สำหรับอาคารชุด กฎหมายเขียนเรื่องนี้ไว้ตรงตัว พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/1 วรรคสาม บัญญัติว่าให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด และหากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด
วรรคก่อนหน้านั้นวางเงื่อนไขเพิ่มอีกชั้น การโฆษณาขายห้องชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน บทกำหนดโทษอยู่ที่มาตรา 64 ปรับตั้งแต่ห้าหมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท
สำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ตัวบทที่ใกล้เคียงกันที่สุดคือ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 29 ซึ่งกำหนดว่าการโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับรายการตามมาตรา 23 ข้อความในโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาต โทษตามมาตรา 61 คือปรับตั้งแต่ห้าหมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาทเท่ากัน
จุดที่ต่างกันอ่านได้จากตัวหนังสือโดยไม่ต้องตีความ ฉบับอาคารชุดเขียนคำว่า "ข้อความหรือภาพ" ทุกวรรค ส่วนฉบับจัดสรรที่ดินเขียนว่า "ข้อความในโฆษณา" เพียงอย่างเดียว และไม่มีวรรคที่กำหนดให้โฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแบบมาตรา 6/1 วรรคสาม ความต่างนี้มีน้ำหนักทางธุรกิจ เพราะข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าครึ่งแรกปี 2569 โครงการแนวราบมีสัดส่วนร้อยละ 70 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม ขณะที่อาคารชุดอยู่ที่ร้อยละ 30
| ประเภทโครงการ |
ตัวบทที่กำกับการโฆษณา |
ครอบคลุมภาพหรือไม่ |
ผลต่อสัญญา |
| อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) |
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ม.6/1 |
เขียนว่า "ข้อความหรือภาพ" ชัดเจน |
ม.6/1 วรรคสาม ให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ตีความเป็นคุณแก่ผู้ซื้อ |
| โครงการจัดสรรที่ดิน (บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม) |
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ม.29 |
เขียนเฉพาะ "ข้อความในโฆษณา" |
ไม่มีวรรคที่กำหนดให้โฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาไว้ในฉบับนี้ |
| โรงแรมและที่พัก |
ไม่อยู่ในบังคับของสองฉบับข้างต้น เพราะไม่ใช่การขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือที่ดินจัดสรร |
— |
เป็นเรื่องของข้อตกลงการเข้าพักและกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคทั่วไป |
ตารางนี้ไม่ได้แปลว่าภาพในโฆษณาบ้านจัดสรรไม่มีผลใด ๆ การตีความว่าภาพเคลื่อนไหวเข้าข่ายคำว่าข้อความหรือไม่เป็นงานของที่ปรึกษากฎหมายประจำโครงการ สิ่งที่ทีมถ่ายทำทำได้คือออกแบบงานให้ปลอดภัยกับฉบับที่เข้มที่สุดไว้ก่อน
วิดีโอโฆษณาคอนโดถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจริงหรือไม่?
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/1 วรรคสาม บัญญัติให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด โดยไม่จำกัดรูปแบบของสื่อ และกำหนดต่อว่าหากข้อความหรือภาพใดขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อ วิดีโอโฆษณาจึงอยู่ในขอบเขตเดียวกับโบรชัวร์และป้ายหน้าโครงการ
