกษาในวันเดียวกับที่เริ่มใช้บังคับ ผังฉบับนี้จึงอยู่ในเส้นทางของกรมโยธาธิการและผังเมือง ส่วนผังฉบับก่อนปี 2562 ออกเป็นกฎกระทรวงตามกฎหมายเดิม
ทำไมเจ้าของที่ดินต้องรู้ว่าใครเป็นผู้วางผัง
ผู้วางผังเป็นตัวกำหนดว่าคำร้องหรือข้อคิดเห็นต้องส่งถึงหน่วยงานใด และคณะกรรมการชุดใดเป็นผู้พิจารณา ผังของเมืองเชียงใหม่ฉบับนี้ออกเป็นประกาศกระทรวงมหาดไทย เจ้าของที่ดินจึงติดตามประกาศของกรมโยธาธิการและผังเมืองและหน่วยงานโยธาธิการและผังเมืองในจังหวัด ไม่ใช่ข้อบัญญัติของเทศบาล
ขั้นตอนวางผังเมืองรวมฉบับใหม่ 8 ขั้นตอน
คู่มือกำหนดขั้นตอนวางและจัดทำผังเมืองรวมกรณีกรมโยธาธิการและผังเมืองดำเนินการไว้ 8 ขั้นตอน รวมประมาณ 72 สัปดาห์ หรือ 82 สัปดาห์ถ้ามีผู้ยื่นคำร้อง
| ขั้นตอน | กรอบเวลา |
|---|---|
| 1. สำรวจ กำหนดเขตผัง วิเคราะห์ และจัดทำร่าง | 18 สัปดาห์ |
| 2. ประชุมเพื่อพิจารณาร่าง | 2 สัปดาห์ |
| 3. ประชุมรับฟังความคิดเห็นของประชาชน (มาตรา 9) | 12 สัปดาห์ |
| 4. ประชุมคณะกรรมการผังเมือง (มาตรา 26) | 6 สัปดาห์ |
| 5. ปิดประกาศพร้อมข้อกำหนด 90 วัน (มาตรา 29) | 18 สัปดาห์ |
| 6. รวบรวมและพิจารณาคำร้อง (มาตรา 30 และ 31) | 2 หรือ 12 สัปดาห์ |
| 7. จัดทำเอกสารยกร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย | 2 สัปดาห์ |
| 8. เสนอคณะรัฐมนตรีและประกาศในราชกิจจานุเบกษา (มาตรา 32 และ 33) | 12 สัปดาห์ |
ตารางสรุปอีกหน้าหนึ่งของคู่มือแบ่งเวลาเป็นสองช่วง ขั้นตอนที่ 1 ถึง 7 เป็นงานของกรมโยธาธิการและผังเมือง ประมาณ 1 ปี 2 เดือน หรือ 1 ปี 4 เดือนถ้ามีคำร้อง ส่วนขั้นตอนที่ 8 เป็นขั้นตอนทางกฎหมายประมาณ 3 เดือน คู่มือหมายเหตุไว้ว่าบางขั้นตอนทำควบคู่กันได้ และกรอบเวลาเป็นค่าประมาณ ตัวเลขนี้จึงใช้ประเมินลำดับเหตุการณ์ได้ แต่ไม่ใช่กำหนดวันตามกฎหมาย
ประชาชนมีส่วนร่วมในขั้นตอนใดบ้าง
มีสองช่วงหลัก ช่วงแรกคือขั้นตอนที่ 3 ซึ่งคู่มือกำหนดให้โฆษณาทางหนังสือพิมพ์ วิทยุ และเว็บไซต์ติดต่อกัน 7 วัน ปิดประกาศ 15 วัน แล้วจัดประชุมรับฟังความคิดเห็น ช่วงที่สองคือขั้นตอนที่ 5 และ 6 ซึ่งปิดประกาศผังที่คณะกรรมการเห็นชอบแล้วไม่น้อยกว่า 90 วัน และให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องภายในระยะเวลานั้น
ขั้นตอนแก้ไขผังเมืองรวมตามมาตรา 35
มาตรา 35 ให้แก้ไขผังเมืองรวมเฉพาะบริเวณหรือเฉพาะส่วนใดส่วนหนึ่งได้ เพื่อให้เหมาะกับสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนไป หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะ คู่มือแบ่งการแก้ไขกรณีกรมโยธาธิการและผังเมืองดำเนินการเป็น 8 ขั้นตอน
| ขั้นตอน | กรอบเวลา |
|---|---|
| 1. กรมโยธาธิการและผังเมืองจัดทำประเด็นการขอแก้ไข | 4 สัปดาห์ |
| 2. ประชุมคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวม | 4 สัปดาห์ |
| 3. ประชุมความเห็นกรมโยธาธิการและผังเมือง | 2 สัปดาห์ |
| 4. ประชุมคณะกรรมการผังเมือง | 6 สัปดาห์ |
| 5. ปิดประกาศ 30 วัน | 8 สัปดาห์ |
| 6. รวบรวม พิจารณาข้อคิดเห็น และแจ้งผล | 2 หรือ 12 สัปดาห์ |
| 7. จัดทำเอกสารยกร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย | 2 สัปดาห์ |
| 8. เสนอคณะรัฐมนตรีและประกาศในราชกิจจานุเบกษา | 12 สัปดาห์ |
รวมประมาณ 40 สัปดาห์ หรือ 50 สัปดาห์ถ้ามีผู้ส่งข้อคิดเห็น ในขั้นตอนที่ 5 ประกาศต้องมีแผนที่แสดงเขตที่แก้ไขและรายละเอียดของการแก้ไข พร้อมคำเชิญชวนให้ผู้มีส่วนได้เสียแสดงข้อคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรภายในเวลาที่ระบุในประกาศ ขั้นตอนที่ 6 ใช้มาตรา 31 กับการพิจารณาข้อคิดเห็นโดยอนุโลม
เจ้าของที่ดินเริ่มขั้นตอนแก้ไขผังเองได้หรือไม่
คู่มือเขียนขั้นตอนแรกว่ากรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้จัดทำประเด็นการขอแก้ไข และไม่ได้อธิบายวิธีที่เอกชนยื่นขอให้เริ่มการแก้ไข สิ่งที่คู่มือเขียนชัดคือสิทธิแสดงข้อคิดเห็นในช่วงปิดประกาศ 30 วัน เจ้าของที่ดินที่ต้องการเสนอประเด็นก่อนหน้านั้นควรสอบถามหน่วยงานโยธาธิการและผังเมืองของจังหวัดโดยตรง
รายงานประเมินผลผังเมืองรวมทุกไม่เกิน 5 ปี
ภาคผนวกของคู่มือสรุปว่ากรมโยธาธิการและผังเมืองหรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องจัดทำรายงานประเมินผลผังเมืองรวมตามระยะเวลาที่คณะกรรมการกำหนด แต่ไม่เกิน 5 ปีนับแต่วันที่ผังใช้บังคับ ส่วนผังนโยบายระดับประเทศ ระดับภาค และระดับจังหวัด ต้องทบทวนทุก 5 ปี
| รายการ | ผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 |
|---|---|
| วันที่ใช้บังคับ | 25 พฤษภาคม 2569 |
| รายงานประเมินผลต้องเสร็จไม่เกิน | 5 ปีนับจากวันใช้บังคับ (ไม่เกินเดือนพฤษภาคม 2574 เมื่อคำนวณ) |
| ผู้จัดทำรายงาน | กรมโยธาธิการและผังเมือง |
วันที่ในแถวที่สองเป็นการคำนวณของบทนี้ ไม่ได้มาจากประกาศ คณะกรรมการผังเมืองอาจกำหนดระยะเวลาสั้นกว่านั้นได้
รายงานประเมินผลแปลว่าผังจะเปลี่ยนหรือไม่
ไม่จำเป็น คู่มือสรุปเพียงว่าต้องจัดทำรายงานประเมินผล ไม่ได้เขียนว่ารายงานต้องนำไปสู่การแก้ไขผัง เจ้าของที่ดินจึงไม่ควรวางแผนการลงทุนโดยคาดว่าผังจะเปลี่ยนหลังรายงานออก
คณะกรรมการที่ให้ความเห็นชอบผัง
ผังเมืองรวมที่กรมโยธาธิการและผังเมืองวาง รวมถึงการแก้ไข ต้องผ่านคณะกรรมการผังเมือง ภาคผนวกของคู่มือสรุปองค์ประกอบของคณะกรรมการชุดนี้ไว้ดังนี้
| องค์ประกอบ | จำนวน |
|---|---|
| กรรมการโดยตำแหน่ง (รวมประธานและเลขานุการ) | 11 คน |
| ผู้ทรงคุณวุฒิ 9 ด้าน ด้านละ 1 คน | 9 คน |
| ผู้แทนสภาวิศวกร สภาสถาปนิก สภาหอการค้า สภาอุตสาหกรรม และสมาคมองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น | 5 คน |
| ผู้แทนสถาบันหรือบุคคลอื่น (มาจากภาคประชาสังคมอย่างน้อย 1 คน) | 4 คน |
| รวม | 29 คน |
ปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน และอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นกรรมการและเลขานุการ ผู้ทรงคุณวุฒิ 9 ด้าน ได้แก่ ผังเมือง สถาปัตยกรรมศาสตร์ วิศวกรรมศาสตร์ นิติศาสตร์ เศรษฐศาสตร์ สังคมศาสตร์ สิ่งแวดล้อม ประวัติศาสตร์หรือโบราณคดี และเกษตรกรรม
คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมต่างจากคณะกรรมการผังเมืองอย่างไร
คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมตามมาตรา 24 ประชุมในขั้นตอนต้นของการแก้ไข เพื่อให้ความเห็นในประเด็นที่จะแก้ ส่วนคณะกรรมการผังเมืองเป็นผู้ให้ความเห็นชอบ คู่มือฉบับนี้ไม่ได้ระบุองค์ประกอบของคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวม
ฟิจิทัล เอเจนซี ช่วยผู้พัฒนาโครงการในเขตผังอย่างไร
กรอบเวลาในคู่มือช่วยให้ทีมของฟิจิทัลวางแผนการสื่อสารของโครงการได้ตรงกับความจริง โครงการที่ที่ดินยังติดข้อกำหนดของผังฉบับปัจจุบันจะไม่เปิดขายด้วยภาพของสิ่งที่ยังสร้างไม่ได้ และจะบอกผู้ซื้อตรง ๆ ว่าส่วนใดของโครงการขึ้นกับผลการแก้ไขผัง
ข้อมูลที่ใช้ในเอกสารขายต้องมาจากประกาศฉบับที่ใช้บังคับ ได้แก่ ประเภทที่ดิน หมายเลขบริเวณ และข้อกำหนดของประเภทนั้น ทีมจะอ้างอิงแหล่งเหล่านี้ในทุกชิ้นงานที่พูดถึงสิ่งที่สร้างได้บนที่ดิน
ผู้พัฒนาโครงการควรเตรียมอะไรก่อนประกาศแก้ไขผังรอบถัดไป
เตรียมเลขโฉนด ตำแหน่งแปลงบนแผนที่ ประเภทที่ดินในผังปัจจุบัน และเหตุผลที่ข้อกำหนดเดิมไม่เหมาะกับพื้นที่ในปัจจุบัน ข้อมูลชุดนี้ใช้เขียนข้อคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรได้ทันทีเมื่อมีประกาศปิด 30 วัน
เก็บเหตุผลของแปลงที่ดินไว้ก่อนประกาศแก้ไขผังรอบถัดไป
ประกาศแก้ไขผังตามมาตรา 35 เปิดให้แสดงข้อคิดเห็นในช่วงเวลาสั้นกว่าตอนวางผังใหม่ คือ 30 วันเทียบกับ 90 วัน เจ้าของที่ดินที่รอให้มีประกาศก่อนแล้วจึงเริ่มรวบรวมเอกสารอาจไม่ทันเขียนข้อคิดเห็นที่มีข้อมูลครบ
ข้อคิดเห็นที่อ้างเลขโฉนด ตำแหน่งแปลง และสภาพพื้นที่ที่เปลี่ยนไปจริง จะอธิบายได้ว่าทำไมแปลงนั้นควรได้รับการพิจารณา เหตุผลแบบนี้ตรงกับเงื่อนไขของมาตรา 35 ที่ให้แก้ไขเพื่อให้เหมาะกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไปหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะ
สรุป
ผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 เป็นประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 25 พฤษภาคม 2569 ตามกฎหมายผังเมืองปี 2562 คู่มือของสำนักผังเมืองรวม กรมโยธาธิการและผังเมือง กำหนดการวางผังใหม่ไว้ 8 ขั้นตอนประมาณ 72 สัปดาห์ และการแก้ไขตามมาตรา 35 ไว้ 8 ขั้นตอนประมาณ 40 สัปดาห์ หรือ 50 สัปดาห์ถ้ามีผู้ส่งข้อคิดเห็น การแก้ไขเปิดให้ผู้มีส่วนได้เสียแสดงข้อคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรในช่วงปิดประกาศ 30 วัน ผังเมืองรวมต้องมีรายงานประเมินผลไม่เกิน 5 ปีนับจากวันใช้บังคับ และการเห็นชอบผังที่กรมโยธาธิการและผังเมืองวางเป็นอำนาจของคณะกรรมการผังเมือง 29 คน
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ต้องตรวจจากแผนผังท้ายประกาศและขอให้หน่วยงานโยธาธิการและผังเมืองรับรองประเภทของแปลงตามโฉนด วิธีอ่านสี ความสูง และข้อกำหนดของแต่ละประเภท โดยใช้อำเภอหางดงเป็นตัวอย่าง อยู่ในทำเลหางดง เช็กสีผังเมืองปี 2569 ก่อนสร้างหมู่บ้านหรือร้าน
ช่วงยื่นคำร้องตามมาตรา 29 เกิดขึ้นระหว่างการปิดประกาศก่อนผังใช้บังคับ ผังฉบับนี้ประกาศใช้แล้วเมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2569 การเปลี่ยนแปลงหลังจากนี้จึงต้องผ่านขั้นตอนแก้ไขตามมาตรา 35 ซึ่งเปิดให้แสดงข้อคิดเห็นในช่วงปิดประกาศ 30 วัน
คู่มือเขียนว่าให้ปิดประกาศแผนที่และรายละเอียดการแก้ไขไว้ในที่เปิดเผยภายในเขตของผังเมืองรวม ไม่ได้ระบุสถานที่ เจ้าของที่ดินควรสอบถามหน่วยงานโยธาธิการและผังเมืองในจังหวัดว่าจะปิดประกาศที่ใดบ้าง
นอกจากประเภทที่ดินแล้ว อาคารพาณิชย์ยังต้องมีที่จอดรถตามกฎกระทรวงที่ออกตามกฎหมายควบคุมอาคาร เกณฑ์จำนวนที่จอดของห้างสรรพสินค้าและภัตตาคารอยู่ในรีเทลเชียงใหม่ เปิด Community Mall ต้องมีที่จอดรถกี่คัน
บทนี้ไม่พบเอกสารที่ระบุว่ามีการแก้ไขผังเพื่อรองรับรถไฟฟ้า แนวเส้นทางและแผนการดำเนินงานของ รฟม. อยู่ในรถไฟฟ้าเชียงใหม่สายสีแดง 21 สถานี แผนเปิดให้บริการปี 2575
ความสูงและขนาดอาคารขึ้นกับประเภทที่ดินและข้อกำหนดของแต่ละบริเวณในผังเมืองรวม บทนี้ไม่ได้ตรวจว่าผังฉบับปี 2569 ให้เงื่อนไขพิเศษกับที่ดินริมแนวรถไฟฟ้าหรือไม่ จำนวนคอนโดและราคาประเมินรายตำบลอยู่ในคอนโดเชียงใหม่ 369 อาคาร ราคาประเมินค่ากลาง 42,650 บาท/ตร.ม.
ผังเมืองรวมกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ส่วนการต่อเติมอาคารอยู่ใต้กฎหมายควบคุมอาคาร งานบางประเภทไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร รายการงานเหล่านั้นอยู่ในสมรภูมิค้าปลีกวัสดุก่อสร้างเชียงใหม่ เกณฑ์ต่อเติม 5 ตร.ม.
ไม่ใช้แล้ว คู่มือระบุว่ากฎหมายผังเมืองปี 2562 ยกเลิกกฎหมายผังเมืองฉบับปี 2518 และฉบับแก้ไขอีก 3 ฉบับ ได้แก่ ฉบับปี 2525 2535 และ 2558
PHYGITAL INSIGHT
ฟิจิทัลเขียนประเภทที่ดินตามผังที่ใช้บังคับอยู่ลงในเอกสารขายโครงการ ไม่ใช้ประเภทที่เจ้าของหวังว่าจะได้หลังการแก้ไข เพราะการแก้ไขผังตามมาตรา 35 ใช้เวลาหลายสิบสัปดาห์และไม่มีกำหนดผลล่วงหน้า ผู้ซื้อที่เห็นข้อมูลผังตรงกับประกาศในราชกิจจานุเบกษาตรวจสอบเองได้ บริการออกแบบกราฟิกของฟิจิทัลทำแผนที่แปลงที่ดิน โบรชัวร์ และหน้าโครงการที่อ้างอิงประเภทที่ดินและเลขบริเวณจากประกาศฉบับจริง
บริการที่เกี่ยวข้อง
ให้ PHYGITAL AGENCY ช่วยต่อยอดเรื่องนี้สู่ผลลัพธ์จริง
การแก้ไขผังเมืองรวมใช้เวลาประมาณ 40 สัปดาห์ เอกสารขายโครงการระหว่างนั้นต้องอ้างผังฉบับที่ใช้บังคับอยู่
ให้ PHYGITAL AGENCY ทำแผนที่แปลงที่ดิน โบรชัวร์ และหน้าโครงการที่อ้างอิงประเภทที่ดินจากประกาศจริง สำหรับเจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาโครงการ และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเขตผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่
WRITTEN BY
PARANATH PANARATANA
CHAIRMAN OF PHYGITAL AGENCY
ประธานกรรมการบริษัท ฟิจิทัล เอเจนซี จำกัด มีประสบการณ์ดูแลการตลาดที่ผสานโลกจริงและโลกออนไลน์เข้าด้วยกัน ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในการวินิจฉัยธุรกิจ อีกทั้งยังเคยทำงานในสายวิดีโอโปรดักชั่นและภาพยนตร์ไทยอีกด้วย
