ข้ามไปเนื้อหาหลัก

ผู้​บริหาร​ธาตุ​ไม้ ทำเล​ฮ​วง​จุ้ย​แบบ​ไหน​ที่​ทำให้​ราคา​บ้าน​ไต้หวัน​ตก

อัปเดตล่าสุด 30 กันยายน 2569
เวลาอ่านประมาณ 12 นาที
ผู้​บริหาร​ธาตุ​ไม้ ทำเล​ฮ​วง​จุ้ย​แบบ​ไหน​ที่​ทำให้​ราคา​บ้าน​ไต้หวัน​ตก

KEY TAKEAWAYS

3 ประเด็น

ธาตุ​ไม้​ตรง​กับ​ปี​เกิด​ที่​ลงท้าย​ด้วย 4 หรือ 5 ตาม​คริสต์​ศักราช

ตำรา​จีน​ผูก​ธาตุ​นี้​กับ​การ​เติบโต การ​แตก​กิ่ง และ​การ​สร้าง​คน จุด​อ่อน​ที่​ตำรา​เตือน​คือ​การ​โต​เร็ว​กว่า​ราก ซึ่ง​ใน​ธุรกิจ​คือ​การ​เปิด​สาขา​เร็ว​กว่า​ระบบ

งาน​ของ Lin, Chen และ Twu ใช้​ข้อมูล​สิน​เชื่อ​บ้าน​ของ​ธนาคาร​เอกชน​ใน​ไต้หวัน​ปี 2002 ถึง 2007

พบ​ว่า​บ้าน​บน​ทาง​ตัน ใกล้​ทาง​ยก​ระดับ ใกล้​สุสาน ใกล้​ศาล​เจ้า​หรือ​วัด และ​บ้าน​ชั้น 4 มี​ราคา​ต่ำ​กว่า​บ้าน​ที่​คล้าย​กัน​อย่าง​มี​นัย​สำคัญ

บ้าน​ที่​ถนน​พุ่ง​ชน​มี​ค่า​ติดลบ​แต่​ไม่มี​นัย​สำคัญ​ทาง​สถิติ

แม้​บทคัดย่อ​จะ​เขียน​ว่า​ทั้ง​หก​แบบ​มี​ผล ผู้​บริหาร​ที่​ใช้​งาน​วิจัย​ตัดสิน​ใจ​เรื่อง​ทำเล​จึง​ต้อง​อ่าน​ตาราง​ผล ไม่ใช่​อ่าน​แค่​บทคัดย่อ

ผู้​บริหาร​ธาตุ​ไม้​เกิด​ปี ค.ศ. ลงท้าย 4 หรือ 5 ตำรา​ผูก​กับ​การ​เติบโต​และ​การ​ขยาย งาน​วิจัย​บ้าน​ไต้หวัน 77,624 หลัง​พบ​ว่า​ทำเล​ที่​คน​ถือ​ว่า​ฮ​วง​จุ้ย​ไม่​ดี​ขาย​ได้​ราคา​ต่ำ​กว่า

ตำรา​จีน​ผูก​ธาตุ​ไม้​กับ​ฤดู​ใบไม้​ผลิ​และ​ทิศ​ตะวัน​ออก ต้นไม้​เติบโต​ขึ้น​ด้าน​บน​และ​แผ่​ราก​ลง​ด้าน​ล่าง​พร้อม​กัน ตำรา​จึง​ใช้​ธาตุ​นี้​อธิบาย​คน​ที่​ชอบ​ขยาย ชอบ​เริ่ม​ของ​ใหม่ และ​ชอบ​ปลูก​คน​ให้​โต ผู้​บริหาร​ธาตุ​ไม้​ที่​อ่าน​คำ​บรรยาย​นี้​มัก​นึกถึง​เรื่อง​เดียวกัน​ก่อน​เรื่อง​อื่น คือ​การ​เปิด​สาขา​ถัด​ไป

การ​เปิด​สาขา​ทุก​ครั้ง​เริ่ม​จาก​การ​เลือก​ทำเล และ​ใน​ตลาด​ที่​ลูกค้า​จำนวน​หนึ่ง​ถือ​ฮ​วง​จุ้ย ทำเล​ที่​ดู​ดี​บน​แผนที่​อาจ​เป็น​ทำเล​ที่​ลูกค้า​บาง​กลุ่ม​เลี่ยง ตัวอย่าง​ที่​วัด​ได้​ชัด​มา​จาก​ไต้หวัน ข้อมูล​การ​ซื้อ​ขาย​บ้าน​ที่​ผ่าน​สิน​เชื่อ​ของ​ธนาคาร​เอกชน​แห่ง​หนึ่ง 77,624 รายการ แสดง​ว่า​บ้าน​บน​ทาง​ตัน​ขาย​ได้​ราคา​ต่ำ​กว่า​บ้าน​ที่​ขนาด อายุ และ​ทำเล​ใกล้​เคียง​กัน​อย่าง​มี​นัย​สำคัญ

บท​นี้​เล่า​คำ​บรรยาย​ธาตุ​ไม้​ตาม​ตำรา แล้ว​ใช้​งาน​วิจัย​จาก​ไต้หวัน​ดู​ว่า​ความ​เชื่อ​เรื่อง​ทำเล​กลาย​เป็น​ราคา​ได้​อย่างไร และ​มี​ข้อ​ควร​ระวัง​อะไร​ก่อน​นำ​ผล​ไป​ใช้​กับ​การ​หา​ทำเล​ใน​ไทย

เลข​ท้าย​ปี​เกิด​ของ​ธาตุ​ไม้

ปี​คริสต์​ศักราช​ที่​ลงท้าย​ด้วย​สี่​หรือ​ห้า​เป็น​ปี​ธาตุ​ไม้ เช่น 1974 1975 1984 1985 1994 1995 2004 และ 2005 ถ้า​นับ​แบบ​พุทธศักราช ปี​เหล่า​นี้​ลงท้าย​ด้วย 7 หรือ 8 เช่น พ.ศ. 2517 และ 2528 ปี​เลข​คู่​เป็น​ไม้​หยาง ใช้​อักษร​ก้าน 甲 ตำรา​เปรียบ​กับ​ต้นไม้​ใหญ่ ปี​เลข​คี่​เป็น​ไม้​หยิน ใช้​อักษร 乙 เปรียบ​กับ​ไม้​เลื้อย​และ​พืช​ล้มลุก ใคร​เกิด​ก่อน​ตรุษ​จีน ให้​ย้อน​ไป​ใช้​ปี​ก่อน​หน้า และ​จะ​ได้​ธาตุ​น้ำ​แทน

ธาตุ​ไม้​อยู่​ตรง​ไหน​ใน​วงจร​ให้​กำเนิด

ธาตุ​ไม้​อยู่​ระหว่าง​ธาตุ​น้ำ​กับ​ธาตุ​ไฟ น้ำ​หล่อ​เลี้ยง​ไม้ และ​ไม้​เป็น​เชื้อ​ให้​ไฟ ส่วน​ใน​วงจร​ข่ม ธาตุทอง​ตัด​ไม้ และ​ราก​ไม้​ชอน​ไช​ธาตุ​ดิน สี​ประจำ​ธาตุ​คือ​เขียว ทิศ​คือ​ตะวัน​ออก ฤดู​คือ​ฤดู​ใบไม้​ผลิ บท​ของ​ธาตุ​ต้นน้ำ​ที่​หล่อ​เลี้ยง​ไม้​คือผู้​บริหาร​ธาตุ​น้ำ ราคา​ลงท้าย​เลข 8 ใน​โฆษณา​จีน 499 ราคา

ผู้​บริหาร​ที่​ชอบ​ปลูก​คน​และ​แตก​กิ่ง

ตำรา​ใช้​คำ​ว่า​มี​เมตตา ขยัน มี​อุดมการณ์ และ​มอง​ไป​ข้าง​หน้า ถ้า​แปล​คำ​เหล่า​นี้​เป็น​สิ่ง​ที่​ทีม​เห็น​ใน​ที่​ทำงาน จะ​ได้​พฤติกรรม​สาม​แบบ ผู้​บริหาร​กลุ่ม​นี้​มัก​เปิด​สาย​ธุรกิจ​ใหม่​ก่อน​ตลาด​จะ​พิสูจน์​ตัว​เอง ให้​โอกาส​พนักงาน​ที่​ยัง​ไม่มี​ผล​งาน​ได้​ลอง​รับ​ผิด​ชอบ​งาน​ใหญ่ และ​เลือก​ปั้น​ผู้​จัดการ​จาก​คนใน​มากกว่า​จ้าง​คน​สำเร็จรูป​จาก​ภายนอก

ใน​เชิง​บวก ผู้​บริหาร​แบบ​นี้​มัก​จำ​ชื่อ​พนักงาน​ใหม่​ได้​เร็ว รู้​ว่า​ใคร​อยาก​โต​ไป​ทาง​ไหน และ​ยอม​ใช้​เวลา​สอน​งาน​แม้​ช่วง​ที่​งาน​ของ​ตัว​เอง​ล้น​มือ ทีม​ที่​ทำงาน​กับ​ผู้​บริหาร​แบบ​นี้​จึง​มัก​รู้สึก​ว่า​มี​ทาง​ไป​ต่อ​ใน​องค์กร

ข้อดี​ของ​พฤติกรรม​เหล่า​นี้​เห็น​ชัด​ตอน​ขยาย​กิจการ สิ่ง​ที่​จำกัด​จำนวน​สาขา​ของ​ธุรกิจ​เล็ก​ส่วน​ใหญ่​ไม่ใช่​เงิน​ทุน​อย่าง​เดียว แต่​คือ​จำนวน​คน​ที่​เจ้าของ​ไว้ใจ​ให้​ดูแล​แทน​ได้ องค์กร​ที่​ปลูก​คน​มา​ต่อ​เนื่อง​จะ​มี​ผู้​จัดการ​พร้อม​ใช้​ใน​วัน​ที่​ทำเล​ดี​ว่าง​ลง

ธาตุ​ไม้​ทำงาน​สาย​ไหน​แล้วไป​ได้​ดี

ตำรา​จีน​โยง​ธาตุ​ไม้​กับ​การ​ศึกษา การเกษตร สิ่ง​พิมพ์ เฟอร์นิเจอร์ สิ่ง​ทอ และ​งาน​ดูแล​สุขภาพ เหตุผล​คือ​เป็น​งาน​ที่​ผลลัพธ์​โต​ช้า​แต่​ต่อ​เนื่อง ตำแหน่ง​งาน​ที่​ใช้​ลักษณะ​เดียวกัน​ได้แก่​ครู​และ​ผู้​ฝึกสอน ผู้​จัดการ​ฝ่าย​พัฒนา​บุคลากร ผู้​จัดการ​เปิด​สาขา นัก​พัฒนา​ธุรกิจ และ​เจ้า​ของ​แฟ​รน​ไชส์ งาน​ที่​คน​กลุ่ม​นี้​ทำได้​แต่​เหนื่อย​เป็น​พิเศษ​คือ​งาน​ตัด​งบ​และ​ลด​คน​ต่อ​เนื่อง​โดย​ไม่มี​แผน​เติบโต​รอ​อยู่ การ​จับ​คู่​นี้​ใช้​ทบทวน​ตัว​เอง​ได้ แต่​ไม่​ได้​บอก​ว่า​ใคร​ต้อง​ทำ​อาชีพ​ใด

ฮ​วง​จุ้ย​หก​แบบ​กับ​ราคา​บ้าน​ใน​ไต้หวัน

ผล​ของ​ฮ​วง​จุ้ย​ต่อ​ราคา​บ้าน​ใน​บท​นี้​มา​จากงาน​ของ Chu-Chia Lin, Chien-Liang Chen และ Ya-Chien Twu ตี​พิมพ์​ใน​วารสาร International Real Estate Review ปี 2012 ผู้​วิจัย​ใช้​ข้อมูล​การ​ซื้อ​ขาย​บ้าน​ที่​ผ่าน​สิน​เชื่อ​ของ​ธนาคาร​เอกชน​ราย​ใหญ่​แห่ง​หนึ่ง​ใน​ไต้หวัน ระหว่าง​ปี 2002 ถึง 2007 ราคา​เฉลี่ย 4.77 ล้าน​ดอลลาร์​ไต้หวัน และ 72.3% ของ​รายการ​อยู่​ใน​ห้า​เมือง​ใหญ่

ผู้​วิจัย​คุม​ปัจจัย​ที่​กำหนด​ราคา​บ้าน​ตาม​ปกติ​ไว้​ก่อน ได้แก่ พื้นที่​ใช้สอย ความ​กว้าง​ถนน อายุ​อาคาร ชั้น​ที่​ตั้ง ที่​จอด​รถ ประเภท​อาคาร ปี​ที่​ซื้อ​ขาย และ​เมือง แล้ว​ดู​ว่า​ฮ​วง​จุ้ย​ไม่​ดี​หก​แบบ​ยัง​ทำให้​ราคา​ต่าง​ไป​หรือ​ไม่ หก​แบบ​นั้น​คือ บ้าน​ที่​ถนน​พุ่ง​เข้าหา​ตรง ๆ บ้าน​บน​ทาง​ตัน บ้าน​ใกล้​ทาง​ยก​ระดับ บ้าน​ใกล้​สุสาน​หรือ​สถาน​ที่​จัด​งาน​ศพ บ้าน​ใกล้​ศาล​เจ้า​หรือ​วัด และ​บ้าน​ที่​อยู่​ชั้น 4

ฮ​วง​จุ้ย​แบบ​ไหน​กด​ราคา​บ้าน​มาก​ที่สุด

ใน​การ​ประมาณ​แบบ​ค่า​เฉลี่ย บ้าน​ใกล้​สุสาน​หรือ​สถาน​ที่​จัด​งาน​ศพ​มี​ค่า​ติดลบ​มาก​ที่สุด รอง​ลง​มา​คือ​บ้าน​บน​ทาง​ตัน บ้าน​ใกล้​ทาง​ยก​ระดับ บ้าน​ชั้น 4 และ​บ้าน​ใกล้​ศาล​เจ้า​หรือ​วัด ทั้ง​ห้า​แบบ​มี​นัย​สำคัญ​ทาง​สถิติ ผู้​วิจัย​รายงาน​ผล​เป็น​ค่า​สัมประสิทธิ์​ของ​ราคา​แบบ​ลอการิทึม และ​ไม่​ได้​แปลง​เป็น​เปอร์เซ็นต์​ให้​ใน​บทความ บท​นี้​จึง​เรียง​ลำดับ​ตาม​ขนาด​ของ​ผล โดย​ไม่​ใส่​ตัวเลข​เปอร์เซ็นต์​ที่​ผู้​วิจัย​ไม่​ได้​เขียน​ไว้

ถนน​พุ่ง​ชน​ไม่​ผ่าน​เกณฑ์​นัย​สำคัญ

บ้าน​ที่​ถนน​พุ่ง​เข้า​หา​เป็น​ฮ​วง​จุ้ย​ที่​คน​พูด​ถึง​มาก​ที่สุด​แบบ​หนึ่ง แต่​ใน​ตาราง​ผล​ของ​งาน​นี้ ค่า​ของ​มัน​ติดลบ​เพียง​เล็ก​น้อย​และ​ไม่​ต่าง​จาก​ศูนย์​อย่าง​มี​นัย​สำคัญ ผู้​วิจัย​เขียน​ยอมรับ​ไว้​ใน​ส่วน​ผล​และ​ส่วน​สรุป ขณะ​ที่​บทคัดย่อ​เขียน​ว่า​ฮ​วง​จุ้ย​ไม่​ดี​ทั้ง​หก​แบบ​มี​ผล​ลบ​อย่าง​มี​นัย​สำคัญ อีก​จุด​หนึ่ง​คือ​จำนวน​รายการ​ใน​บทความ​มี​สอง​ค่า คือ 77,624 ใน​บทคัดย่อ​และ​บท​สรุป กับ 76,264 ใน​ส่วน​ข้อมูล ความ​ไม่​ตรง​กัน​ทั้ง​สอง​จุด​ไม่​ได้​ลบล้าง​ผล​หลัก แต่​เป็น​เหตุผล​ว่า​ทำไม​ต้อง​อ่าน​ตาราง​เอง​ก่อน​ยก​ตัวเลข​ไป​ใช้

งาน​เดียวกัน​ยัง​อ้าง​งาน​ก่อน​หน้า​ใน​ไต้หวัน​ที่​ใช้​วิธี​ต่าง​ออก​ไป เช่น งาน​ของ Lin ในปี 2007 ที่​ประ​เมิน​ว่า​ฮ​วง​จุ้ย​ไม่​ดี​ลด​ราคา​บ้าน​เฉลี่ย​ราว 10% และ​งาน​ของ Huang กับ​คณะ​ใน​ปี 2005 ที่​พบ​ว่า​ผู้​ขาย​บ้าน​ที่​มี​ฮ​วง​จุ้ย​ไม่​ดี​ลด​ราคา​ตั้ง​ขาย​ลง 6% ถึง 8% ตัวเลข​เหล่า​นี้​เป็น​ผล​ของ​งาน​อื่น​ที่​บท​นี้​ไม่​ได้​เปิด​อ่าน​ต้นฉบับ จึง​ใช้ได้​เพียง​เป็น​ภาพ​ประกอบ​ว่า​ขนาด​ของ​ผลอ​ยู่​ใน​ช่วง​ใด

บ้าน​ราคา​สูง​อ่อน​ไหว​ต่อ​ฮ​วง​จุ้ย​มากกว่า

ผู้​วิจัย​ใช้​การ​ถด​ถอย​แบบ​ค​วอน​ไทล์ เพื่อ​ดู​ว่า​ผล​ของ​ฮ​วง​จุ้ย​ต่าง​กัน​ไหม​ระหว่าง​บ้าน​ราคา​ถูก​กับ​บ้าน​ราคา​แพง ผล​คือ​บ้าน​ใกล้​ทาง​ยก​ระดับ บ้าน​ใกล้​ศาล​เจ้า​หรือ​วัด และ​บ้าน​บน​ทาง​ตัน มี​ผล​ลบ​แรง​ขึ้น​เมื่อ​บ้านแพง​ขึ้น ใน​กลุ่ม​บ้าน​ถูก​ที่สุด ผล​ของ​ทาง​ยก​ระดับ​และ​ศาล​เจ้า​แทบ​ไม่มี​นัย​สำคัญ แต่​ใน​กลุ่ม​บ้านแพง​ที่สุด ผล​ของ​ทาง​ยก​ระดับ​กลาย​เป็น​ค่า​ลบ​ที่​ใหญ่​ที่สุด​ใน​บร​รดาฮ​วง​จุ้ย​ทั้ง​หก​แบบ

ข้อ​ยกเว้น​มี​สอง​แบบ บ้าน​ชั้น 4 มี​ผล​ลบ​ใกล้​เคียง​กัน​ทุก​ระดับ​ราคา ผู้​วิจัย​สรุป​ว่า​ทั้งคน​รวย​และ​คน​ที่​มี​ราย​ได้​น้อย​กว่า​ไม่​อยาก​ได้​บ้าน​ชั้น 4 เท่า​กัน ส่วน​บ้าน​ใกล้​สุสาน​หรือ​สถาน​ที่​จัด​งาน​ศพ​กลับ​มี​ผล​ลบ​น้อย​ลง​ใน​บ้าน​ราคา​สูง ผู้​วิจัย​คาด​ว่า​เป็น​เพราะ​สถาน​ที่​จัด​งาน​ศพ​ใน​ไต้หวัน​จำนวน​มาก​ตั้ง​อยู่​ใน​เมือง บ้าน​ที่​อยู่​ใกล้​จึง​ใกล้​ย่าน​สะดวก​ไป​ด้วย

ทำไม​คน​ซื้อ​บ้าน​ราคา​สูง​จึง​สน​ใจ​ฮ​วง​จุ้ย​มากกว่า

ผู้​วิจัย​อ้าง​งาน​ก่อน​หน้าที่​พบ​ว่า​คน​ที่​มี​ฐานะ​และ​ชื่อ​เสียง​ให้​ความ​สำคัญ​กับ​ฮ​วง​จุ้ย​มากกว่า​คน​อื่น และ​ผล​ของ​งาน​นี้​สอดคล้อง​กัน สำหรับ​ธุรกิจ ข้อ​นี้​แปล​ว่า​ร้าน​ที่​ขาย​สินค้า​หรือ​บริการ​ราคา​สูง​ควร​ใส่ใจ​ความ​เชื่อ​เรื่อง​ทำเล​ของ​ลูกค้า​มากกว่า​ร้าน​ที่​ขาย​ของ​ราคา​ต่ำ เพราะ​ลูกค้า​กลุ่ม​บน​มี​ทาง​เลือก​มาก​พอ​จะ​เลี่ยง​ทำเล​ที่​ไม่​สบายใจ ส่วน​ร้าน​ที่​ขาย​ของ​ราคา​ต่ำ​กว่า ข้อมูล​ชุด​นี้​ชี้​ว่า​ผล​ของ​ฮ​วง​จุ้ย​ส่วน​ใหญ่​อ่อน​ลง ยกเว้น​ชั้น 4 ที่​มี​ผล​เท่า​กัน​ทุก​ระดับ​ราคา และ​บ้าน​ใกล้​สุสาน​หรือ​สถาน​ที่​จัด​งาน​ศพ​ที่​มี​ผล​แรง​ที่สุด​ใน​กลุ่ม​บ้าน​ราคา​ต่ำ

จุด​ที่​ผู้​บริหาร​ธาตุ​ไม้​ควร​ทบทวน

ใน​วงจร​ข่ม ธาตุทอง​เป็น​ธาตุ​ที่​ตัด​ไม้ ตำรา​ใช้​ภาพ​นี้​เตือน​ผู้​บริหาร​ธาตุ​ไม้ ต้นไม้​ที่​แตก​กิ่ง​เร็ว​กว่า​ที่​ราก​จะ​รับ​ไหว​จะ​โค่น​เมื่อ​เจอ​ลม​แรง ธาตุทอง​ซึ่ง​อยู่​ฝั่ง​ข่ม​ของ​วงจร​มี​บท​ของ​ตัว​เอง​อยู่​ที่ผู้​บริหาร​ธาตุทอง ความ​ต้องการ​ทองคำ​ช่วง​ตรุษ​จีน​ที่​วัด​ได้​จริง

จุด​แรก​คือ​การ​เปิด​สาขา​เร็ว​กว่า​ระบบ สัญญาณ​ที่​เห็น​ได้​คือ​มาตรฐาน​บริการ​ต่าง​กัน​มาก​ระหว่าง​สาขา ผู้​จัดการ​สาขา​เก่า​ถูก​ดึง​ไป​ช่วย​สาขา​ใหม่​จน​สาขา​เดิม​ขาด​คน และ​ตัวเลข​ของ​สาขา​ใหม่​ต้อง​รอ​ผู้​บริหาร​คน​เดียว​สรุป จุด​ที่​สอง​คือ​การ​ให้​โอกาส​คน​โดย​ไม่​วาง​เกณฑ์​ว่า​เมื่อไร​ต้อง​ช่วย การ​ปล่อย​ให้​คน​ใหม่​ลอง​งาน​ใหญ่​ได้​ผล​ดี​เมื่อ​มี​จุด​ตรวจ​ชัดเจน แต่​ถ้า​ไม่มี ความ​ผิด​พลาด​จะ​ถูก​เห็น​ช้า​เกิน​แก้

สัญญาณ​อะไร​บอก​ว่า​ธุรกิจ​โต​เร็ว​กว่า​ระบบ

สัญญาณ​ที่​ชัด​ที่สุด​คือ​เรื่อง​เดิม​ถูก​แก้​ซ้ำ​ใน​หลาย​สาขา เช่น ปัญหา​เดียวกัน​เรื่อง​เงิน​ทอน​หรือ​สต็​อก​เกิด​ที่​สาขา​ใหม่​ทุก​ครั้ง​ที่​เปิด แปล​ว่า​วิธี​แก้​ยัง​อยู่​ใน​หัว​คน ไม่​ได้​อยู่​ใน​คู่มือ​หรือ​การ​อบรม วิธี​แก้​คือ​หยุด​เปิด​สาขา​ถัด​ไป​จนกว่า​สาขา​ล่าสุด​จะ​เดิน​ได้​เอง​โดย​ไม่มี​ผู้​บริหาร​อยู่​หน้า​งาน​ครบ​หนึ่ง​รอบ​บัญชี

ข้อมูล​ไต้หวัน​ใช้​กับ​ทำเล​ใน​ไทย​ได้​แค่​ไหน

ข้อมูล​ของ​ไต้หวัน​เป็น​ราคา​บ้าน ยัง​ไม่ใช่​ยอด​ขาย​ของ​ร้าน​ค้า ผล​จึง​บอก​ได้​ว่า​ผู้​ซื้อ​บ้าน​ให้​ค่า​ฮ​วง​จุ้ย​แค่​ไหน แต่​ไม่​ได้​บอก​ว่า​ลูกค้า​ร้าน​อาหาร​หรือ​ร้าน​ค้า​ปลีก​จะ​เลี่ยง​ทำเล​แบบ​เดียวกัน ก่อน​ใช้​ผล​นี้​ต้อง​ระวัง​สี่​เรื่อง

  1. ข้อมูล​มา​จาก​ธนาคาร​เอกชน​แห่ง​เดียว และ​กระจุก​ใน​ห้า​เมือง​ใหญ่ ผู้​ซื้อ​ที่​ใช้​ธนาคาร​รัฐ​หรือ​ซื้อ​ด้วย​เงินสด​ไม่​ได้​อยู่​ใน​ข้อมูล
  2. ความ​หมาย​ของ​ทำเล​ต่าง​กัน​ใน​แต่ละ​วัฒนธรรม โดย​เฉพาะ​การ​อยู่​ใกล้​ศาสน​สถาน ซึ่ง​ผู้คน​ใน​แต่ละ​สังคม​ให้​ความ​หมาย​ไม่​เหมือน​กัน ผล​นี้​จึง​ใช้ได้​กับ​ตลาด​ที่​ผู้​วิจัย​ศึกษา
  3. ผู้​วิจัย​วัด​เฉ​พาะฮ​วง​จุ้ย​ไม่​ดี และ​เขียน​ไว้​เอง​ว่า​ข้อมูล​ไม่​พอ​จะ​วัด​ผล​ของ​ฮ​วง​จุ้ย​ที่​ดี
  4. ข้อมูล​อยู่​ใน​ช่วง​ปี 2002 ถึง 2007 ก่อน​ตลาด​บ้าน​ไต้หวัน​เปลี่ยน​ไป​หลาย​รอบ ตัวเลข​จึง​เป็น​หลัก​ฐาน​ของ​พฤติกรรม ไม่ใช่​ราคา​ปัจจุบัน​ของ International Real Estate Review

สอน​ทีม​เปิด​สาขา​ให้​อ่าน​ทำเล​แบบ​เดียว​กับ​ลูกค้า

การ​ขยาย​ที่​ยั่งยืน​ต้อง​ให้​คนใน​ทีม​เลือก​ทำเล​ได้​โดย​ไม่​ต้อง​รอ​ผู้​บริหาร​คน​เดียว ร้าน​ที่​กำลัง​หา​สาขา​ใหม่​ทำได้​สี่​ขั้น

  1. เขียน​รายการ​ตรวจ​ทำเล​ที่​ใช้​เหมือน​กัน​ทุก​สาขา มี​ทั้ง​เรื่อง​ทั่วไป เช่น ที่​จอด​รถ และ​เรื่อง​ที่​ลูกค้า​บาง​กลุ่ม​ถือ เช่น ถนน​พุ่ง​เข้าหา​หน้า​ร้าน
  2. ถาม​ลูกค้า​ประจำ​สิบ​ถึง​ยี่สิบ​คน​ว่า​เคย​เลี่ยง​ร้าน​เพราะ​ทำเล​หรือ​ไม่ แล้ว​จด​คำ​ตอบ​ตาม​ที่​พูด
  3. ให้​ผู้​จัดการ​สาขา​เดิน​ดู​ทำเล​จริง​กับ​รายการ​ตรวจ ก่อน​ผู้​บริหาร​ตัดสิน​ใจ เพื่อ​ฝึก​ให้​ทีม​เห็น​สิ่ง​ที่​ลูกค้า​เห็น
  4. ทบทวน​ยอด​ขาย​หก​เดือน​แรก​ของ​แต่ละ​สาขา​เทียบ​กับ​ผล​ตรวจ​ทำเล เพื่อ​ดู​ว่า​รายการ​ตรวจ​ข้อ​ไหน​มี​ผล​จริง​กับ​ลูกค้า​ของ​ร้าน

ผู้​จัดการ​สาขา​ใหม่​ที่​รู้​ว่า​ลูกค้า​ใน​ย่าน​ถือ​เรื่อง​ทำเล เรียน​เรื่อง​นี้​ได้​ในหลักสูตร​อบรม ของ​ฟิจิ⁠ทัล ส่วน​ธาตุ​ไฟ​ซึ่ง​ธาตุ​ไม้​เป็น​เชื้อ​ให้​ใน​วงจร​มี​บท​ของ​ตัว​เอง​ที่ผู้​บริหาร​ธาตุ​ไฟ สี​แดง​บน​กราฟ​มี​ผล​กับ​นัก​ลงทุน​จีน​น้อย​กว่า

สรุป

ผู้​บริหาร​ธาตุ​ไม้​มี​ปี​เกิด​แบบ​คริสต์​ศักราช​ลงท้าย​ด้วย​เลข​สี่​หรือ​ห้า คำ​บรรยาย​ใน​ตำรา​เน้น​การ​เติบโต​และ​การ​สร้าง​คน และ​เตือน​เรื่อง​การ​โต​เร็ว​กว่า​ราก งาน​ของ Lin, Chen และ Twu ใช้​ข้อมูล​บ้าน 77,624 รายการ​ใน​ไต้หวัน พบ​ว่า​ทาง​ตัน ทาง​ยก​ระดับ สุสาน ศาล​เจ้า​หรือ​วัด และ​ชั้น 4 กด​ราคา​บ้าน​อย่าง​มี​นัย​สำคัญ ผล​แรง​ขึ้น​ใน​บ้าน​ราคา​สูง ยกเว้น​ชั้น 4 ที่​คงที่ ส่วน​ถนน​พุ่ง​ชน​ไม่มี​นัย​สำคัญ​แม้​บทคัดย่อ​จะ​เขียน​ไว้​ต่าง​ออก​ไป ความ​เชื่อ​เรื่อง​ทำเล​จึง​กลาย​เป็น​ราคา​ได้ และ​ผู้​บริหาร​ที่​ขยาย​สาขา​ควร​สอน​ทีม​ให้​อ่าน​ทำเล​แบบ​เดียว​กับ​ลูกค้า

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

เกิด​ปี​คริสต์​ศักราช​ที่​ลงท้าย​ด้วย 4 หรือ 5 เช่น ปี 1964 หรือ 2015 หรือ​ปี​พุทธศักราช​ที่​ลงท้าย​ด้วย 7 หรือ 8 ผู้​ที่​วัน​เกิด​ตก​ช่วง​ต้น​ปีปฏิทิน​ต้อง​ดู​ว่า​ตรุษ​จีน​ปี​นั้น​มา​ถึง​หรือ​ยัง ถ้า​ยัง​ไม่​ถึง ปฏิทิน​จีน​จะ​นับ​วัน​เกิด​นั้น​เป็น​ปี​ก่อน​หน้า

ใน​งาน​ของ Lin, Chen และ Twu ค่า​ของ​ถนน​พุ่ง​ชน​ติดลบ​แต่​ไม่มี​นัย​สำคัญ​ทาง​สถิติ แปล​ว่า​ข้อมูล​ชุด​นี้​ยืนยัน​ไม่​ได้​ว่า​ราคา​ต่าง​จริง ผู้​วิจัย​อ้าง​งาน​ก่อน​หน้าที่​เมือง​ไถ​จง​ซึ่ง​พบ​ผล​ลบ งาน​สอง​ชิ้น​จึง​ยัง​ไม่​ตรง​กัน ผู้​ซื้อ​ที่​ถือ​เรื่อง​นี้​ก็​ยัง​เลี่ยง​ได้​ตาม​ความ​เชื่อ​ของ​ตัว​เอง

ใน​ภาษา​จีน​กลาง เสียง​ของ​เลข 4 ใกล้​กับ​คำ​ว่า​ตาย งาน​นี้​พบ​ว่า​ผล​ลบ​ของ​บ้าน​ชั้น 4 ใกล้​เคียง​กัน​ทุก​ระดับ​ราคา ต่าง​จาก​ฮ​วง​จุ้ย​แบบ​อื่น​ที่​แรง​ขึ้น​ใน​บ้าน​ราคา​สูง เลข 4 ใน​ราคา​สินค้า​ก็​ถูก​เลี่ยง​คล้าย​กัน ตาม​งาน​ที่​เล่า​ไว้​ใน​บท​ธาตุ​น้ำ

ใน​วงจร​ข่ม ราก​ไม้​ชอน​ไช​ดิน ตำรา​จึง​อธิบาย​ว่า​คน​ธาตุ​ไม้​ชอบ​เปลี่ยน​สิ่ง​ที่​คน​ธาตุ​ดิน​อยาก​รักษา​ไว้ ใน​ที่​ทำงาน ความ​ต่าง​นี้​มี​ประโยชน์​ถ้า​คน​หนึ่ง​ดูแล​การ​ขยาย​และ​อีก​คน​ดูแล​ระบบ​ที่​มี​อยู่ ปี​เกิด​ไม่​ได้​กำหนด​ว่า​คน​สอง​คน​ทำงาน​ด้วย​กัน​ได้​หรือ​ไม่

ควร​ถาม​ลูกค้า​ของ​ตัว​เอง​ก่อน ถ้า​ลูกค้า​หลัก​เป็นก​ลุ่ม​ที่​ถือ​ฮ​วง​จุ้ย โดย​เฉพาะ​ลูกค้า​ที่​ซื้อ​สินค้า​ราคา​สูง ข้อมูล​ไต้หวัน​เป็น​เหตุผล​พอที่​จะ​ตรวจ​ทำเล​เรื่อง​นี้​ด้วย แต่​ถ้า​ลูกค้า​หลัก​ไม่​ถือ​เรื่อง​นี้ ปัจจัย​อย่าง​ที่​จอด​รถ ทาง​เข้า และ​คน​เดิน​ผ่าน​มี​น้ำ​หนัก​มากกว่า

PHYGITAL INSIGHT

ฟิจิ⁠ทัล​ปลูก​วิธี​อ่าน​ทำเล​ให้​ผู้​จัดการ​สาขา​ใหม่​ก่อน​วัน​เซ็น​สัญญา​เช่า เพราะ​ข้อมูล​บ้าน 77,624 รายการ​ใน​ไต้หวัน​แสดง​ว่า​ผู้​ซื้อ​บ้าน​ราคา​สูง​เลี่ยง​ทำเล​บาง​แบบ​จน​ราคา​เปลี่ยน บริการ​จัด​อบรม​ของ​ฟิจิ⁠ทัล​พา​ทีม​เดิน​ดู​ทำเล​จริง ฝึก​ถาม​ลูกค้า​เรื่อง​ความ​เชื่อ​ด้วย​ความ​เคารพ และ​ฝึก​จด​ข้อมูล​แบบ​เดียวกัน​ทุก​สาขา

ให้ PHYGITAL AGENCY ช่วยต่อยอดเรื่องนี้สู่ผลลัพธ์จริง

ทำเล​สาขา​ถัด​ไป​ของ​คุณ​ผ่าน​สายตา​ลูกค้า​ที่​ถือ​ฮ​วง​จุ้ย​แล้ว​หรือ​ยัง

จัด​อบรม​ทีม​เปิด​สาขา​โดย​มี PHYGITAL AGENCY เป็น​วิทยากร

PARANATH PANARATANA

WRITTEN BY

PARANATH PANARATANA

CHAIRMAN OF PHYGITAL AGENCY

ประธานกรรมการบริษัท ฟิจิทัล เอเจนซี จำกัด มีประสบการณ์ดูแลการตลาดที่ผสานโลกจริงและโลกออนไลน์เข้าด้วยกัน ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในการวินิจฉัยธุรกิจ อีกทั้งยังเคยทำงานในสายวิดีโอโปรดักชั่นและภาพยนตร์ไทยอีกด้วย