ผู้ซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า นายหน้า และเจ้าของห้องที่เตรียมขายต่อในพระโขนง บางนา และสวนหลวง มักเห็นแต่ราคาที่ผู้ขายตั้งเอง ทั้งราคาเป็นก้อนต่อห้องและราคาต่อตารางเมตรในประกาศขาย จึงบอกได้ยากว่าอาคารของตนแพงหรือถูกเมื่อเทียบกับอาคารอื่นในเขตเดียวกัน ตัวเลขที่ตรวจเองได้คือราคาประเมินห้องชุดที่กรมธนารักษ์ประกาศเป็นรายอาคารและรายชั้น ฟิจิทัลคำนวณตัวเลขทุกตารางด้านล่างจากไฟล์ฉบับที่เปิดให้ดาวน์โหลดในเดือนกันยายน 2569 โดยเทียบทั้งระหว่างเขต ระหว่างอาคาร และระหว่างชั้น
LOCATION INTELLIGENCE
ราคาประเมินคอนโดพระโขนง-บางนา-สวนหลวง 1.9-4.1 หมื่น/ตร.ม.
KEY TAKEAWAYS
3 ประเด็นค่ากลางของราคาประเมินห้องชุดพักอาศัยรายอาคารในเขตพระโขนงอยู่ที่ 41,100 บาทต่อตารางเมตร บางนา 27,350 บาท และสวนหลวง 19,500 บาท
คำนวณโดยฟิจิทัลจากไฟล์ราคาประเมินอาคารชุดของกรมธนารักษ์ ซึ่งมีอาคารชุดในสามเขตนี้รวม 284 อาคาร
ทั้งสามเขตยังต่ำกว่าวัฒนาและคลองเตยที่ค่ากลางราว 73,000-73,500 บาท
แต่พระโขนงมีอาคาร 38 จาก 106 อาคารที่ค่ากลางตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไป ขณะที่ประเวศไม่มีอาคารใดถึงระดับนี้
ราคาประเมินเป็นราคาที่ทางราชการใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ไม่ใช่ราคาซื้อขาย
ผู้ซื้อห้องชุดปล่อยเช่าและนายหน้าจึงใช้ตัวเลขนี้เป็นเส้นอ้างอิง เทียบกับราคาเสนอขายที่ตั้งเอง
ราคาประเมินห้องชุดของกรมธนารักษ์ ค่ากลางรายอาคาร พระโขนง 41,100 บางนา 27,350 สวนหลวง 19,500 บาทต่อตารางเมตร ดูก่อนตั้งราคาขายหรือซื้อคอนโดปล่อยเช่า
ไฟล์ราคาประเมินอาคารชุดของกรมธนารักษ์
กรมธนารักษ์เผยแพร่ชุดข้อมูลราคาประเมินอาคารชุด เป็นราคาประเมินห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เฉพาะอาคารที่ออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ไฟล์ CSV ชื่อ condo_all_20240805 มีทุกจังหวัดรวมกันกว่า 120,000 แถว
| คอลัมน์ในไฟล์ | ความหมาย |
|---|---|
| CONDO_NAME / BUILD_NAME | ชื่ออาคารชุดและชื่ออาคารย่อย |
| AMPHUR_NAME / TUMBON_NAME | เขตและแขวง |
| OFLEVEL | ชั้น |
| USE_CATG | ประเภทการใช้ เช่น ห้องชุดพักอาศัย ห้องชุดเพื่อประกอบการค้า ที่จอดรถ |
| VAL_AMT_P_MET | ราคาประเมินต่อตารางเมตร (บาท) |
ฟิจิทัลเลือกเฉพาะแถวที่ระบุประเภท "ห้องชุดพักอาศัย" ตรงตัว หาค่ากลางของแต่ละอาคารจากทุกชั้น แล้วหาค่ากลางของอาคารในเขตอีกชั้นหนึ่ง
ราคาประเมินห้องชุดคิดเป็นหน่วยอะไร
คิดเป็นบาทต่อตารางเมตรของพื้นที่ห้องชุด ตามชื่อคอลัมน์ VAL_AMT_P_MET ในไฟล์ของกรมธนารักษ์ ห้องขนาด 30 ตารางเมตรในอาคารที่ราคาประเมิน 41,100 บาทต่อตารางเมตร จึงมีราคาประเมินรวมราว 1.23 ล้านบาท ตามการคูณของฟิจิทัล ไฟล์หนึ่งอาคารมีหลายแถวเพราะแยกตามชั้นและประเภทการใช้ ถ้าเฉลี่ยทุกแถวโดยไม่แยกอาคาร อาคารสูงที่มีหลายชั้นจะมีน้ำหนักมากกว่าอาคารเตี้ย บทนี้จึงหาค่ากลางรายอาคารก่อน
สามเขตฝั่งตะวันออกเทียบกับวัฒนา-คลองเตย
พระโขนงมีค่ากลางราคาประเมินรายอาคารสูงที่สุดในสามเขต ที่ 41,100 บาทต่อตารางเมตร ตามด้วยบางนา 27,350 บาท และสวนหลวง 19,500 บาท ทั้งสามเขตยังต่ำกว่าวัฒนาและคลองเตยที่อยู่ติดกันทางทิศตะวันตก
| เขต | อาคารชุดในไฟล์ | ค่ากลางรายอาคาร (บาท/ตร.ม.) | ควอร์ไทล์ล่าง | ควอร์ไทล์บน |
|---|---|---|---|---|
| วัฒนา | 259 | 73,500 | 52,100 | 100,100 |
| คลองเตย | 149 | 73,000 | 53,525 | 98,300 |
| พระโขนง | 106 | 41,100 | 12,450 | 68,900 |
| บางนา | 101 | 27,350 | 17,500 | 55,825 |
| สวนหลวง | 77 | 19,500 | 14,550 | 30,225 |
| ประเวศ | 93 | 13,750 | 11,600 | 19,000 |
ประเวศซึ่งอยู่ถัดจากสวนหลวงไปทางทิศตะวันออกมีอาคารชุด 93 อาคาร แต่อาคารที่ราคาประเมินสูงที่สุดของเขตอยู่ที่ 28,100 บาทต่อตารางเมตร ต่ำกว่าค่ากลางของพระโขนง ช่วงราคาของประเวศจึงแคบที่สุดในตาราง ผู้ซื้อที่หาห้องราคาประเมินต่ำในฝั่งตะวันออกมีตัวเลือกในประเวศมากกว่าเขตอื่น
ทั้งกรุงเทพฯ มีอาคารชุดที่มีแถวห้องชุดพักอาศัย 2,655 อาคาร ค่ากลางรายอาคารของทั้งจังหวัดอยู่ที่ 28,000 บาทต่อตารางเมตร บางนาจึงอยู่ใกล้ค่ากลางของกรุงเทพฯ ขณะที่พระโขนงสูงกว่าราว 1.5 เท่า
ราคาประเมินคอนโดในเขตพระโขนงเท่าไร
ค่ากลางรายอาคารของพระโขนงอยู่ที่ 41,100 บาทต่อตารางเมตร จาก 106 อาคารที่มีแถวห้องชุดพักอาศัยในไฟล์ของกรมธนารักษ์ อาคารที่ราคาประเมินสูงสุดของเขตอยู่ที่ 152,900 บาท และต่ำสุด 8,300 บาท ครึ่งกลางของอาคารในเขตอยู่ระหว่าง 12,450-68,900 บาท ช่วงนี้กว้างกว่าวัฒนาและคลองเตยมาก ค่ากลางตัวเดียวจึงบอกราคาของอาคารใดอาคารหนึ่งไม่ได้ ผู้ซื้อต้องเปิดแถวของอาคารที่สนใจในไฟล์เอง
อาคารราคาประเมินสูงกับต่ำในเขตเดียวกัน
ในเขตเดียวกัน ราคาประเมินของอาคารชุดต่างกันได้หลายเท่า พระโขนงมีอาคารที่ค่ากลางตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไป 38 อาคาร และต่ำกว่า 30,000 บาทอีก 38 อาคาร จำนวนเท่ากันพอดี
| เขต | อาคารค่ากลาง 60,000 บาทขึ้นไป | อาคารค่ากลางต่ำกว่า 30,000 บาท | อาคารทั้งหมด |
|---|---|---|---|
| พระโขนง | 38 | 38 | 106 |
| บางนา | 22 | 54 | 101 |
| สวนหลวง | 9 | 58 | 77 |
| ประเวศ | 0 | 93 | 93 |
การนับในตารางใช้ค่ากลางรายอาคารชุดเดียวกับตารางก่อนหน้า และเกณฑ์ 30,000 กับ 60,000 บาทเป็นเกณฑ์ที่ฟิจิทัลเลือกเพื่อแบ่งกลุ่ม ไม่ใช่เกณฑ์ของกรมธนารักษ์
สวนหลวงมีอาคารกลุ่มราคาสูงเพียง 9 จาก 77 อาคาร และอาคารที่ราคาประเมินสูงที่สุดของเขตอยู่ที่ 80,850 บาทต่อตารางเมตร อาคารในเขตนี้ราวสามในสี่จึงอยู่ในกลุ่มต่ำกว่า 30,000 บาท ผู้ซื้อที่มองหาห้องปล่อยเช่าราคาประเมินต่ำใกล้แนวถนนสายหลักของฝั่งตะวันออกจึงมีตัวเลือกในสวนหลวง 58 อาคาร หรือราว 1.5 เท่าของพระโขนงเมื่อนับเฉพาะกลุ่มนี้ ส่วนนายหน้าที่รับขายห้องในอาคารกลุ่มราคาสูงของสวนหลวงต้องอธิบายให้ได้ว่าอาคารนั้นต่างจากอาคารส่วนใหญ่ของเขตอย่างไร
คอนโดในบางนาที่ราคาประเมินต่ำกว่า 30,000 บาทต่อตารางเมตรมีกี่อาคาร
มี 54 อาคารจาก 101 อาคาร หรือมากกว่าครึ่งของอาคารชุดในบางนาที่มีแถวห้องชุดพักอาศัยในไฟล์ ขณะที่อาคารที่ค่ากลางตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไปมี 22 อาคาร และสูงสุด 134,600 บาท ผู้ซื้อที่เทียบราคาเสนอขายของห้องในบางนากับค่ากลางของทั้งเขตจึงอาจสรุปผิดได้ง่าย เพราะอาคารในเขตแบ่งเป็นกลุ่มราคาต่ำจำนวนมากกับกลุ่มราคาสูงจำนวนน้อย การเทียบที่ใช้ได้คือเทียบกับอาคารเดียวกันหรืออาคารข้างเคียงบนถนนเดียวกัน
ชั้นสูงกับชั้นล่างของอาคารเดียวกัน
ในสามเขตนี้ ราคาประเมินห้องชุดพักอาศัยของอาคารเดียวกันต่างกันระหว่างชั้นไม่มาก อาคารที่มีตั้งแต่ 5 แถวขึ้นไปมี 263 อาคาร และค่ากลางของอัตราส่วนราคาสูงสุดต่อต่ำสุดในอาคารเดียวกันอยู่ที่ราว 1.07 เท่า
| ตัวชี้วัด (พระโขนง บางนา สวนหลวง รวมกัน) | ค่า |
|---|---|
| อาคารที่มีแถวห้องชุดพักอาศัยตั้งแต่ 5 แถว | 263 อาคาร |
| ค่ากลางของราคาสูงสุดหารด้วยราคาต่ำสุดในอาคาร | ราว 1.07 เท่า |
| สัดส่วนอาคารที่ส่วนต่างเกินร้อยละ 20 | ราวร้อยละ 12 |
ทุกค่าในตารางคำนวณโดยฟิจิทัล แถวในอาคารเดียวกันอาจต่างกันทั้งจากชั้นและจากอาคารย่อย ไฟล์ไม่ได้แยกสาเหตุไว้
ส่วนต่างที่ชัดกว่าชั้นคือประเภทการใช้ อาคารที่มีทั้งแถวห้องชุดพักอาศัยและแถวห้องชุดเพื่อประกอบการค้า มีค่ากลางของห้องประกอบการค้าสูงกว่าห้องพักอาศัยในอาคารเดียวกันราวร้อยละ 18-20 ในทั้งสามเขต คือพระโขนง 44 อาคาร บางนา 48 อาคาร และสวนหลวง 52 อาคาร ผู้ที่ซื้อห้องชั้นล่างเพื่อเปิดร้านหรือสำนักงานจึงควรตรวจว่าห้องนั้นจดทะเบียนเป็นประเภทใด เพราะราคาประเมินของสองประเภทไม่เท่ากัน
ห้องชั้นสูงมีราคาประเมินสูงกว่าชั้นล่างหรือไม่
ในอาคารส่วนใหญ่ของพระโขนง บางนา และสวนหลวง ราคาประเมินห้องชุดพักอาศัยระหว่างชั้นต่างกันไม่มาก ค่ากลางของส่วนต่างระหว่างแถวที่สูงที่สุดกับต่ำที่สุดในอาคารเดียวกันอยู่ที่ราวร้อยละ 7 และมีเพียงราวร้อยละ 12 ของอาคารที่ต่างกันเกินร้อยละ 20 ผู้ขายห้องชั้นสูงที่ตั้งราคาสูงกว่าห้องชั้นล่างมาก จึงอ้างราคาประเมินเป็นเหตุผลได้น้อย เหตุผลเรื่องวิวหรือความเป็นส่วนตัวเป็นเรื่องที่ผู้ขายต้องอธิบายเอง
แขวงที่อาคารชุดกระจุกตัว
อาคารชุดในไฟล์ของพระโขนงเกือบทั้งหมดบันทึกแขวงเป็นบางจาก คือ 98 จาก 106 อาคาร ส่วนบางนาแบ่งเป็นบางนาเหนือ 49 อาคารและบางนาใต้ 43 อาคาร
| เขต | แขวงตามไฟล์ | อาคาร | ค่ากลางรายอาคาร (บาท/ตร.ม.) |
|---|---|---|---|
| พระโขนง | บางจาก | 98 | 41,100 |
| บางนา | บางนาเหนือ | 49 | 27,350 |
| บางนา | บางนาใต้ | 43 | 26,500 |
| สวนหลวง | สวนหลวง | 41 | 20,000 |
| สวนหลวง | อ่อนนุช | 24 | 17,900 |
| สวนหลวง | พัฒนาการ | 7 | 19,800 |
ไฟล์มีแถวที่ชื่อแขวงไม่ตรงกับเขตอยู่จำนวนหนึ่ง เช่น อาคารในเขตบางนาที่บันทึกแขวงเป็นสีลม และแถวที่ไม่มีชื่อแขวง ฟิจิทัลไม่ได้แก้ข้อมูลเหล่านี้ และนับตามชื่อที่ไฟล์บันทึกไว้ ตัวเลขรายแขวงของพระโขนงกับค่ากลางของทั้งเขตจึงเท่ากันที่ 41,100 บาท เพราะอาคารเกือบทั้งเขตอยู่ในแขวงบางจาก ส่วนบางนาเหนือกับบางนาใต้มีค่ากลางใกล้กันที่ 27,350 และ 26,500 บาท
คอนโดแขวงอ่อนนุชราคาประเมินเท่าไร
ค่ากลางรายอาคารของแขวงอ่อนนุช เขตสวนหลวง อยู่ที่ 17,900 บาทต่อตารางเมตร จาก 24 อาคารในไฟล์ และอาคารที่สูงที่สุดในแขวงอยู่ที่ 25,400 บาท ต่ำกว่าค่ากลางของแขวงสวนหลวงที่ 20,000 บาท ชื่อแขวงในไฟล์เป็นแขวงตามที่อยู่ของอาคารชุด ไม่ใช่ชื่อย่านที่คนเรียก คอนโดที่โฆษณาว่าอยู่ "อ่อนนุช" จึงอาจบันทึกอยู่ในแขวงพระโขนงเหนือ บางจาก หรือสวนหลวง ผู้ซื้อต้องตรวจเลขทะเบียนอาคารชุดหรือที่อยู่ในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ก่อนเทียบราคา
วางราคาประเมินไว้ข้างราคาเสนอขาย
ราคาประเมินห้องชุดเป็นตัวเลขชุดเดียวที่ผู้ซื้อ ผู้ขาย และนายหน้าเปิดดูได้ตรงกัน แม้จะต่างจากราคาตลาด ผู้ซื้อหรือผู้ขายห้องชุดในพระโขนง บางนา และสวนหลวงเริ่มจากแถวของอาคารตัวเองในไฟล์ แล้วไล่ออกไปหาอาคารข้างเคียง
- ค้นแถวของอาคารที่สนใจในไฟล์ของกรมธนารักษ์ โดยเลือกประเภทห้องชุดพักอาศัยและชั้นที่ตรงกับห้อง
- เทียบกับค่ากลางของเขตในตาราง เพื่อดูว่าอาคารอยู่กลุ่มราคาประเมินสูงหรือต่ำ
- เทียบกับอาคารข้างเคียงในแขวงเดียวกัน ไม่ใช่ค่ากลางของทั้งเขต
- คำนวณราคาประเมินรวมของห้องจากพื้นที่ในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แล้ววางไว้ข้างราคาเสนอขาย
- ถ้าตั้งราคาห้องชั้นสูงต่างจากชั้นล่างมาก ให้เตรียมเหตุผลอื่นนอกจากราคาประเมิน
สรุป
ไฟล์ราคาประเมินอาคารชุดของกรมธนารักษ์ให้ค่ากลางรายอาคารในพระโขนง 41,100 บาทต่อตารางเมตร บางนา 27,350 บาท และสวนหลวง 19,500 บาท ต่ำกว่าวัฒนาและคลองเตยที่ราว 73,000 บาท ช่วงราคาภายในเขตกว้าง พระโขนงมีอาคารกลุ่มราคาสูงและต่ำอย่างละ 38 อาคาร ส่วนบางนามีอาคารต่ำกว่า 30,000 บาทมากกว่าครึ่ง ราคาระหว่างชั้นในอาคารเดียวกันต่างกันราวร้อยละ 7 ผู้ซื้อห้องชุดปล่อยเช่าและนายหน้าในสามเขตนี้จึงควรเทียบราคาเสนอขายกับแถวของอาคารนั้นในไฟล์ ไม่ใช่ค่ากลางของทั้งเขต
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
กรมที่ดินใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใช้ราคาประเมินเป็นฐานของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดินรายปีอยู่ในทำเลท่าศาลา หนองป่าครั่ง CBP ม.พายัพ กับภาษีที่ดินรายปี
สถิติผู้โดยสารของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองซึ่งมีสถานีในย่านนี้อยู่ในเจาะทำเลอ่อนนุช-ปุณณวิถี สายสีเหลือง 16.5 ล้านคน-เที่ยว
ขึ้นกับสายและสถานีต้นทางปลายทาง ค่าโดยสารของแต่ละสายตามไฟล์ของกรมการขนส่งทางรางอยู่ในรถไฟฟ้ากรุงเทพ 2569 ค่าโดยสาร 8 สาย สูงสุดเที่ยวละ 65 บาท
ไฟล์ราคาประเมินไม่มีข้อมูลผู้เช่า สถิติใบอนุญาตธุรกิจของคนต่างด้าวแยกประเทศอยู่ในฮับสำนักงานภูมิภาคกรุงเทพฯ ใบอนุญาตบริการต่างชาติ 3,805 ฉบับ
มี เป็นชุดข้อมูลราคาประเมินที่ดินแยกไฟล์รายจังหวัด แต่ไฟล์กรุงเทพฯ บันทึกตำแหน่งแปลงด้วยเลขระวางแผนที่ ไม่มีชื่อเขตหรือแขวง การเทียบรายเขตจากไฟล์นั้นจึงต้องใช้แผนที่ระวางประกอบ
บางอาคารมีแถวประเภทที่จอดรถยนต์ส่วนบุคคลแยกจากห้องชุด ในบางนามี 40 แถว ค่ากลางอยู่ที่ 8,300 บาทต่อตารางเมตร ส่วนพระโขนงและสวนหลวงมีแถวประเภทนี้เพียง 3 และ 5 แถว อาคารส่วนใหญ่ไม่ได้แยกที่จอดรถเป็นห้องชุด
ไม่มี คำอธิบายชุดข้อมูลระบุว่าครอบคลุมเฉพาะห้องชุดที่ออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว โครงการใหม่ที่ยังก่อสร้างหรือยังไม่จดทะเบียนอาคารชุดจึงยังไม่มีแถวในไฟล์
PHYGITAL INSIGHT
ฟิจิทัลเขียนประกาศขายห้องชุดในพระโขนง บางนา และสวนหลวงโดยวางราคาประเมินของกรมธนารักษ์ไว้ข้างราคาเสนอขาย พร้อมบอกชั้นและแหล่งที่มาของตัวเลข ผู้ซื้อจึงเห็นส่วนต่างระหว่างสองราคาเองโดยไม่ต้องถามนายหน้า บริการ Content Marketing สำหรับนายหน้าของฟิจิทัลวางเนื้อหาของแต่ละประกาศให้แยกข้อเท็จจริงจากราชการออกจากคำบรรยายของผู้ขาย นายหน้าที่ใช้วิธีนี้ตอบคำถามเรื่องราคาได้ด้วยตัวเลขที่ผู้ซื้อตรวจซ้ำได้
บริการที่เกี่ยวข้อง
ให้ PHYGITAL AGENCY ช่วยต่อยอดเรื่องนี้สู่ผลลัพธ์จริง
ประกาศขายห้องชุดที่บอกแค่ราคาเสนอขายทำให้ผู้ซื้อต้องหาตัวเลขอ้างอิงเอง และถามนายหน้าเรื่องเดียวกันซ้ำหลายรอบ
ให้ PHYGITAL AGENCY เขียนประกาศขายห้องชุดในพระโขนง บางนา และสวนหลวง ที่วางราคาประเมินของทางราชการไว้คู่กับราคาเสนอขายตั้งแต่บรรทัดแรก
WRITTEN BY
PARANATH PANARATANA
CHAIRMAN OF PHYGITAL AGENCY
ประธานกรรมการบริษัท ฟิจิทัล เอเจนซี จำกัด มีประสบการณ์ดูแลการตลาดที่ผสานโลกจริงและโลกออนไลน์เข้าด้วยกัน ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในการวินิจฉัยธุรกิจ อีกทั้งยังเคยทำงานในสายวิดีโอโปรดักชั่นและภาพยนตร์ไทยอีกด้วย
