Home InsightsLOCATION INTELLIGENCE

LOCATION INTELLIGENCE

บริหารความเสี่ยง อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่เว็บไซต์

ทำเลสันป่าตอง-แม่วาง ซื้อบ้านจัดสรร ถนนส่วนกลางเป็นของใคร

9 กุมภาพันธ์ 2565

อัปเดตล่าสุด 27 กันยายน 2569

เวลาอ่านประมาณ 16 นาที

ทำเลสันป่าตอง-แม่วาง ซื้อบ้านจัดสรร ถนนส่วนกลางเป็นของใคร

KEY TAKEAWAYS

3 ประเด็น

อำเภอสันป่าตองและอำเภอแม่วางมีบ้านตามทะเบียนเพิ่มขึ้นรวม 3,279 หลังระหว่างสิ้นปี 2563 ถึงสิ้นปี 2568

ตามสถิติของสำนักทะเบียนกลาง ขณะที่จำนวนคนตามทะเบียนของสันป่าตองลดลงร้อยละ 2.91 และของแม่วางแทบไม่เปลี่ยน

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้กับการขายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป

ผู้จัดสรรต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อนตามมาตรา 21 ผู้ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปีและปรับ 40,000-100,000 บาทตามมาตรา 59

ถนน สวน และสนามเด็กเล่นตามแผนผังที่ได้รับอนุญาตตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินจัดสรรตามมาตรา 43 และห้ามโอนตามมาตรา 43/1

ผู้จัดสรรพ้นหน้าที่ดูแลได้เมื่อผู้ซื้อตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับโอน หรือเมื่อคณะกรรมการอนุมัติทางอื่นตามมาตรา 44

สันป่าตองและแม่วางมีบ้านตามทะเบียนเพิ่ม 3,279 หลังใน 5 ปี ผู้ซื้อบ้านจัดสรรควรรู้ว่าถนนและสวนในโครงการตกเป็นภาระจำยอม ห้ามโอน และส่งต่อให้นิติบุคคลหมู่บ้าน

คนที่กำลังหาบ้านในโครงการย่านสันป่าตองและแม่วาง มักดูบ้านตัวอย่างและราคาก่อนตรวจเอกสารของโครงการ อำเภอสันป่าตองอยู่ถัดจากอำเภอหางดงลงไปทางใต้ตามทางหลวงหมายเลข 108 ส่วนอำเภอแม่วางอยู่ทางตะวันตกของสันป่าตอง สองอำเภอนี้เป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่ต่อออกมาจากหางดง และแม่วางยังมีธุรกิจล่องแพกับปางช้างที่รับนักท่องเที่ยว บทนี้เจาะเฉพาะฝั่งที่อยู่อาศัย คือสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านในโครงการควรตรวจ

ข้อมูลในบทนี้มาจากสองแหล่ง คือสถิติประชากรและบ้านรายปีของสำนักทะเบียนกลาง กรมการปกครอง กับตัวบทพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่กรมที่ดินเผยแพร่ ซึ่งรวมการแก้ไขโดยฉบับที่ 2 พ.ศ. 2558 ไว้แล้ว บริษัท ฟิจิ⁠ทัล เอเจนซี จำกัด (PHYGITAL AGENCY) อ่านมาตราที่ผูกกับผู้ซื้อโดยตรง ตั้งแต่ใบอนุญาต สัญญา สาธารณูปโภค ไปจนถึงค่าส่วนกลาง แล้วเรียงตามลำดับที่ผู้ซื้อจะเจอจริง

บ้านตามทะเบียนเพิ่ม 3,279 หลังในห้าปี

สันป่าตองมีบ้านตามทะเบียนเพิ่มขึ้น 2,309 หลัง และแม่วางเพิ่มขึ้น 970 หลัง นับจากธันวาคม 2563 ถึงธันวาคม 2568 ตัวเลขนี้ดึงจากสถิติประชากรรายปีของสำนักทะเบียนกลาง ไฟล์ระดับตำบลของปี 2563 และ 2568 โดยรวมทุกสำนักทะเบียนในแต่ละอำเภอ

รายการ	อำเภอสันป่าตอง	อำเภอแม่วาง
คนตามทะเบียน ธ.ค. 2563	74,540 คน	31,919 คน
คนตามทะเบียน ธ.ค. 2568	72,370 คน	31,933 คน
บ้านตามทะเบียน ธ.ค. 2563	33,497 หลัง	11,969 หลัง
บ้านตามทะเบียน ธ.ค. 2568	35,806 หลัง	12,939 หลัง
บ้านที่เพิ่มขึ้น	2,309 หลัง (ร้อยละ 6.89)	970 หลัง (ร้อยละ 8.10)

ในระดับตำบล ตำบลสันกลางของสันป่าตองมีบ้านเพิ่มในสัดส่วนสูงสุดของอำเภอ คือจาก 3,051 เป็น 3,439 หลัง หรือร้อยละ 12.72 ในแม่วาง ตำบลดอนเปาและตำบลแม่วินเพิ่มร้อยละ 9.95 และ 9.61 ตามลำดับ ทั้งสองอำเภอมีบ้านเพิ่มเร็วกว่าคน ซึ่งแปลว่าจำนวนคนต่อบ้านหนึ่งหลังลดลงในช่วงห้าปีนี้

ตัวเลขบ้านตามทะเบียนนับอะไรบ้าง

สำนักทะเบียนนับบ้านทุกหลังที่มีเลขประจำบ้านในทะเบียนบ้าน ไม่ได้แยกว่าเป็นบ้านในโครงการจัดสรร บ้านที่เจ้าของปลูกเองบนที่ดินของตัวเอง หรืออาคารพาณิชย์ ตัวเลข 3,279 หลังจึงบอกได้ว่ามีการสร้างและขอเลขบ้านเพิ่มขึ้น แต่บอกไม่ได้ว่ามีโครงการจัดสรรกี่โครงการ ผู้ที่ต้องการจำนวนโครงการที่ได้รับอนุญาตในพื้นที่ต้องสอบถามจากสำนักงานที่ดินที่ดูแลท้องที่นั้น

ขายตั้งแต่ 10 แปลงต้องได้รับอนุญาตจัดสรร

การจัดสรรที่ดินตามมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติคือการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยได้รับค่าตอบแทน ไม่ว่าจะแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่ติดกัน นิยามนี้รวมกรณีที่แบ่งไว้ไม่ถึง 10 แปลงแล้วแบ่งแปลงเดิมเพิ่มภายใน 3 ปี จนรวมกันได้ตั้งแต่ 10 แปลงด้วย

มาตรา 21 ห้ามผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ซึ่งในต่างจังหวัดหมายถึงคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด โทษตามมาตรา 59 คือจำคุกไม่เกินสองปีและปรับตั้งแต่สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท มาตรา 22 ยังให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการแบ่งแยกไว้ก่อน ถ้าผู้ขอแบ่งตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปแสดงไม่ได้ว่าไม่ได้แบ่งเพื่อจัดสรร และให้ยื่นคำขอจัดสรรแทน

สถานการณ์	อยู่ในพระราชบัญญัตินี้หรือไม่	เหตุผลตามตัวบท
โครงการแบ่งขาย 30 แปลงพร้อมถนนและสวน	อยู่	แบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป (มาตรา 4)
แบ่งขาย 8 แปลง แล้วแบ่งเพิ่ม 4 แปลงในปีที่สอง	อยู่	แบ่งแปลงเดิมเพิ่มภายใน 3 ปี รวมได้ 12 แปลง (มาตรา 4)
แบ่งขาย 8 แปลงและไม่แบ่งเพิ่ม	ไม่อยู่	ต่ำกว่า 10 แปลง
หน่วยงานของรัฐจัดสรรตามอำนาจของกฎหมาย	ไม่อยู่	ได้รับยกเว้นตามมาตรา 5 (1)

บ้านที่แบ่งขายไม่ถึง 10 แปลงได้รับความคุ้มครองแบบเดียวกันไหม

ไม่ได้รับตามพระราชบัญญัตินี้ เพราะไม่เข้านิยามการจัดสรรที่ดินตั้งแต่ต้น ถนนที่ผู้ขายทำไว้จึงไม่ตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของมาตรา 43 และไม่มีกลไกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรองรับ ผู้ซื้อต้องตกลงเรื่องทางเข้าออกกับผู้ขายเป็นเรื่องเฉพาะราย เช่น ขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมหรือแบ่งถนนเป็นแปลงแยกให้ชัด และควรให้ทนายความหรือเจ้าพนักงานที่ดินช่วยตรวจก่อนทำสัญญา

เอกสาร 10 รายการที่ผู้จัดสรรยื่นขออนุญาต

มาตรา 23 กำหนดให้ผู้ขอจัดสรรยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาแห่งท้องที่ที่ดินตั้งอยู่ พร้อมหลักฐาน 10 รายการ รายการเหล่านี้คือชุดข้อมูลที่ผู้ซื้อใช้เทียบกับสิ่งที่พนักงานขายบอกได้

อนุมาตรา	สิ่งที่ต้องยื่น	ผู้ซื้อใช้ตรวจอะไร
(1)-(2)	โฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในชื่อผู้ขอ และหนังสือยินยอมของผู้รับจำนอง	ที่ดินติดจำนองหรือไม่ และที่ดินสาธารณูปโภคต้องไม่รับภาระหนี้
(3)	แผนผังแปลงย่อยและเนื้อที่	แปลงที่จะซื้ออยู่ตรงไหน เนื้อที่เท่าใด
(4)	โครงการสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ ค่าก่อสร้าง และกำหนดเวลาเสร็จ	ถนน ระบบน้ำ สวน จะเสร็จเมื่อใด
(5)	แผนงานและระยะเวลาบำรุงรักษาสาธารณูปโภค	ผู้จัดสรรดูแลให้กี่ปีก่อนส่งต่อ
(6)	วิธีจำหน่ายและการชำระราคา	งวดชำระตรงกับที่เสนอขายหรือไม่
(7)	ภาระผูกพันที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสีย	มีสิทธิของผู้อื่นเหนือที่ดินหรือไม่
(8)	แบบสัญญาจะซื้อจะขาย	สัญญาที่ให้เซ็นตรงกับแบบที่ยื่นหรือไม่
(9)	ที่ตั้งสำนักงานผู้ขอ	ติดต่อผู้จัดสรรได้ที่ไหน
(10)	ธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ค้ำประกัน	ใครค้ำประกันการสร้างและการบำรุงรักษา

มาตรา 31 บังคับให้ผู้จัดสรรแสดงใบอนุญาต แผนผังโครงการ และวิธีการที่ได้รับอนุญาตไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน ผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามมีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาทตามมาตรา 62

เงินค้ำประกันตามมาตรา 24 ช่วยผู้ซื้ออย่างไร

ถ้าคณะกรรมการอนุญาตในขณะที่สาธารณูปโภคยังไม่เสร็จ มาตรา 24 บังคับให้ผู้ขอจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันกับคณะกรรมการ หากผู้จัดสรรทำไม่เสร็จตามแผนผังและกำหนดเวลา ผู้ค้ำประกันต้องชำระเงินให้คณะกรรมการนำไปทำให้เสร็จ หรือคณะกรรมการอาจมอบให้ผู้ค้ำประกันรับไปทำเอง ผู้ซื้อจึงควรถามชื่อผู้ค้ำประกันตั้งแต่วันจอง

สัญญาจะซื้อจะขายต้องทำตามแบบของคณะกรรมการกลาง

มาตรา 34 กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ส่วนใดที่ไม่ได้ทำตามแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ ผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาทตามมาตรา 63

มาตรา 35 เพิ่มอีกชั้นหนึ่ง ทุกครั้งที่ผู้ซื้อชำระราคาหรือชำระหนี้จำนองที่เกี่ยวกับที่ดินจัดสรร ผู้รับเงินต้องออกใบรับเงินที่ลงลายมือชื่อผู้รับ และกฎหมายให้ถือหลักฐานนั้นเป็นหลักฐานการชำระราคา ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาทตามมาตรา 64

ข้อความในสัญญาที่ต่างจากแบบมาตรฐานมีผลอย่างไร

ข้อความที่ต่างจากแบบแต่เป็นคุณต่อผู้ซื้อยังใช้บังคับได้ ส่วนข้อความที่ต่างจากแบบและทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบไม่มีผลใช้บังคับตามมาตรา 34 วรรคสอง ผู้ซื้อควรขอแบบสัญญาที่ผู้จัดสรรยื่นไว้ตามมาตรา 23 (8) มาเทียบกับฉบับที่ให้เซ็น ถ้าพบข้อที่เพิ่มหน้าที่หรือค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อ ให้สอบถามสำนักงานที่ดินก่อนลงนาม

ถนนและสวนในโครงการตกเป็นภาระจำยอม

ถนน สวน สนามเด็กเล่น และสาธารณูปโภคอื่นที่ผู้จัดสรรทำตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามมาตรา 43 ผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพ และทำการใดที่ทำให้ประโยชน์ของภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้

มาตรา 43/1 ซึ่งเพิ่มเข้ามาในปี 2558 ห้ามโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค เว้นแต่โอนตามพระราชบัญญัตินี้หรือกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน มาตรา 33 ยังห้ามผู้จัดสรรทำนิติกรรมที่ก่อภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค ถ้าไม่มีหนังสืออนุญาตจากคณะกรรมการ และคำขอจัดสรรตามมาตรา 23 (2) ต้องระบุว่าที่ดินสาธารณูปโภคไม่ต้องรับภาระหนี้จำนอง

มาตรา	สิ่งที่ตัวบทกำหนด	ผลต่อผู้ซื้อ
43	สาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอม	ผู้ซื้อทุกแปลงมีสิทธิใช้ถนนและสวนตามแผนผัง
43/1	ห้ามโอนที่ดินสาธารณูปโภค	ผู้จัดสรรนำถนนไปขายให้บุคคลภายนอกไม่ได้
33	ห้ามก่อภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภคโดยไม่ได้รับอนุญาต	ผู้จัดสรรนำถนนไปจำนองเองไม่ได้
52	คณะกรรมการสั่งให้หยุดการกระทำที่ทำให้ภาระจำยอมเสื่อม	ผู้ซื้อร้องเรียนต่อคณะกรรมการได้

ถ้าผู้จัดสรรปิดทางหรือเปลี่ยนสวนเป็นแปลงขาย ผู้ซื้อทำอะไรได้

มาตรา 52 ให้คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ที่คณะกรรมการมอบหมาย มีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรระงับการกระทำที่ทำให้ประโยชน์ของภาระจำยอมลดลง หรือที่ผิดจากแผนผังที่ได้รับอนุญาต และสั่งให้คืนสภาพภายในเวลาที่กำหนด ผู้ที่ฝ่าฝืนคำสั่งมีโทษปรับวันละ 1,000 บาทตามมาตรา 65 ผู้ซื้อจึงควรยื่นเรื่องต่อสำนักงานที่ดินพร้อมแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับโอนสาธารณูปโภค

ผู้จัดสรรพ้นหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้หลังครบระยะเวลาที่รับผิดชอบตามมาตรา 23 (5) และต้องดำเนินการตามลำดับในมาตรา 44 ซึ่งแก้ไขในปี 2558 ทางแรกคือผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอน ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ทางที่สองคือผู้จัดสรรได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างอื่น หรือโอนเป็นสาธารณประโยชน์

การดำเนินการตามมาตรา 44 ต้องเป็นไปตามระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ซึ่งต้องกำหนดให้ผู้จัดสรรรับผิดชอบค่าบำรุงรักษาส่วนหนึ่งด้วย เมื่อจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคล และมาตรา 51 ยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรสำหรับการจดทะเบียนโอนนั้น

ต้องมีผู้ซื้อกี่รายจึงตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้

มาตรา 45 กำหนดให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการมีมติจัดตั้ง แล้วแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดิน พร้อมข้อบังคับที่มีอย่างน้อย 7 รายการ เช่น ชื่อ วัตถุประสงค์ และข้อกำหนดเรื่องการประชุมใหญ่ โครงการ 60 แปลงจึงต้องมีผู้ซื้อลงมติอย่างน้อย 30 ราย เมื่อจัดตั้งแล้ว มาตรา 47 ให้ผู้ซื้อทุกรายเป็นสมาชิก และแปลงที่ยังขายไม่ได้ ผู้จัดสรรเป็นสมาชิกแทน

ค่าส่วนกลางเก็บรายเดือนจากทุกแปลง

มาตรา 49 กำหนดให้เก็บค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยทุกแปลง และอาจกำหนดอัตราต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์หรือขนาดพื้นที่ ผู้ซื้อจ่ายสำหรับแปลงที่ตนซื้อ ส่วนแปลงที่ยังไม่มีผู้ซื้อ ผู้จัดสรรเป็นผู้จ่าย การกำหนดหรือแก้ไขอัตราต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก หรือจากคณะกรรมการในกรณีที่ใช้ทางตามมาตรา 44 (2)

มาตรา 48 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรออกระเบียบการใช้สาธารณูปโภค ระเบียบการอยู่อาศัยและการจราจร และเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากสมาชิก การออกระเบียบสองเรื่องแรกและการจัดบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิกต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่ นิติบุคคลยังยื่นคำร้องทุกข์หรือฟ้องแทนสมาชิกได้ เมื่อเรื่องนั้นกระทบสมาชิกตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป

ค้างค่าส่วนกลางนานเท่าใดจึงมีผลต่อการโอนบ้าน

มาตรา 50 ให้ผู้ที่ชำระล่าช้าจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด ผู้ที่ค้างตั้งแต่สามเดือนอาจถูกระงับบริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และผู้ที่ค้างตั้งแต่หกเดือน พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินแปลงนั้นจนกว่าจะชำระครบ ผู้ซื้อบ้านมือสองในโครงการจัดสรรจึงควรขอหนังสือรับรองการชำระค่าส่วนกลางจากผู้ขายก่อนนัดโอน

หน้าเว็บโครงการควรแสดงเอกสารใดให้ผู้ซื้อตรวจ

หน้าเว็บของโครงการจัดสรรควรมีหน้าเอกสารแยกจากหน้าแบบบ้าน ประกอบด้วยเลขที่และวันที่ของใบอนุญาต แผนผังแปลงย่อยที่ได้รับอนุญาต รายการสาธารณูปโภคกับกำหนดเวลาแล้วเสร็จ ระยะเวลาที่ผู้จัดสรรรับผิดชอบบำรุงรักษา และชื่อธนาคารผู้ค้ำประกัน ข้อมูลทั้งหมดนี้มาจากเอกสารที่ผู้จัดสรรยื่นตามมาตรา 23 อยู่แล้ว

การเขียนข้อความโฆษณาโครงการมีข้อกำหนดของตัวเองในมาตรา 29 ซึ่งบังคับให้ข้อความโฆษณาเรื่องรายการตามมาตรา 23 ตรงกับหลักฐานในคำขออนุญาต รายละเอียดเรื่องนี้อยู่ในถ่ายทำวิดีโออสังหาริมทรัพย์ ภาพที่ต้องตรงกับที่ยื่นไว้ ส่วนผู้ที่ยังอยู่ขั้นเลือกที่ดินควรตรวจว่าที่ดินอยู่ในสีผังเมืองที่ยื่นขอจัดสรรได้หรือไม่ ตามที่อธิบายไว้ในทำเลหางดง เช็กสีผังเมืองปี 2569 ก่อนสร้างหมู่บ้านหรือร้าน

ผู้พัฒนาโครงการรายเล็กควรอัปเดตหน้าเอกสารเมื่อใด

ควรอัปเดตทุกครั้งที่คณะกรรมการอนุญาตให้แก้ไขแผนผังหรือวิธีการตามมาตรา 32 และทุกครั้งที่สาธารณูปโภคแต่ละรายการสร้างเสร็จ หน้าเอกสารที่ค้างฉบับเก่าทำให้ผู้ซื้อเห็นแผนผังไม่ตรงกับที่ติดไว้ที่สำนักงานขาย ผู้พัฒนาควรระบุวันที่อัปเดตไว้ใต้เอกสารทุกชิ้น และเก็บไฟล์ฉบับเดิมไว้ให้ผู้ซื้อที่ทำสัญญาไปแล้วเทียบได้

ถ่ายรูปใบอนุญาตไว้ในวันที่ไปดูบ้านตัวอย่าง

วันแรกที่ไปสำนักงานขาย ผู้ซื้อควรถ่ายรูปใบอนุญาตและแผนผังโครงการที่ติดไว้ตามมาตรา 31 จดชื่อธนาคารผู้ค้ำประกัน และขอแบบสัญญาจะซื้อจะขายกลับไปอ่าน เมื่อได้เอกสารครบ ให้นำเลขที่ใบอนุญาตไปสอบถามสำนักงานที่ดินว่าตรงกับทะเบียนหรือไม่ และตรวจว่าแปลงที่เลือกอยู่ในแผนผังที่ได้รับอนุญาตจริง

ในวันโอน ผู้ซื้อควรเก็บใบเสร็จทุกงวดตามมาตรา 35 และสอบถามว่าระยะเวลาบำรุงรักษาของผู้จัดสรรสิ้นสุดเมื่อใด เพื่อเตรียมรวมเสียงผู้ซื้อตั้งนิติบุคคลให้ทันกำหนด 180 วันหลังได้รับแจ้ง ถ้าซื้อที่ดินในแม่วางไว้ทำธุรกิจล่องแพหรือพาเที่ยว กฎหมายที่ต้องรู้อยู่ในทำเลแม่แตง ขายทริปล่องแพให้ถูก พ.ร.บ.ธุรกิจนำเที่ยว ส่วนผู้ที่วางแผนต่อเติมบ้านหลังโอนตรวจเกณฑ์ได้ในสมรภูมิค้าปลีกวัสดุก่อสร้างเชียงใหม่ เกณฑ์ต่อเติม 5 ตร.ม.

สรุป

สันป่าตองและแม่วางมีบ้านตามทะเบียนเพิ่มรวม 3,279 หลังระหว่างปี 2563 ถึง 2568 ผู้ซื้อบ้านในโครงการที่แบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้จัดสรรต้องมีใบอนุญาตและแสดงไว้ที่สำนักงาน สัญญาต้องทำตามแบบ ถนนและสวนตกเป็นภาระจำยอมที่ห้ามโอน และผู้ซื้อกึ่งหนึ่งของแปลงทั้งหมดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านรับโอนได้ ค่าส่วนกลางที่ค้างตั้งแต่หกเดือนทำให้โอนบ้านไม่ได้

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

มาตรา 23 ให้ยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ที่ดินตั้งอยู่ ที่ดินในสองอำเภอนี้จึงยื่นที่สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่หรือสาขาที่ดูแลตำบลนั้น ผู้อนุญาตคือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ ตามนิยามคำว่าคณะกรรมการในมาตรา 4

ขอได้ มาตรา 32 ให้ผู้จัดสรรยื่นคำขอแก้ไขแผนผังหรือวิธีการต่อเจ้าพนักงานที่ดิน พร้อมหนังสือยินยอมของธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ค้ำประกัน แล้วเสนอให้คณะกรรมการพิจารณา การแก้ไขจึงต้องผ่านคณะกรรมการชุดเดียวกับที่อนุญาตครั้งแรก

มาตรา 51 วรรคสองให้เงินที่นิติบุคคลได้รับจากผู้จัดสรรหรือผู้ซื้อ เพื่อใช้บำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค ได้รับยกเว้นภาษีอากร โดยให้ตราเป็นพระราชกฤษฎีกาตามประมวลรัษฎากร ซึ่งอาจกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขไว้ นิติบุคคลจึงควรตรวจเงื่อนไขในพระราชกฤษฎีกากับผู้ทำบัญชี

ติด มาตรา 50 วรรคสามให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ เจ้าหนี้กลุ่มนี้จึงได้รับชำระจากที่ดินแปลงนั้นก่อนเจ้าหนี้สามัญ

ได้ มาตรา 70 นำมาตรา 45 ถึง 52 มาใช้กับการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยอนุโลม และให้ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงย่อยยื่นขอจัดตั้งนิติบุคคลได้ เมื่อผู้ได้รับใบอนุญาตเดิมไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค

มาตรา 60 กำหนดโทษผู้ที่แจ้งข้อความ แสดงหลักฐาน หรือรายละเอียดตามมาตรา 23 (7) อันเป็นเท็จ หรือปกปิดข้อความจริงที่ควรแจ้ง มีทั้งโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาทและจำคุกไม่เกิน 6 เดือน ศาลลงโทษอย่างใดอย่างหนึ่งหรือทั้งสองอย่างได้

PHYGITAL INSIGHT

ฟิจิ⁠ทัลถือว่าเลขที่ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน แผนผังโครงการ และชื่อธนาคารผู้ค้ำประกัน เป็นข้อมูลที่ผู้ซื้อบ้านในสันป่าตองและแม่วางควรเปิดอ่านได้ก่อนเดินทางไปสำนักงานขาย เพราะมาตรา 31 บังคับให้แสดงเอกสารชุดนี้ที่สำนักงานอยู่แล้ว ในงานบริการพัฒนาเว็บไซต์ของฟิจิ⁠ทัลสำหรับโครงการจัดสรร ทีมวางหน้าเอกสารโครงการไว้คู่กับหน้าแบบบ้าน ผู้พัฒนาโครงการรายเล็กจึงแสดงความโปร่งใสได้ตั้งแต่ผู้ซื้อค้นหาครั้งแรก

ให้ PHYGITAL AGENCY ช่วยต่อยอดเรื่องนี้สู่ผลลัพธ์จริง

WEBSITE

ออกแบบ จัดทำ ดูแลเว็บไซต์ และแอปพลิเคชั่น

VIDEO PRODUCTION

ถ่ายทำและผลิตภาพเคลื่อนไหว

CONTENT MARKETING

สร้างเนื้อหาทางการตลาด

SEO

การปรับแต่งเว็บไซต์เพื่อผลการค้นหา

ผู้ซื้อค้นหาโครงการของคุณเจอ แต่ไม่พบเลขที่ใบอนุญาตหรือแผนผังโครงการบนเว็บไซต์เลย

ให้ PHYGITAL AGENCY พัฒนาเว็บไซต์โครงการที่มีหน้าเอกสารใบอนุญาตจัดสรร แผนผัง และกำหนดเวลาสาธารณูปโภคแยกจากหน้าแบบบ้าน พร้อมระบบอัปเดตเมื่อแผนผังได้รับอนุญาตให้แก้ไข สำหรับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอำเภอสันป่าตอง แม่วาง และพื้นที่ต่อเนื่องจากหางดง

นัดประชุมผ่าน Google Meet เพิ่มเพื่อนใน LINE

WRITTEN BY

PARANATH PANARATANA

CHAIRMAN OF PHYGITAL AGENCY

ประธานกรรมการบริษัท ฟิจิทัล เอเจนซี จำกัด มีประสบการณ์ดูแลการตลาดที่ผสานโลกจริงและโลกออนไลน์เข้าด้วยกัน ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในการวินิจฉัยธุรกิจ อีกทั้งยังเคยทำงานในสายวิดีโอโปรดักชั่นและภาพยนตร์ไทยอีกด้วย

แนะนำบทความถัดไป

ดูทั้งหมดใน LOCATION INTELLIGENCE

KEY TAKEAWAYS

สารบัญ

บ้าน​ตาม​ทะเบียน​เพิ่ม 3,279 หลัง​ใน​ห้า​ปี

ตัวเลข​บ้าน​ตาม​ทะเบียน​นับ​อะไร​บ้าง

ขาย​ตั้งแต่ 10 แปลง​ต้อง​ได้​รับ​อนุญาต​จัดสรร

บ้าน​ที่​แบ่ง​ขาย​ไม่​ถึง 10 แปลง​ได้​รับ​ความ​คุ้มครอง​แบบ​เดียวกัน​ไหม

เอกสาร 10 รายการ​ที่​ผู้​จัดสรร​ยื่น​ขอ​อนุญาต

เงิน​ค้ำ​ประกัน​ตาม​มาตรา 24 ช่วย​ผู้​ซื้อ​อย่างไร

สัญญา​จะ​ซื้อ​จะ​ขาย​ต้อง​ทำ​ตาม​แบบ​ของ​คณะ​กรรมการ​กลาง

ข้อความ​ใน​สัญญา​ที่​ต่าง​จาก​แบบ​มาตรฐาน​มี​ผลอ​ย่าง​ไร

ถนน​และ​สวน​ใน​โครงการ​ตก​เป็น​ภาระ​จำยอม

ถ้า​ผู้​จัดสรร​ปิด​ทาง​หรือ​เปลี่ยน​สวน​เป็น​แปลง​ขาย ผู้​ซื้อ​ทำ​อะไร​ได้

นิติบุคคล​หมู่บ้าน​จัดสรร​รับ​โอน​สาธารณูปโภค

ต้อง​มี​ผู้​ซื้อ​กี่​ราย​จึง​ตั้ง​นิติบุคคล​หมู่บ้าน​จัดสรร​ได้

ค่า​ส่วน​กลาง​เก็บ​ราย​เดือน​จาก​ทุก​แปลง

ค้าง​ค่า​ส่วน​กลาง​นาน​เท่าใด​จึง​มี​ผล​ต่อ​การ​โอน​บ้าน

หน้า​เว็บ​โครงการ​ควร​แสดง​เอกสาร​ใด​ให้​ผู้​ซื้อ​ตรวจ

ผู้​พัฒนา​โครงการ​ราย​เล็ก​ควร​อัปเดต​หน้า​เอกสาร​เมื่อ​ใด

ถ่าย​รูป​ใบ​อนุญาต​ไว้​ใน​วัน​ที่​ไป​ดู​บ้าน​ตัวอย่าง

สรุป

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

สำนักงาน​ใด​รับคำ​ขอ​จัดสรร​ที่ดิน​ใน​สันป่าตอง​หรือ​แม่​วาง

ผู้​จัดสรร​ขอ​แก้​แผนผัง​หลัง​ขาย​ไป​แล้ว​ได้​หรือ​ไม่

ค่า​ส่วน​กลาง​ที่​นิติบุคคล​หมู่บ้าน​ได้​รับ​ต้อง​เสีย​ภาษี​หรือ​ไม่

หนี้​ค่า​ส่วน​กลาง​ที่​ค้าง​ติด​ไป​กับ​ที่ดิน​หรือ​ไม่

โครงการ​ที่​ได้​รับ​อนุญาต​ก่อน​ปี 2543 ใช้​กติกา​นิติบุคคล​หมู่บ้าน​ได้​หรือ​ไม่

ผู้​จัดสรร​แจ้ง​ข้อมูล​ภาระ​ผูกพัน​เป็น​เท็จ​มี​โทษ​อย่างไร

PHYGITAL INSIGHT

บริการที่เกี่ยวข้อง

WEBSITE

VIDEO PRODUCTION

CONTENT MARKETING

SEO

ผู้​ซื้อ​ค้นหา​โครงการ​ของ​คุณ​เจอ แต่​ไม่​พบ​เลข​ที่​ใบ​อนุญาต​หรือ​แผนผัง​โครงการ​บน​เว็บไซต์​เลย

PARANATH PANARATANA

แนะนำบทความถัดไป

ทองหล่อ-เอกมัย-อารีย์ บริษัท​สร้างสรรค์​และ​ไอที​จด​ใหม่ 280 ราย

เศรษฐกิจ​แพร่ โรงงาน​เกือบ​ครึ่ง​ทำงาน​ไม้ กระจุก​ที่​สูงเม่น

เที่ยว​แพร่ 1.37 ล้าน​คนใน​ปี 2568 กับ​งาน​ไหว้​พระ​ธาตุ 58 งาน

บ้านตามทะเบียนเพิ่ม 3,279 หลังในห้าปี

ตัวเลขบ้านตามทะเบียนนับอะไรบ้าง

ขายตั้งแต่ 10 แปลงต้องได้รับอนุญาตจัดสรร

บ้านที่แบ่งขายไม่ถึง 10 แปลงได้รับความคุ้มครองแบบเดียวกันไหม

เอกสาร 10 รายการที่ผู้จัดสรรยื่นขออนุญาต

เงินค้ำประกันตามมาตรา 24 ช่วยผู้ซื้ออย่างไร

สัญญาจะซื้อจะขายต้องทำตามแบบของคณะกรรมการกลาง

ข้อความในสัญญาที่ต่างจากแบบมาตรฐานมีผลอย่างไร

ถนนและสวนในโครงการตกเป็นภาระจำยอม

ถ้าผู้จัดสรรปิดทางหรือเปลี่ยนสวนเป็นแปลงขาย ผู้ซื้อทำอะไรได้

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับโอนสาธารณูปโภค

ต้องมีผู้ซื้อกี่รายจึงตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้

ค่าส่วนกลางเก็บรายเดือนจากทุกแปลง

ค้างค่าส่วนกลางนานเท่าใดจึงมีผลต่อการโอนบ้าน

หน้าเว็บโครงการควรแสดงเอกสารใดให้ผู้ซื้อตรวจ

ผู้พัฒนาโครงการรายเล็กควรอัปเดตหน้าเอกสารเมื่อใด

ถ่ายรูปใบอนุญาตไว้ในวันที่ไปดูบ้านตัวอย่าง

สำนักงานใดรับคำขอจัดสรรที่ดินในสันป่าตองหรือแม่วาง

ผู้จัดสรรขอแก้แผนผังหลังขายไปแล้วได้หรือไม่

ค่าส่วนกลางที่นิติบุคคลหมู่บ้านได้รับต้องเสียภาษีหรือไม่

หนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างติดไปกับที่ดินหรือไม่

โครงการที่ได้รับอนุญาตก่อนปี 2543 ใช้กติกานิติบุคคลหมู่บ้านได้หรือไม่

ผู้จัดสรรแจ้งข้อมูลภาระผูกพันเป็นเท็จมีโทษอย่างไร

ผู้ซื้อค้นหาโครงการของคุณเจอ แต่ไม่พบเลขที่ใบอนุญาตหรือแผนผังโครงการบนเว็บไซต์เลย

ทองหล่อ-เอกมัย-อารีย์ บริษัทสร้างสรรค์และไอทีจดใหม่ 280 ราย

เศรษฐกิจแพร่ โรงงานเกือบครึ่งทำงานไม้ กระจุกที่สูงเม่น

เที่ยวแพร่ 1.37 ล้านคนในปี 2568 กับงานไหว้พระธาตุ 58 งาน