ข้ามไปเนื้อหาหลัก
BACK TO INSIGHTS
HomeInsightsLOCATION INTELLIGENCE

ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ 2569-2580 ธุรกิจ​และ​นัก​ลงทุน​อ่าน​ตรง​ไหน

เวลาอ่านประมาณ 15 นาที
ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ 2569-2580 ธุรกิจ​และ​นัก​ลงทุน​อ่าน​ตรง​ไหน

KEY TAKEAWAYS

3 ประเด็น

ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ (พ.ศ. 2569-2580) เป็น​ประกาศ​คณะ​กรรมการ​นโยบาย​การ​ผังเมือง​แห่ง​ชาติ ลง​นาม​วัน​ที่ 16 กันยายน 2569 และ​ลง​ราช​กิจ​จา​นุ​เบกษา​วัน​ที่ 5 ตุลาคม 2569

ข้อ 3 ของ​ประกาศ​ให้​หน่วย​งาน​ของ​รัฐ​ดำเนิน​การ​ตาม​หน้าที่​และ​อำนาจ​ให้​เป็น​ไป​ตาม​ผัง​นี้ ผัง​จึง​เป็นก​รอบ​ที่​โครงการ​ของ​รัฐ​ใน​อีก 11 ปี​ต้อง​สอดคล้อง

ผัง​ตั้ง​เป้า​หมาย 6 ด้าน​แบบ​มี​ตัวเลข 3 ช่วง คือ​ปี 2570 ปี 2575 และ​ปี 2580

เช่น สัดส่วน​ประชากร​เมือง​จาก​ร้อย​ละ 47 เป็น 63 และ​อันดับ​ความ​สามารถ​ใน​การ​แข่งขัน​ด้าน​โครงสร้าง​พื้น​ฐาน​จาก​อันดับ 43 ให้​อยู่​ไม่​เกิน​อันดับ 25

ส่วน​ที่​ธุรกิจ​ใช้ได้​ทันที​คือ​ราย​ชื่อ​พื้นที่

ได้แก่ ลำดับ​ศักดิ์​เมือง 5 ชั้น ระเบียง​เศรษฐกิจ​พิเศษ พื้นที่​ท่อง​เที่ยว​แต่ละ​ประเภท และ​เมือง​ที่​อยู่​ใน​พื้นที่​เสี่ยง​ภัย แต่​ผัง​ไม่​ได้​อนุมัติ​งบ​หรือ​กำหนด​ปี​ก่อสร้าง​โครงการ​ใด

ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ 2569-2580 ลง​ราช​กิจ​จา​นุ​เบกษา 5 ต.ค. 2569 มี​เป้า​หมาย 6 ด้าน ยุทธศาสตร์ 7 ด้าน และ​เมือง 5 ชั้น ธุรกิจ​ควร​อ่าน​หน้า​ไหน​ก่อน​เลือก​ทำเล​และ​วาง​งบ

ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ​คือ​ผังเมือง​ชั้น​บน​สุด​ตามพ​ระ​ราช​บัญญัติ​การ​ผังเมือง พ.ศ. 2562 ผัง​ชั้น​นี้​ไม่​ได้​กำหนด​สี​ของ​ที่ดิน​ราย​แปลง​เหมือน​ผังเมือง​รวม แต่​กำหนด​ว่า​เมือง​ใด​จะ​เป็น​ศูนย์กลาง​ระดับ​ไหน ระเบียง​เศรษฐกิจ​อยู่​ที่​ใด และ​พื้นที่​ใด​ต้อง​ระวัง​ภัย​พิบัติ บท​นี้​เหมาะ​กับ​เจ้าของ​ธุรกิจ นัก​ลงทุน และ​ทีม​การ​ตลาด​ที่​ต้อง​เลือก​จังหวัด​หรือ​เมือง​สำหรับ​สาขา โรงงาน โครงการ​อสังหาริมทรัพย์ หรือ​แคมเปญ​ราย​ภาค​ใน​ช่วง​ปี 2570-2580

ตัว​ประกาศ​ยาว​หนึ่ง​หน้า ส่วน​เอกสาร​แนบ​ท้าย​ยาว​กว่า 240 หน้า บท​นี้​ใช้ไฟล์​ประกาศ​ใน​ราช​กิจ​จา​นุ​เบกษา ฉบับ​เต็ม PHYGITAL AGENCY (บริษัท ฟิจิ⁠ทัล เอ​เจน​ซี จำกัด) อ่าน​ครบ​ทุก​หน้า​และ​เปิด​ภาพ​หน้า​จริง​เทียบ​ตัวเลข​ใน​ตาราง แล้ว​จัด​ลำดับ​ว่า​ธุรกิจ​แต่ละ​แบบ​ควร​อ่าน​หน้า​ไหน​ก่อน เลข​หน้าที่​ระบุ​ใน​บท​นี้​เป็น​เลข​หน้า​ของ​เอกสาร​แนบ​ท้าย

ประกาศ​ฉบับ​นี้​คือ​อะไร และ​ผูก​ใคร​บ้าง

ประกาศ​ฉบับ​นี้​ผูก​หน่วย​งาน​ของ​รัฐ ไม่​ได้​ผูก​เอกชน​โดยตรง ประกาศ​มี 4 ข้อ ข้อ 2 ให้​ผัง​เป็น​ไป​ตาม​เอกสาร​แนบ​ท้าย ข้อ 3 ให้​หน่วย​งาน​ของ​รัฐ​ดำเนิน​การ​ตาม​หน้าที่​และ​อำนาจ​ให้​เป็น​ไป​ตาม​ประกาศ และ​ข้อ 4 ให้​กรม​โยธา​ธิ​การ​และ​ผังเมือง​ให้​คำ​แนะนำ​แก่​หน่วย​งาน​ของ​รัฐ

รายการ ข้อมูล​ใน​ประกาศ
ผู้​ออก​ประกาศ คณะ​กรรมการ​นโยบาย​การ​ผังเมือง​แห่ง​ชาติ
ฐาน​อำนาจ มาตรา 13 แห่ง​พระ​ราช​บัญญัติ​การ​ผังเมือง พ.ศ. 2562
ลง​นาม 16 กันยายน 2569 โดย​นายก​รัฐมนตรี​ใน​ฐานะ​ประธาน​คณะ​กรรมการ
ลง​ราช​กิจ​จา​นุ​เบกษา 5 ตุลาคม 2569 เล่ม 143 ตอน​พิเศษ 242 ง หน้า 20
พื้นที่ 76 จังหวัด​และ​กรุงเทพมหานคร รวม 542,220.61 ตาราง​กิโลเมตร (บนบก 515,748.43 · ใน​ทะเล 26,472.18)
กรอบ​เวลา พ.ศ. 2569-2580

ผล​ต่อ​ธุรกิจ​มา​ทาง​อ้อม เมื่อ​กระทรวง​หรือ​รัฐวิสาหกิจ​จะ​วาง​โครงการ​ถนน รถไฟ สนาม​บิน โรง​พยาบาล หรือ​เขต​ส่ง​เสริม​การ​ลงทุน ต้อง​ทำให้​สอดคล้อง​กับ​ผัง​นี้ ผังเมือง​ระดับ​ล่าง​ที่​กำหนด​สี​ที่ดิน​ก็​ต้อง​สอดคล้อง​ด้วย ฐาน​เศรษฐกิจ​รายงาน​เมื่อ 7 ตุลาคม 2569 ว่า​ขั้น​ถัด​ไป​ของ​กรม​โยธา​ธิ​การ​และ​ผังเมือง​คือ​ผัง​ระดับ​ภาค​ครบ 6 ภาค ซึ่ง​น่า​จะ​ใช้​เวลา​ราว 1-2 ปี ผัง​จังหวัด​และ​ผังเมือง​รวม​จะ​ปรับ​ตาม​หลัง​จาก​นั้น

ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ​ต่าง​จาก​ผังเมือง​รวม​อย่างไร

ต่าง​กัน​ที่​ระดับ​ราย​ละเอียด​และ​ผู้​ที่​ถูก​บังคับ ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ​บอกบท​บาท​ของ​เมือง​และ​พื้นที่​ทั้ง​ประเทศ และ​ผูก​หน่วย​งาน​ของ​รัฐ ส่วน​ผังเมือง​รวม​กำหนด​ประเภท​ที่ดิน สี และ​ข้อ​ห้าม​ราย​บริเวณ ซึ่ง​ผูก​เจ้าของ​ที่ดิน​ทุก​ราย เจ้าของ​ที่ดิน​ที่​จะ​ขอ​อนุญาต​ก่อสร้าง​จึง​ยัง​ต้อง​ดู​ผังเมือง​รวม​ของ​พื้นที่​นั้น ตัวอย่าง​การ​อ่าน​ผังเมือง​รวม​ราย​บริเวณ​อยู่​ในผังเมือง​เชียงใหม่ 2569 ขั้น​ตอน​แก้ไข​ผัง​ใช้ 40 สัปดาห์

เป้า​หมาย 6 ด้าน​กับ​ตัวเลข​ปี 2570 2575 และ 2580

ผัง​ตั้ง​เป้า​หมาย​หลัก 6 ด้าน และ​ให้​ตัวเลข​เป้า​หมาย​สาม​ช่วง​เวลา ตาราง​ใน​หน้า 9 ของ​เอกสาร​แนบ​ท้าย​ใช้​ปี 2564 เป็น​ปี​ฐาน ตัวเลข​ที่​ธุรกิจ​ควร​จับตา​มาก​ที่สุด​คือ​สัดส่วน​ประชากร​เมือง เพราะ​บอก​ว่า​ลูกค้า​จะ​ย้าย​เข้า​เมือง​เร็ว​แค่​ไหน

เป้า​หมาย​หลัก ตัว​ชี้​วัด ปี​ฐาน 2564 ปี 2570 ปี 2575 ปี 2580
ใช้​พื้นที่​เมือง​อย่าง​มี​ประสิทธิภาพ อัตรา​การ​ใช้​ที่ดิน​ต่อ​อัตรา​การ​เติบโต​ของ​ประชากร 1.859 ไม่​เกิน 1 ไม่​เกิน 1 ไม่​เกิน 1
เมือง​และ​ชนบท​สมดุล สัดส่วน​ประชากร​เมือง​ต่อ​ประชากร​ชนบท (ร้อย​ละ) 47 53 57 63
กระจาย​โอกาส​ทาง​เศรษฐกิจ การ​เปลี่ยนแปลง​ผลิตภัณฑ์​มวล​รวม​จังหวัด​ต่อ​หัว​ของ 20% จังหวัด​ที่​ต่ำ​ที่สุด (ร้อย​ละ​ต่อ​ปี) 2.36 ไม่​น้อย​กว่า 2.3 ไม่​น้อย​กว่า 2.4 ไม่​น้อย​กว่า 2.5
ขีด​ความ​สามารถ​ด้าน​โครงสร้าง​พื้น​ฐาน อันดับ​ของ​ประเทศ 43 ไม่​เกิน 38 ไม่​เกิน 31 ไม่​เกิน 25
เปลี่ยน​ผ่าน​สู่​ความ​ยั่งยืน ลด​ก๊าซ​เรือน​กระจก​จาก​กรณี​ปกติ ร้อย​ละ 14 ไม่​น้อย​กว่า​ร้อย​ละ 20 ไม่​น้อย​กว่า​ร้อย​ละ 30 ไม่​น้อย​กว่า​ร้อย​ละ 40
รับมือ​ภัย​พิบัติ​และ​ภูมิ​อากาศ อันดับ​ดัชนี​ความ​เสี่ยง​ด้าน​ภูมิ​อากาศ 34 ไม่​น้อย​กว่า 40 ไม่​น้อย​กว่า 50 ไม่​น้อย​กว่า 60

ที่มา: ตาราง​เป้า​หมาย​การ​พัฒนา​ตาม​ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ หน้า 9 · ตัว​ชี้​วัด​แรก​ใช้​นิยาม​ของ​สหประชาชาติ ตัว​ชี้​วัด​ที่​เหลือ​มา​จาก​แผน​แม่บท​ภาย​ใต้​ยุทธศาสตร์​ชาติ

สัดส่วน​ประชากร​เมือง​ร้อย​ละ 63 มี​ผล​กับ​ธุรกิจ​อย่างไร

ถ้า​เป้า​หมาย​นี้​เกิด​ขึ้น​จริง ประชากร​เมือง​จะ​เพิ่ม​จาก​ราว​ครึ่ง​หนึ่ง​ของ​ประเทศ​เป็น​เกือบ​สอง​ใน​สาม​ภายใน​ปี 2580 ความ​ต้องการ​ที่​อยู่​อาศัย ร้าน​ค้า โรงเรียน และ​บริการ​สุขภาพ​จะ​กระจุก​ใน​เมือง​ศูนย์กลาง​มาก​ขึ้น ธุรกิจ​ที่​เลือก​สาขา​จึง​ควร​เทียบ​ราย​ชื่อ​เมือง​ใน​ผัง​กับ​ข้อมูล​ประชากร​ตาม​ทะเบียน​ของ​พื้นที่​นั้น​ทุก​ปี เพราะ​ตัวเลข​เป้า​หมาย​บอก​ทิศทาง ไม่​ได้​บอก​ว่า​แต่ละ​เมือง​โต​เท่าไร

ยุทธศาสตร์ 7 ด้าน​บอก​ทิศทาง​เงิน​ลงทุน​ของ​รัฐ

ผัง​กำหนด​ยุทธศาสตร์​หลัก 7 ด้าน​ใน​หน้า 10-11 แต่ละ​ด้าน​บอก​ว่า​รัฐ​จะ​ใช้​เงิน​ไป​กับ​อะไร ธุรกิจ​ที่​ขาย​ให้​หน่วย​งาน​รัฐ หรือ​ขาย​ให้​คน​ที่​ได้​ประโยชน์​จาก​โครงการ​เหล่า​นี้ อ่าน​รายการ​นี้​เป็น​สัญญาณ​ของ​ตลาด​ได้

ยุทธศาสตร์ สิ่ง​ที่​ผัง​เน้น ธุรกิจ​ที่​ควร​จับตา
1 โครง​ข่าย​คมนาคม สื่อสาร และ​พลังงาน ขนส่ง​ไร้​รอย​ต่อ อินเทอร์เน็ต​ความเร็ว​สูง​ทุก​พื้นที่ ไฟฟ้า​อัจฉริยะ พลังงาน​สะอาด โล​จิ​สติ​กส์ อสังหาริมทรัพย์​ใกล้​สถานี ธุรกิจ​ดิจิทัล​ต่าง​จังหวัด
2 เศรษฐกิจ​นวัตกรรม​มูลค่า​สูง เกษตร​มูลค่า​สูง อุตสาหกรรม​เป้า​หมาย ท่อง​เที่ยว​มูลค่า​สูง​ใน​เมือง​หลัก​และ​เมือง​รอง โรงแรม เวลเนส แปรรูป​เกษตร
3 ศูนย์กลาง​ความ​เจริญ​ทุก​ภาค ลำดับ​ศักดิ์​ของ​เมือง ให้​เมือง​แต่ละ​ระดับ​เป็น​ศูนย์กลาง​ของ​ภาค​และ​กลุ่ม​จังหวัด ค้า​ปลีก แฟ​รน​ไชส์ โรง​พยาบาล​เอกชน
4 เมือง​และ​ชนบท​สมดุล ใช้​ที่ดิน​ใน​เมือง​ให้​คุ้ม เมือง​น่า​อยู่​อัจฉริยะ​ใน​เมือง​ศูนย์กลาง​ที่​พร้อม ผู้​ขาย​เทคโนโลยี​ให้​ท้อง​ถิ่น อสังหาริมทรัพย์​ใน​เมือง
5 บริการ​สาธารณะ​ทุก​กลุ่ม สาธารณสุข การ​ศึกษา รองรับ​โครงสร้าง​ประชากร​ที่​เปลี่ยน ธุรกิจ​ดูแล​ผู้​สูง​อายุ การ​ศึกษา​เอกชน
6 ทรัพยากร​และ​ภัย​พิบัติ ป่า น้ำ ชายฝั่ง ระบบ​ป้องกัน​น้ำ​ท่วม ภัย​แล้ง ก่อสร้าง วิศวกรรม ประกัน​ภัย
7 สังคม​คาร์บอน​ต่ำ พลังงาน​หมุนเวียน ขนส่ง​คาร์บอน​ต่ำ พื้นที่​สี​เขียว​ใน​เมือง โซ​ลาร์ สถานี​ชาร์จ อุตสาหกรรม​สี​เขียว

ยุทธศาสตร์​ไหน​เกี่ยว​กับ​ธุรกิจ SME มาก​ที่สุด

ยุทธศาสตร์​ที่ 3 เกี่ยว​กับ SME มาก​ที่สุด เพราะ​กำหนด​ลำดับ​ศักดิ์​ของ​เมือง ซึ่ง​บอก​ว่า​เมือง​ใด​จะ​มี​หน่วย​งาน​รัฐ โรง​พยาบาล สถาบัน​การ​ศึกษา และ​ศูนย์​กระจาย​สินค้า​เพิ่ม สิ่ง​เหล่า​นี้​พา​คน​ทำงาน​และ​ผู้​มา​ใช้​บริการ​เข้า​มา​ใน​เมือง ร้าน​ค้า​และ​บริการ​ใน​เมือง​ที่​ถูก​ยก​ระดับ​จึง​มี​ลูกค้า​เพิ่ม แม้​ผัง​จะ​ไม่​ได้​ระบุ​โครงการ​ราย​เมือง​ก็ตาม

ห้า​ส่วน​ที่​ธุรกิจ​ควร​เปิด​อ่าน​ก่อน

เอกสาร​แนบ​ท้าย​มี​แผน​ราย​สาขา 14 ด้าน ธุรกิจ​ส่วน​ใหญ่​ไม่​ต้อง​อ่าน​ทั้งหมด ห้า​ส่วน​ต่อ​ไป​นี้​มี​ราย​ชื่อ​พื้นที่​ที่​นำ​ไป​ใช้​เลือก​ทำเล​ได้​ทันที

ส่วน หน้า สิ่ง​ที่​อยู่​ใน​ส่วน​นั้น ใคร​ควร​อ่าน
ลำดับ​ศักดิ์​เมือง 5 ชั้น 15-16, 59-61 กรุงเทพมหานคร 1 แห่ง เมือง​ศูนย์กลาง​หลัก​ระดับ​ภาค 8 แห่ง ระดับ​รอง 30 แห่ง เมือง​ศูนย์กลาง​หลัก 86 แห่ง และ​เมือง​ศูนย์กลาง​รอง 200 แห่ง แฟ​รน​ไชส์ ค้า​ปลีก ธุรกิจ​บริการ​ที่​ขยาย​สาขา
เมือง​ชน​เมือง 61 กรุงเทพฯ และ​ปริมณฑล · EEC · เชียงใหม่-ลำพูน · หาดใหญ่-สงขลา อสังหาริมทรัพย์ โล​จิ​สติ​กส์
เขต​เศรษฐกิจ​พิเศษ 16-17, 182-185 EEC · เขต​พัฒนา​เศรษฐกิจ​พิเศษ​ชายแดน 10 จังหวัด · ระเบียง​เศรษฐกิจ​พิเศษ 4 ภาค · ระเบียง​เศรษฐ​กิจ​เวลเน​สอัน​ดา​มัน โรงงาน ผู้​ส่ง​ออก นัก​ลงทุน​ต่าง​ชาติ
โครงสร้าง​พื้น​ฐาน​การ​ท่อง​เที่ยว 137-140 22 จังหวัด​ศูนย์กลาง​ท่อง​เที่ยว​นานาชาติ · 55 จังหวัด​เมือง​น่า​เที่ยว · พื้นที่ MICE เวลเนส และ​เชิง​สร้างสรรค์ · สนาม​บิน​และ​ท่าเรือ​สำราญ โรงแรม ร้าน​อาหาร ผู้​จัด​อีเวนต์
เมือง​ใน​พื้นที่​เสี่ยง​ภัย 63-64 เมือง​เสี่ยง​น้ำ​ท่วม​คาบ​อุบัติ 100 ปี 370 แห่ง ดิน​ถล่ม 214 แห่ง และ​แผ่น​ดิน​ไหว 844 แห่ง แยก​ราย​ภาค ผู้​ซื้อ​ที่ดิน ผู้​สร้าง​อาคาร ผู้รับ​ประกัน​ภัย

เมือง​ศูนย์กลาง​หลัก​ระดับ​ภาค​มี 8 แห่ง เพิ่ม​จาก​เดิม 6 แห่ง คือ เชียงใหม่ นนทบุรี ขอนแก่น หาดใหญ่ นครราชสีมา และ​ภูเก็ต แล้ว​ยก​ระดับ​พัทยา​และ​พิษณุโลก​ขึ้น​มา​อีก 2 แห่ง ส่วน​ชั้น​เมือง​ศูนย์กลาง​รอง​ระดับ​ภาค​เพิ่ม​จาก 19 เป็น 30 แห่ง โดย​ยก​ระดับ 11 เมือง เช่น แม่สอด ฉะเชิงเทรา สระบุรี และ​บุรีรัมย์

นัก​ลงทุน​อสังหาริมทรัพย์​ควร​เริ่ม​อ่าน​ตรง​ไหน

ควร​เริ่ม​ที่​หน้า 59-64 ซึ่ง​มี​ทั้ง​ราย​ชื่อ​เมือง​แต่ละ​ลำดับ​และ​ราย​ชื่อ​พื้นที่​เสี่ยง​ภัย​อยู่​ใกล้​กัน นัก​ลงทุน​จะ​เห็น​ทั้ง​เมือง​ที่​รัฐ​ตั้งใจ​เพิ่ม​บริการ​และ​เมือง​ที่​ต้อง​ระวัง​น้ำ​ท่วม ดิน​ถล่ม หรือ​แผ่น​ดิน​ไหว หน้า 64 ยัง​เขียน​มาตรการ​ว่า​ไม่​ส่ง​เสริม​การ​ตั้ง​ถิ่นฐาน​บน​พื้นที่​ลาด​ชัน​เกิน 35 องศา​และ​พื้นที่​น้ำ​ท่วม​ซ้ำซาก ซึ่ง​จะ​ไป​ปรากฏ​ใน​ผังเมือง​รวม​รอบ​ถัด​ไป

สิ่ง​ที่​ผัง​นี้​ยัง​ไม่​ได้​บอก

ผัง​ไม่​ได้​ระบุ​วงเงิน ปี​ก่อสร้าง หรือ​แนว​เขต​ที่ดิน​ของ​โครงการ​ใด โครงการ​ที่​มีชื่อ​อยู่​ใน​ผัง​จึง​ยัง​ไม่ใช่​โครงการ​ที่​อนุมัติ​แล้ว ธุรกิจ​ที่​วาง​งบ​ตาม​ผัง​ต้อง​แยก​ระหว่าง "พื้นที่​ที่​ผัง​วาง​บทบาท​ไว้" กับ "โครงการ​ที่​คณะ​รัฐมนตรี​อนุมัติ​หรือ​เซ็น​สัญญา​แล้ว"

ตัวอย่าง​ที่​เห็น​ชัด​มี​สาม​เรื่อง

  1. สนาม​บิน​ล้าน​นา ผัง​ระบุ​ว่า​ตั้ง​อยู่​ใน​ลำพูน และ​อยู่​ใน​รายการ​สนาม​บิน​นานาชาติ​ที่​จะ​สร้าง​ใหม่​สอง​แห่ง​ใน​หน้า 139 อีก​แห่ง​คือ​สนาม​บิน​อันดามัน​ที่​พังงา แต่​ผัง​ไม่​ได้​บอก​วงเงิน​หรือ​ปี​เปิด ข้อ​กฎหมาย​เรื่อง​การ​เวนคืน​รอบ​พื้นที่​ศึกษา​อยู่​ในโซน​เศรษฐกิจ​สันกำแพง-บ้าน​ธิ สนาม​บิน​ล้าน​นา​กับ​กฎหมาย​เวนคืน 2562
  2. แกน​พัฒนา​เศรษฐกิจ​เชื่อม​อ่าว​ไทย-อันดามัน หน้า 13 เขียน​ถึง​เส้น​ทาง​ท่าเรือ​ชุมพร-ท่าเรือ​ระนอง​ใน​ฐานะ "สะพาน​เศรษฐกิจ" ขณะ​ที่รัฐบาล​ประกาศ​เลิก​ใช้​ชื่อ​แลนด์​บริดจ์​และ​หัน​ไป​ปรับปรุง​ท่าเรือ​ระนอง​ตั้งแต่​เดือน​กรกฎาคม 2569 แกน​พื้นที่​ใน​ผัง​จึง​ยัง​อยู่ แต่​รูป​แบบ​โครงการ​เปลี่ยน​ไป​แล้ว
  3. เมือง​สร้างสรรค์​ของ​ยู​เนส​โก ผัง​ยัง​จัด​น่าน​และ​สงขลา​ไว้​ใน​ราย​ชื่อ​เมือง​เป้า​หมาย ทั้ง​ที่ยู​เนส​โก​ประกาศ​ให้​ทั้ง​สอง​เมือง​เป็น​เมือง​สร้างสรรค์​แล้ว​เมื่อ 31 ตุลาคม 2568 ข้อมูล​บาง​ส่วน​ใน​ผัง​จึง​เก่า​กว่า​วัน​ประกาศ

ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ​มี​แผนที่​ราย​แปลง​ไหม

ไม่มี ผัง​ชั้น​นี้​มี​แผนผัง​ระดับ​ประเทศ​และ​ระดับ​ภาค ซึ่ง​แสดง​ตำแหน่ง​โดย​ประมาณ​ของ​เมือง​และ​โครงการ ไม่​ได้​แบ่ง​ที่ดิน​เป็น​แปลง เจ้าของ​ที่ดิน​ที่​อยาก​รู้​ว่า​แปลง​ของ​ตน​ใช้​ทำ​อะไร​ได้ ต้อง​ดู​ผังเมือง​รวม​ของ​เมือง​หรือ​ของ​จังหวัด​นั้น และ​ถ้า​มี​โครงการ​ของ​รัฐ​ผ่าน ต้อง​รอ​พระ​ราช​กฤษฎีกา​เวนคืน​ที่​มี​แผนที่​แนบ​ท้าย

มุม​ของ​ธนาคารโลก​ต่อ​เมือง​รอง​ของ​ไทย

ธนาคารโลก​เผย​แพร่​รายงาน "Thailand Cities of the Future: Urban Foundations for a High-Income Economy" เมื่อ 22 กันยายน 2569 ก่อน​ผัง​ประเทศ​ลง​ราช​กิจ​จา​นุ​เบกษา​สอง​สัปดาห์ รายงาน​ตั้ง​คำถาม​เดียว​กับ​ยุทธศาสตร์​ที่ 3 ของ​ผัง คือ​ไทย​จะ​ให้​เมือง​อื่น​นอกจาก​กรุงเทพฯ เติบโต​ได้​อย่างไร

The Nation สรุป​ตัวเลข​สำคัญ​ของ​รายงาน​ไว้ ดังนี้

ประเด็น ตัวเลข​ใน​รายงาน
ผล​ของ​การ​ลงทุน​เมือง 20,000 ล้าน​ดอลลาร์​สหรัฐ ถ้า​ให้​เมือง​รอง 80% GDP ต่อ​หัวสูง​กว่า​กรณี​ไม่​ลงทุน​ร้อย​ละ 12.4 ภายใน​ปี 2593
ถ้า​ให้​กรุงเทพฯ ก่อน ร้อย​ละ 11.6
การ​เติบโต​ที่​ต้องการ​เพื่อ​เป็น​ประเทศ​ราย​ได้​สูง​ภายใน​ปี 2580 GDP ต่อ​หัว​โต​ราว​ร้อย​ละ 5.4 ต่อ​ปี เทียบ​กับ​เฉลี่ย​ร้อย​ละ 2.2 ในปี 2564-2567
บทบาท​ที่​แนะนำ ชลบุรี​และ​นครปฐม​ด้าน​อุตสาหกรรม · เชียงใหม่​และ​ภูเก็ต​ด้าน​ท่อง​เที่ยว · ขอนแก่น​และ​หาดใหญ่​ด้าน​การ​แพทย์​และ​ศูนย์​ประชุม

ปี​เป้า​หมาย​ราย​ได้​สูง​ของ​รายงาน​คือ​ปี 2037 หรือ พ.ศ. 2580 ซึ่ง​เป็น​ปี​สุดท้าย​ของ​ผัง​พอดี

รายงาน​ของ​ธนาคารโลก​กับ​ผัง​ประเทศ​มอง​ตรง​กัน​หรือ​ไม่

ตรง​กัน​ใน​ทิศทาง ทั้ง​สอง​ฉบับ​ให้​เมือง​รอง​มี​บทบาท​เฉพาะ​ทาง เชียงใหม่​และ​ภูเก็ต​อยู่​ใน​ราย​ชื่อ​เมือง​ศูนย์กลาง​หลัก​ระดับ​ภาค​ของ​ผัง และ​อยู่​ใน​กลุ่ม​เมือง​ท่อง​เที่ยว​ของ​รายงาน ขอนแก่น​กับ​หาดใหญ่​ก็​อยู่​ทั้ง​ใน​ชั้น​เมือง​ศูนย์กลาง​หลัก​ระดับ​ภาค​และ​ใน​พื้นที่​ส่ง​เสริม MICE ของ​ผัง ส่วน​ที่​ต่าง​กัน​คือ​รายงาน​เน้น​การก​ระ​จา​ยอำ​นา​จการ​คลัง​ให้​ท้อง​ถิ่น ซึ่ง​ผัง​ไม่​ได้​เขียน​ถึง

ใช้​ผัง​ประเทศ​วางแผน​ธุรกิจ​ใน 4 ขั้น

ผัง​นี้​ให้​ผล​ดี​เมื่อ​อ่าน​พร้อม​ตัวเลข​ยอด​ขาย​และ​ลูกค้า​ของ​ธุรกิจ​เอง ขั้น​ตอน​ที่​ใช้ได้​จริง​มี​สี่​ขั้น

  1. หา​เมือง​ของ​คุณ​ใน​ลำดับ​ศักดิ์ 5 ชั้น ดู​ว่า​เมือง​ที่​มี​สาขา​หรือ​กำลัง​จะ​ไป​ถูก​ยก​ชั้น​หรือ​ไม่ เมือง​ที่​ถูก​ยก​ชั้น​จะ​มี​บริการ​สาธารณะ​และ​คน​ทำงาน​เพิ่ม
  2. เช็​กว่า​เมือง​นั้น​อยู่​ใน​พื้นที่​เสี่ยง​ภัย​หรือ​ไม่ ก่อน​ซื้อ​ที่ดิน​หรือ​เซ็น​สัญญา​เช่า​ระยะ​ยาว โดย​เฉพาะ​ภาค​เหนือ​ที่​มี​เมือง​เสี่ยง​แผ่น​ดิน​ไหว 540 แห่ง​และ​เสี่ยง​น้ำ​ท่วม 81 แห่ง
  3. คัด​โครงการ​ที่​อนุมัติ​แล้ว​ไว้​คนละ​กอง​กับ​โครงการ​ที่​มี​แค่​ใน​ผัง โครงการ​ที่​มี​มติ​คณะ​รัฐมนตรี สัญญา หรือ​พระ​ราช​กฤษฎีกา​เวนคืน ใช้​วางแผน​ราย​ได้​ได้ ส่วน​โครงการ​ที่​มี​แค่​ใน​ผัง​ใช้​เป็น​สัญญาณ​ระยะ​ยาว
  4. วาง​การ​ตลาด​ราย​พื้นที่​ให้​ตรง​กับ​บทบาท​ของ​เมือง เมือง​ท่อง​เที่ยว​นานาชาติ เมือง​น่า​เที่ยว และ​เมือง MICE มี​ลูกค้า​คนละ​แบบ ข้อความ​โฆษณา​และ​หน้า​เว็บ​ควร​พูด​ภาษา​ของ​ลูกค้า​แต่ละ​เมือง

ธุรกิจ​ใน​เชียงใหม่​ที่​อยาก​เห็น​ผัง​สาม​ชั้น​ที่​ใช้​กับ​จังหวัด​เดียวกัน คือ​ผัง​ประเทศ ผัง​จังหวัด และ​ผังเมือง​รวม​เมือง อ่าน​ต่อ​ได้​ใน​บท​ผังเมือง​เชียงใหม่​ที่​ลิงก์​ไว้​ด้าน​บน ส่วน​ผู้​ที่​สนใจ​ทำเล​รอบ​สถานี​รถไฟ​ความเร็ว​สูง​สาย​เหนือ ซึ่ง​ผัง​ระบุ​ระยะ​ทาง 669 กิโลเมตร ดู​ราย​ละเอียด​ของ​ย่าน​สถานี​ได้​ในสถานี​รถไฟ​ความเร็ว​สูง​เชียงใหม่ ย่าน​วัด​เกต​ใน​ผล​ศึกษา​ปี 2556

สรุป

ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ (พ.ศ. 2569-2580) ลง​ราช​กิจ​จา​นุ​เบกษา​วัน​ที่ 5 ตุลาคม 2569 และ​ผูก​หน่วย​งาน​ของ​รัฐ​ให้​ทำงาน​ไป​ใน​ทิศทาง​เดียวกัน ผัง​ตั้ง​เป้า​หมาย 6 ด้าน​พร้อม​ตัวเลข​ปี 2570 2575 และ 2580 วาง​ยุทธศาสตร์ 7 ด้าน และ​ให้​ราย​ชื่อ​พื้นที่​ที่​ธุรกิจ​ใช้​เลือก​ทำเล​ได้ ทั้ง​ลำดับ​เมือง 5 ชั้น เขต​เศรษฐกิจ​พิเศษ พื้นที่​ท่อง​เที่ยว และ​เมือง​เสี่ยง​ภัย ผัง​ไม่​ได้​อนุมัติ​งบ​หรือ​กำหนด​ปี​ก่อสร้าง​โครงการ​ใด ธุรกิจ​จึง​ควร​ใช้​ผัง​เป็น​สัญญาณ​ระยะ​ยาว แล้ว​ตัดสิน​ใจ​ลงทุน​จาก​มติ​และ​สัญญา​ที่​ออก​มา​จริง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ประกาศ​ไม่​ได้​เขียน​วัน​มี​ผล​แยก​ไว้​ใน​ข้อ​ใด ประกาศ​ลง​นาม​วัน​ที่ 16 กันยายน 2569 และ​ลง​ราช​กิจ​จา​นุ​เบกษา​วัน​ที่ 5 ตุลาคม 2569 กรอบ​เวลา​ของ​ผัง​ที่​ระบุ​ใน​ชื่อ​และ​ใน​เอกสาร​แนบ​ท้าย​คือ พ.ศ. 2569-2580

ยัง​ไม่​ต้อง​ยื่น​อะไร ผัง​นี้​ไม่​ได้​เปลี่ยน​สี​ที่ดิน​ของ​แปลง​ใด สิ่ง​ที่​ควร​ทำ​คือ​ติดตาม​ผัง​ภาค​ของ​ภาค​ที่​ที่ดิน​ตั้ง​อยู่ ซึ่ง​กรม​โยธา​ธิ​การ​และ​ผังเมือง​จะ​เริ่ม​ทำ​ต่อ และ​ติดตาม​ประกาศ​รับ​ฟัง​ความ​คิด​เห็น​ของ​ผังเมือง​รวม​ใน​พื้นที่

ไม่​ได้​แปล​อย่าง​นั้น ผัง​ยัง​มี​แผน​ราย​สาขา​ที่​ครอบ​ทุก​จังหวัด เช่น จุด​บริการ​การ​แพทย์​ฉุกเฉิน​ระดับ​พื้น​ฐาน​ที่​ครอบ​เมือง​ศูนย์กลาง 2,475 เมือง และ​พื้นที่​เมือง​น่า​เที่ยว 55 จังหวัด ราย​ชื่อ​ลำดับ​ศักดิ์​บอก​ระดับ​บริการ​ที่​เมือง​นั้น​ควร​มี ไม่​ได้​บอก​ว่า​เมือง​อื่น​ถูก​ตัด​ออก

ไม่​ได้​กำหนด​สิทธิ​ประโยชน์​ทาง​ภาษี ผัง​แสดง​พื้นที่​เขต​พัฒนา​พิเศษ​ที่​มี​กฎหมาย​หรือ​มติ​รองรับ​แล้ว เช่น EEC และ​เขต​พัฒนา​เศรษฐกิจ​พิเศษ​ชายแดน 10 จังหวัด พร้อม​เป้า​มูลค่า​การ​ลงทุน ส่วน​สิทธิ​ประโยชน์​ทาง​ภาษี​ต้อง​ดู​จาก​ประกาศ​ของ BOI

ได้ ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ​อยู่​ใน​กลุ่ม​ผัง​ที่​ต้อง​ทบทวน​ทุก 5 ปี ตาม​ที่​คู่มือ​ของ​กรม​โยธา​ธิ​การ​และ​ผังเมือง​สรุป​ไว้ ราย​ชื่อ​เมือง​หรือ​พื้นที่​ใน​ผัง​จึง​อาจ​เปลี่ยน​ใน​การ​ทบทวน​รอบ​หน้า ธุรกิจ​ควร​เช็ก​ฉบับ​ล่าสุด​ก่อน​ตัดสิน​ใจ​ลงทุน​ก้อน​ใหญ่

ตัว​ประกาศ​และ​เอกสาร​แนบ​ท้าย​ที่​ลง​ราช​กิจ​จา​นุ​เบกษา​เป็น​ภาษา​ไทย​ทั้ง​ฉบับ ไม่มี​ชื่อ​ภาษา​อังกฤษ​ทางการ​ใน​หน้า​ประกาศ นัก​ลงทุน​ต่าง​ชาติ​ที่​ต้อง​อ่าน​จึง​ต้อง​ใช้​ฉบับ​แปล และ​ควร​เทียบ​ตัวเลข​กับ​ฉบับ​ภาษา​ไทย​ทุก​ครั้ง

PHYGITAL INSIGHT

ฟิจิ⁠ทัล​เปิด​หน้า 59-64 ของ​ผัง​ประเทศ​คู่​กับ​สถิติ​ประชากร​ตาม​ทะเบียน​ก่อน​แนะนำ​จังหวัด​ให้​ลูกค้า​ที่​จะ​ขยาย​สาขา เพราะ​เมือง​ที่​ถูก​ยก​ชั้น​ใน​ผัง​เป็น​เมือง​ที่​รัฐ​ตั้งใจ​เพิ่ม​บริการ แต่​จำนวน​คนจริง​ของ​แต่ละ​อำเภอ​ต่าง​กัน​มาก บริการ​วิจัย​ตลาด​ของ​ฟิจิ⁠ทัล​จับ​ราย​ชื่อ​เมือง​ใน​ผัง​เข้า​กับ​ข้อมูล​ประชากร ราคา​ประเมิน​ที่ดิน และ​พฤติกรรม​การ​ค้นหา​ของ​คนใน​พื้นที่ เจ้าของ​ธุรกิจ​จึง​เห็น​ว่า​เมือง​ไหน​มี​คน​พร้อม​ซื้อ​แล้ว และ​เมือง​ไหน​ยัง​เป็น​แค่​เป้า​หมาย​บน​กระดาษ

ให้ PHYGITAL AGENCY ช่วยต่อยอดเรื่องนี้สู่ผลลัพธ์จริง

ผัง​ประเทศ​บอก​ว่า​เมือง​ไหน​รัฐ​จะ​พัฒนา แต่​ยัง​ไม่​ได้​บอก​ว่า​ลูกค้า​ของ​คุณ​อยู่​ที่ไหน

PHYGITAL AGENCY วิเคราะห์​ราย​ชื่อ​เมือง​ใน​ผัง​นโยบาย​ระดับ​ประเทศ​คู่​กับ​ข้อมูล​ประชากร​และ​การ​ค้นหา​ใน​พื้นที่ เพื่อ​ช่วย​ธุรกิจ​เลือก​จังหวัด​สำหรับ​สาขา​ใหม่ และ​วางแผน​การ​ตลาด​ราย​ภาค​ได้​ทั่ว​ประเทศ ฐาน​ทีม​อยู่​เชียงใหม่ งาน​ทั้งหมด​ทำ​ผ่าน​ระบบ​ออนไลน์ ลูกค้า​ใน​กรุงเทพฯ และ​หัว​เมือง​ทุก​ภาค​จึง​เริ่ม​งาน​ได้​ทันที

PARANATH PANARATANA

WRITTEN BY

PARANATH PANARATANA

CHAIRMAN OF PHYGITAL AGENCY

ประธานกรรมการบริษัท ฟิจิทัล เอเจนซี จำกัด มีประสบการณ์ดูแลการตลาดที่ผสานโลกจริงและโลกออนไลน์เข้าด้วยกัน ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในการวินิจฉัยธุรกิจ อีกทั้งยังเคยทำงานในสายวิดีโอโปรดักชั่นและภาพยนตร์ไทยอีกด้วย