Home InsightsLOCATION INTELLIGENCE

LOCATION INTELLIGENCE

Map Marketing ผังเมือง พะเยา อสังหาริมทรัพย์

อนาคตพะเยา ผังเมืองรวมกำลังปรับ ที่ดินพาณิชย์มี 10 บริเวณ

Q: ธุรกิจในพะเยาจ้างฟิจิทัลวางแผนการตลาดเชิงพื้นที่ได้ไหม ทั้งที่ทีมอยู่เชียงใหม่

ได้ ทีมงานหลักของฟิจิทัลประจำอยู่ที่เชียงใหม่ งานตรวจข้อมูลร้านบนแผนที่ออนไลน์ งานวางคำค้น และการประชุมทำได้ผ่านระบบออนไลน์กับลูกค้าในพะเยาและจังหวัดอื่นทั่วประเทศ ถ้างานต้องเก็บภาพหรือสำรวจหน้าร้านจริง ทีมเดินทางไปพื้นที่ได้ โดยแจ้งค่าเดินทางไว้ในใบเสนอราคา

14 กรกฎาคม 2569

อัปเดตล่าสุด 30 กันยายน 2569

เวลาอ่านประมาณ 16 นาที

อนาคตพะเยา ผังเมืองรวมกำลังปรับ ที่ดินพาณิชย์มี 10 บริเวณ

KEY TAKEAWAYS

3 ประเด็น

ที่ดินในเขตผังเมืองรวมเมืองพะเยาถูกแบ่งเป็น 14 ประเภท ตามกฎกระทรวงที่ลงราชกิจจานุเบกษาวันที่ 23 พฤศจิกายน 2562

ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีแดง) มี 10 บริเวณ แปดบริเวณมีแนวเขตจดถนนพหลโยธิน อีกสองบริเวณจดทางหลวงหมายเลข 1202

ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) 20 บริเวณห้ามทำโรงแรม หอพัก ตึกแถว และจัดสรรที่ดิน

ส่วนย่านเมืองเก่าและริมกว๊านในที่ดินสีน้ำตาลอ่อนสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร และผังยังกำหนดถนน 48 สายที่ห้ามใช้ที่ดินในแนวเขตทางทำกิจการอื่น

สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดพะเยาจัดประชุมรับฟังความเห็นเพื่อปรับปรุงผังฉบับนี้ระหว่าง 21-24 เมษายน 2568

ก่อนทำร่างครั้งที่ 2 ส่วนนิติบุคคลที่จดทะเบียนใหม่ในจังหวัดมี 214 รายในปี 2568 เพิ่มจาก 79 รายในปี 2557

กฎกระทรวงผังเมืองรวมเมืองพะเยา พ.ศ. 2562 วางที่ดินพาณิชยกรรมไว้ 10 บริเวณ ห้ามโรงแรมและหอพักในที่ดินสีเขียว และจังหวัดเริ่มรับฟังความเห็นเพื่อปรับผังแล้วในปี 2568

เอกสารที่กำหนดว่าที่ดินแปลงไหนในตัวเมืองพะเยาสร้างร้าน โรงแรม หรือหอพักได้ คือกฎกระทรวงผังเมืองรวม ส่วนทางรถไฟสายใหม่และถนนเชื่อมชายแดนเป็นปัจจัยที่จังหวัดยกขึ้นมาตอนเริ่มปรับผังฉบับถัดไป บทนี้เขียนให้เจ้าของที่ดิน ผู้ประกอบการที่กำลังหาทำเล และนักลงทุนที่ต้องตัดสินใจก่อนโครงการใหญ่เสร็จ ซึ่งต้องรู้ว่าผังฉบับที่ใช้อยู่อนุญาตอะไร และผังฉบับถัดไปกำลังถูกเตรียมอย่างไร

เอกสารหลักคือกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองพะเยา พ.ศ. 2562 ในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 128 ก (ฉบับที่สมาคมสถาปนิกสยามฯ เผยแพร่ต่อ) คู่กับข่าวของสถานีวิทยุกระจายเสียงแห่งประเทศไทยจังหวัดพะเยาเรื่องการประชุมปรับปรุงผัง และชุดข้อมูลจำนวนทะเบียนนิติบุคคลใหม่ ของสำนักงานพาณิชย์จังหวัดพะเยา

ผังเมืองรวมเมืองพะเยาปี 2562 คลุมพื้นที่ไหน

ผังฉบับนี้ใช้บังคับใน 12 ตำบล คือ ตำบลบ้านตา บ้านต๋อม ท่าวังทอง สันป่าม่วง เวียง บ้านสาง บ้านตุ่น แม่ใส แม่ตา จำป่าหวาย และแม่กา ในอำเภอเมืองพะเยา กับตำบลดอกคำใต้ในอำเภอดอกคำใต้ ภายในแนวเขตตามแผนที่ท้ายกฎกระทรวง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามเมื่อ 15 พฤศจิกายน 2562 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 23 พฤศจิกายน 2562

ข้อ 3 ของกฎกระทรวงวางบทบาทชุมชนเมืองพะเยาให้เป็นศูนย์กลางการบริหาร การปกครอง การพาณิชยกรรม การบริการ และการศึกษาของจังหวัด ข้อ 5 แบ่งที่ดินเป็น 14 ประเภทตามสีบนแผนผัง ประเภทที่เจ้าของกิจการเจอบ่อยมีดังนี้

ประเภทที่ดิน (สีบนแผนผัง)	จำนวนบริเวณ	ใช้ทำกิจการอื่นได้ไม่เกิน
อนุรักษ์เพื่อการอยู่อาศัย (เหลืองมีเส้นทแยงขาว)	1	ร้อยละ 5
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (เหลือง)	61	ร้อยละ 10
ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ส้ม)	33	ร้อยละ 15
พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (แดง)	10	ร้อยละ 10
ชนบทและเกษตรกรรม (เขียว)	20	ร้อยละ 10
อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (น้ำตาลอ่อน)	9	ใช้ได้เฉพาะกิจการที่ระบุ

ประเภทที่เหลือเป็นที่ดินของรัฐและพื้นที่รักษาสิ่งแวดล้อม เช่น สถาบันการศึกษา 39 บริเวณ สถาบันศาสนา 65 บริเวณ และสถาบันราชการ 45 บริเวณ คำว่า "ใช้ทำกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ" หมายถึงสัดส่วนของที่ดินประเภทนั้นในแต่ละบริเวณที่ใช้ทำกิจการนอกเหนือจากกิจการหลักได้

ผังเมืองรวมเมืองพะเยาครอบคลุมอำเภอดอกคำใต้ทั้งอำเภอหรือไม่

ไม่ครอบคลุม ข้อ 1 ของกฎกระทรวงระบุเฉพาะตำบลดอกคำใต้ ส่วนตำบลอื่นของอำเภอดอกคำใต้ไม่อยู่ในผังฉบับนี้ ฝั่งอำเภอเมืองพะเยาก็ไม่ได้ครบทุกตำบล เพราะผังใช้เฉพาะพื้นที่ภายในแนวเขตตามแผนที่ท้ายกฎกระทรวง เจ้าของที่ดินที่อยู่ใกล้แนวเขตจึงควรขอตรวจตำแหน่งแปลงกับแผนที่ท้ายกฎกระทรวงก่อน แทนการเดาจากชื่อตำบลในทะเบียนบ้านหรือโฉนด

ที่ดินพาณิชยกรรม 10 บริเวณเกาะถนนสองสาย

ที่ดินสีแดงในผังพะเยามีเพียง 10 บริเวณ คือหมายเลข 4.1 ถึง 4.10 เมื่ออ่านรายการประกอบแผนผังซึ่งบอกแนวเขตของแต่ละบริเวณ จะเห็นว่าบริเวณ 4.3 ถึง 4.10 ทั้งแปดบริเวณมีแนวเขตด้านใดด้านหนึ่งจดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1 หรือถนนพหลโยธิน ส่วนบริเวณ 4.1 และ 4.2 มีแนวเขตด้านตะวันตกจดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1202

ข้อ 9 ให้ที่ดินประเภทนี้ใช้เพื่อพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ และห้ามกิจการสิบกลุ่ม ได้แก่ โรงงานทุกจำพวก (ยกเว้นโรงงานตามบัญชีท้ายกฎกระทรวงและโรงบำบัดน้ำเสียรวมของชุมชน) คลังน้ำมันลักษณะที่สาม คลังและสถานที่บรรจุก๊าซปิโตรเลียมเหลว การเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดเพื่อการค้า สุสานและฌาปนสถาน การจัดสรรที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม อาคารอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ การกำจัดมูลฝอย และการซื้อขายหรือเก็บเครื่องจักรเก่าและเศษวัสดุ ข้อนี้ไม่มีข้อห้ามเรื่องโรงแรม

เปิดร้านหรือโรงแรมในที่ดินสีแดงของพะเยาได้หรือไม่

ในแง่ของผังเมืองรวม ทำได้ เพราะข้อ 9 ไม่ได้ห้ามโรงแรมหรือร้านค้า และกำหนดให้ใช้ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมเป็นส่วนใหญ่ แต่ผังเมืองเป็นเพียงชั้นแรกของการตรวจ กิจการยังต้องขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร และขอใบอนุญาตประกอบกิจการตามกฎหมายเฉพาะของประเภทธุรกิจนั้น ร้านที่ถูกกฎหมายผังเมืองจึงยังเปิดไม่ได้ ถ้าแบบอาคารหรือใบอนุญาตประกอบกิจการไม่ผ่าน

ที่ดินสีเขียวห้ามโรงแรมและหอพัก

ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม หมายเลข 5.1 ถึง 5.20 เป็นกลุ่มที่มีข้อห้ามกระทบธุรกิจที่พักโดยตรง ข้อ 10 ห้ามโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ห้ามการอยู่อาศัยประเภทอาคารชุด หอพัก หรืออาคารอยู่อาศัยรวม ห้ามห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว และห้ามจัดสรรที่ดินทั้งเพื่ออุตสาหกรรม พาณิชยกรรม และการอยู่อาศัย

ที่ดินกลุ่มนี้ยังต้องเว้นที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่าร้อยละ 25 ของแปลงที่ยื่นขออนุญาต บริเวณ 5.11 และ 5.16 ต้องเว้นที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งกว๊านพะเยาไม่น้อยกว่า 12 เมตร ส่วนลำน้ำและคลองสาธารณะสายอื่นกำหนดระยะเว้นไว้ 6 เมตร ถ้าที่ดินสีเขียวอยู่ในเขตป่าสงวน เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า หรือเขตอุทยานแห่งชาติ ให้ใช้เพื่อการสงวนและคุ้มครองตามกฎหมายเฉพาะนั้นเท่านั้น

ทำที่พักนักท่องเที่ยวริมกว๊านในที่ดินสีเขียวได้หรือไม่

ถ้าที่พักนั้นเข้าข่ายโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ข้อ 10 ห้ามไว้ชัดเจน และหอพักกับอาคารอยู่อาศัยรวมก็อยู่ในรายการห้ามเช่นกัน สิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องตรวจก่อนลงทุนจึงมีสองข้อ ข้อแรกคือแปลงของตัวเองอยู่ในบริเวณหมายเลขใด ข้อที่สองคือรูปแบบที่พักที่ตั้งใจทำเข้าข่ายโรงแรมตามกฎหมายหรือไม่ ข้อหลังควรสอบถามที่ทำการปกครองจังหวัดพะเยา ซึ่งเป็นหน่วยงานที่เผยแพร่รายชื่อโรงแรมที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงแรม ของจังหวัด ก่อนสร้างอาคาร

เมืองเก่าและริมกว๊านสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร

ที่ดินสีน้ำตาลอ่อน หมายเลข 12.1 ถึง 12.9 เป็นประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย ข้อ 17 กำหนดความสูงอาคารไม่เกิน 12 เมตร โดยวัดจากระดับพื้นดินถึงพื้นดาดฟ้า ถ้าเป็นหลังคาทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดถึงยอดผนังชั้นสูงสุด

บริเวณ 12.1 และ 12.2 ซึ่งจดแนวกำแพงเมืองและคูเมืองเวียงต๋อมดงกับเวียงพระธาตุจอมทอง ใช้ได้เพื่อการอนุรักษ์โบราณสถาน โบราณวัตถุ และศิลปวัตถุเท่านั้น บริเวณ 12.3 ซึ่งจดกำแพงเมืองเวียงท่าวังทอง และบริเวณ 12.9 ซึ่งจดกว๊านพะเยา ใช้เพื่อหัตถกรรม การท่องเที่ยว และการอยู่อาศัยได้ แต่พาณิชยกรรมไม่อยู่ในรายการ และบริเวณ 12.9 ต้องเว้นที่ว่างริมกว๊านไม่น้อยกว่า 12 เมตร ส่วนบริเวณ 12.4 ถึง 12.8 ใช้เพื่อพาณิชยกรรมได้ด้วย แต่ทั้งกลุ่มห้ามพาณิชยกรรมประเภทอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ห้ามโกดังเก็บสินค้า และต้องเว้นที่ว่างจากกำแพงเมืองหรือคูเมืองโบราณไม่น้อยกว่า 6 เมตร

ร้านค้าในย่านเมืองเก่าพะเยาต่อเติมเป็นอาคารหลายชั้นได้หรือไม่

ได้เฉพาะเมื่อความสูงรวมไม่เกิน 12 เมตร และอาคารต้องไม่เข้าข่ายอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ตามกฎหมายควบคุมอาคาร เจ้าของร้านที่อยากเพิ่มพื้นที่ขายจึงควรคำนวณความสูงตามวิธีวัดในข้อ 17 ก่อนออกแบบ เพราะอาคารทรงจั่วนับถึงยอดผนัง ไม่ได้นับถึงยอดหลังคา ส่วนร้านที่อยู่ในบริเวณ 12.1 12.2 12.3 หรือ 12.9 ต้องตรวจก่อนว่ากิจการของตัวเองอยู่ในรายการที่ข้อ 17 อนุญาตหรือไม่ เพราะพาณิชยกรรมไม่อยู่ในรายการของสี่บริเวณนี้ แม้อาคารจะเตี้ยกว่าเกณฑ์

ถนนตามผัง 48 สาย กับที่ดินในแนวเขตทาง

รายการประกอบแผนผังโครงการคมนาคมและขนส่งกำหนดถนนไว้ 48 สาย บางสายเป็นถนนเดิมที่ให้ขยายเขตทาง บางสายเป็นถนนโครงการที่ให้ก่อสร้างใหม่ แบ่งตามขนาดเขตทางได้ดังนี้

แบบถนน	ขนาดเขตทาง	จำนวนสาย
ก	12 เมตร	15
ข	14 เมตร	22
ค	20 เมตร	6
ง	30 เมตร	3
จ	40 เมตร	2

ถนนแบบ จ ทั้งสองสายเป็นถนนโครงการที่ให้ก่อสร้างใหม่ สาย จ 1 เริ่มจากทางหลวงหมายเลข 1202 ไปจนถึงแนวเขตผังด้านตะวันออก ส่วนสาย จ 2 เริ่มจากทางหลวงชนบท พย. 4015 ไปบรรจบทางหลวงหมายเลข 1021 แล้วต่อไปถึงแนวเขตผังด้านตะวันออก ถนนแบบ ง สาย ง 1 และ ง 2 เป็นถนนเดิมที่ให้ขยายเขตทาง ได้แก่ถนนชายกว๊านและถนนรอบเวียงประตูกลอง โดยสาย ง 1 มีช่วงที่ให้ก่อสร้างใหม่ด้วย

ข้อ 20 แบ่งที่ดินในแนวถนนเป็นสองกลุ่ม กลุ่มแรกรวมถนนแบบ ง และแบบ จ ทุกสาย สร้างได้แค่ถนน สาธารณูปโภค รั้วหรือกำแพง และอาคารเกษตรที่สูงไม่เกิน 9 เมตรหรือไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ กลุ่มที่สองอนุญาตเพิ่มการอยู่อาศัยที่อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่ใช่ห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านแถว และต้องไม่อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดิน

ที่ดินที่ถนนตามผังพาดผ่านสร้างร้านได้หรือไม่

ส่วนที่อยู่ในแนวเขตทางสร้างร้านไม่ได้ ทั้งสองกลุ่มในข้อ 20 ไม่มีพาณิชยกรรมอยู่ในรายการที่อนุญาต ข้อ 20 ไม่ได้พูดถึงการเวนคืน แต่จำกัดสิ่งที่สร้างได้ในแนวนั้นไว้ล่วงหน้า เจ้าของที่ดินที่มีถนนแบบ ง หรือ จ พาดผ่านจึงควรวางแผนอาคารไว้นอกแนวเขตทาง และถือว่าด้านที่ติดแนวถนนคือหน้าร้านในอนาคต ถ้าถนนสายนั้นถูกสร้างจริง

การปรับปรุงผังที่เริ่มแล้วในปี 2568

ผังฉบับปี 2562 ไม่ใช่ฉบับสุดท้าย ข่าวของสถานีวิทยุกระจายเสียงแห่งประเทศไทยจังหวัดพะเยา ลงวันที่ 21 เมษายน 2568 รายงานว่าสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดพะเยาจัดประชุมรับฟังความคิดเห็น ปรึกษาหารือ และการมีส่วนร่วมของประชาชน ระหว่างวันที่ 21-24 เมษายน 2568 ก่อนจัดทำร่างผังเมืองครั้งที่ 2

ตามข่าว การประชุมชี้แจงหลักการวางผังเมืองรวมตามกฎหมายผังเมืองฉบับปี 2562 นำเสนอผลวิเคราะห์ข้อมูลด้านต่าง ๆ กับผังแนวคิดเบื้องต้น แล้วรับฟังความเห็นจากหน่วยงานรัฐ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ภาคเอกชน และประชาชน ปัจจัยที่ข่าวยกขึ้นมามีทั้งเส้นทาง R3A ซึ่งเชื่อมจีน ลาว และไทย กับรถไฟสายใหม่เด่นชัย-เชียงราย-เชียงของ ส่วนปัญหาที่ระบุไว้คือความขัดแย้งด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทรัพยากรธรรมชาติและแหล่งท่องเที่ยวที่เสื่อมโทรม และการตั้งถิ่นฐานที่เสี่ยงภัยพิบัติ

เจ้าของที่ดินในพะเยาควรทำอะไรระหว่างที่ผังกำลังปรับ

เก็บเอกสารของแปลงไว้ให้พร้อมก่อนการประชุมรอบถัดไป ได้แก่ ตำแหน่งแปลงบนแผนที่ท้ายกฎกระทรวงฉบับปี 2562 การใช้ที่ดินจริงในปัจจุบัน และแผนที่ต้องการใช้ในอนาคต เพราะการประชุมรอบก่อนร่างจัดขึ้นเพื่อรับฟังความเห็นจากประชาชนโดยตรง ขั้นตอนตามกฎหมายของผังฉบับใหม่ตั้งแต่ร่างจนประกาศใช้ มีตัวอย่างของเชียงใหม่ในผังเมืองเชียงใหม่ 2569 ขั้นตอนแก้ไขผังใช้ 40 สัปดาห์

นิติบุคคลใหม่ในพะเยาสิบสองปี

ผังเมืองบอกว่าที่ดินใช้ทำอะไรได้ ส่วนจำนวนกิจการที่จดทะเบียนใหม่บอกว่ามีคนลงมือทำธุรกิจมากขึ้นหรือน้อยลง สำนักงานพาณิชย์จังหวัดพะเยาเผยแพร่จำนวนนิติบุคคลตั้งใหม่ปี 2557 ถึง 2568 ไว้ดังนี้ หน่วยเป็นราย

ปี	นิติบุคคลใหม่	ปี	นิติบุคคลใหม่
2557	79	2563	158
2558	105	2564	308
2559	141	2565	213
2560	275	2566	244
2561	168	2567	234
2562	166	2568	214

ปีที่จดทะเบียนมากที่สุดคือ 2564 ที่ 308 ราย หลังจากนั้นจำนวนลดลงมาอยู่ระหว่าง 213 ถึง 244 รายต่อปี ซึ่งยังสูงกว่าทุกปีในช่วง 2557 ถึง 2559

ตัวเลขนิติบุคคลใหม่ของพะเยาใช้ประเมินอะไรได้บ้าง

ใช้ประเมินได้ว่าคนในจังหวัดตัดสินใจตั้งกิจการในรูปบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนมากน้อยแค่ไหนในแต่ละปี แต่ใช้บอกทำเลไม่ได้ เพราะไฟล์นี้มีแค่ยอดรวมทั้งจังหวัด ไม่แยกอำเภอ ไม่แยกประเภทธุรกิจ และไม่นับร้านของบุคคลธรรมดาที่จดแค่ทะเบียนพาณิชย์ ปี 2564 ที่สูงผิดปกติจึงควรอ่านเป็นจุดที่ต้องหาคำอธิบายเพิ่ม ไม่ควรสรุปจากตัวเลขเพียงอย่างเดียวว่าเศรษฐกิจจังหวัดขยายตัวในปีนั้น

ผังฉบับปี 2562 ยังไม่ได้บอกอะไร

ข้อจำกัดแรกคือพื้นที่ ผังฉบับนี้ครอบคลุมเฉพาะตัวเมืองพะเยากับตำบลดอกคำใต้ อำเภออื่นของจังหวัดใช้ผังเมืองรวมชุมชนของตัวเองหรือไม่มีผังเลย ต้องตรวจเป็นรายพื้นที่ ข้อจำกัดที่สองคือเวลา ผังฉบับปรับปรุงยังอยู่ในขั้นก่อนร่างครั้งที่ 2 ตามข่าวเดือนเมษายน 2568 ยังไม่มีแผนผังฉบับใหม่ให้ตรวจ และไม่มีใครบอกได้ว่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเปลี่ยนสีหรือไม่ จนกว่าร่างจะเผยแพร่

ข้อจำกัดที่สามคือผังไม่ได้รับประกันว่าถนนตามผังจะถูกสร้างเมื่อไร ผังกำหนดแนวเขตทางไว้ แต่การก่อสร้างขึ้นกับงบประมาณของหน่วยงานเจ้าของถนน ส่วนรถไฟสายใหม่ที่ข่าวการปรับผังอ้างถึง สถานะการก่อสร้างช่วงที่ผ่านภาคเหนืออยู่ในเมกะโปรเจกต์ลำปาง อุโมงค์งาว 6.24 กม. บนทางรถไฟสายใหม่

ควรเชื่อป้ายขายที่ดินที่เขียนว่า "ผังสีแดง" หรือไม่

ควรตรวจเองทุกครั้ง ผังพะเยามีที่ดินสีแดงเพียง 10 บริเวณ และทุกบริเวณมีแนวเขตระบุไว้ในรายการประกอบแผนผังว่าจดถนนสายใด แปลงที่อยู่ห่างออกไปจากแนวเขตเพียงเล็กน้อยอาจเป็นสีเหลืองหรือสีส้มซึ่งมีข้อห้ามต่างกัน วิธีที่ตรวจได้คือนำเลขโฉนดหรือพิกัดแปลงไปสอบถามสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดพะเยา หรือเทศบาลและ อบต. เจ้าของพื้นที่

ตรวจสีผังก่อนเซ็นสัญญาที่ดิน

ลำดับที่ใช้ได้กับทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อ เริ่มจากหาหมายเลขบริเวณของแปลงบนแผนที่ท้ายกฎกระทรวง อ่านข้อห้ามของประเภทที่ดินนั้นเทียบกับกิจการที่ตั้งใจทำ ตรวจว่ามีถนนตามผังพาดผ่านหรือไม่ แล้วถามสถานะการปรับปรุงผังกับหน่วยงานในพื้นที่ ขั้นสุดท้ายคือเขียนในสัญญาว่าถ้ายื่นขอสร้างอาคารหรือเปิดกิจการแล้วไม่ผ่านเพราะข้อห้ามในผังเมือง คู่สัญญาจะจัดการอย่างไร

ข้อมูลเศรษฐกิจและประชากรของทั้งจังหวัดที่ใช้ประเมินขนาดตลาดก่อนเลือกแปลง อยู่ในเศรษฐกิจและประชากรพะเยา เกษตรจ้างงาน 47% ทำ GPP 30% ผู้ที่คิดทำที่พักหรือร้านในย่านริมกว๊าน อ่านเรื่องผู้มาเยือนได้จากเที่ยวพะเยา ปี 2568 รายได้ 2,824 ล้าน ต่างชาติไม่ถึง 4% ส่วนเจ้าของอาคารที่อยากทำห้องเช่ารอบมหาวิทยาลัย มีเงื่อนไขทางกฎหมายในเจาะทำเลพะเยา หอพักรอบ ม.พะเยากับ พ.ร.บ.หอพัก 2558

สรุป

ผังเมืองรวมเมืองพะเยา พ.ศ. 2562 ครอบคลุม 11 ตำบลในอำเภอเมืองพะเยากับตำบลดอกคำใต้ แบ่งที่ดินเป็น 14 ประเภท ที่ดินพาณิชยกรรมสีแดงมี 10 บริเวณเรียงตามถนนพหลโยธินและทางหลวง 1202 ที่ดินสีเขียวห้ามโรงแรมและหอพัก ย่านเมืองเก่าสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร และถนนตามผัง 48 สายจำกัดการใช้ที่ดินในแนวเขตทาง ผังฉบับนี้กำลังถูกปรับปรุงหลังการรับฟังความเห็นเดือนเมษายน 2568 ส่วนนิติบุคคลใหม่ของจังหวัดอยู่ที่ 214 รายในปี 2568 เจ้าของที่ดินจึงควรตรวจสีผังและติดตามร่างฉบับใหม่ก่อนลงทุน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองพะเยา พ.ศ. 2562 เมื่อ 15 พฤศจิกายน 2562 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเล่ม 136 ตอนที่ 128 ก วันที่ 23 พฤศจิกายน 2562 ข่าวเดือนเมษายน 2568 ยังเรียกงานของจังหวัดว่าการปรับปรุงผังฉบับนี้ ผู้อ่านควรตรวจสถานะล่าสุดกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดพะเยาก่อนใช้อ้างอิงในสัญญา

ที่ดินสีเหลืองและสีส้มห้ามสถานที่เก็บ พัก หรือขนถ่ายสินค้าเพื่อการค้าหรืออุตสาหกรรม ยกเว้นการเก็บสินค้าเพื่อรอขาย ณ ที่นั้น ที่ดินสีน้ำตาลอ่อนห้ามเช่นกัน ส่วนข้อ 9 ของที่ดินสีแดงไม่มีข้อห้ามนี้ ผู้ที่ต้องการคลังสินค้าจึงควรตรวจข้อห้ามของบริเวณที่สนใจเป็นรายข้อ และตรวจเงื่อนไขอาคารขนาดใหญ่ประกอบ

ห้ามการเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดเพื่อการค้าในที่ดินสีแดง สีเหลือง สีส้ม สีน้ำตาลอ่อน และที่ดินอนุรักษ์เพื่อการอยู่อาศัย การเลี้ยงเพื่อการค้าจึงต้องอยู่ในที่ดินประเภทอื่น เช่น ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งข้อ 10 ไม่ได้ระบุการเลี้ยงสัตว์ไว้ในรายการห้าม

บริเวณที่กฎกระทรวงระบุว่าติดกว๊านพะเยา เช่น บริเวณ 2.26 3.17 3.23 3.25 5.11 5.16 และ 12.9 ต้องเว้นที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งกว๊านไม่น้อยกว่า 12 เมตร ลำน้ำสาธารณะสายอื่นใช้ระยะ 6 เมตร และทั้งสองระยะยกเว้นการก่อสร้างเพื่อคมนาคมทางน้ำหรือสาธารณูปโภค

ได้ ทีมงานหลักของฟิจิ⁠ทัลประจำอยู่ที่เชียงใหม่ งานตรวจข้อมูลร้านบนแผนที่ออนไลน์ งานวางคำค้น และการประชุมทำได้ผ่านระบบออนไลน์กับลูกค้าในพะเยาและจังหวัดอื่นทั่วประเทศ ถ้างานต้องเก็บภาพหรือสำรวจหน้าร้านจริง ทีมเดินทางไปพื้นที่ได้ โดยแจ้งค่าเดินทางไว้ในใบเสนอราคา

บทนี้ไม่ได้ตอบแทนกฎหมาย เพราะผลต่ออาคารเดิมขึ้นกับบทเฉพาะกาลของกฎกระทรวงฉบับใหม่ ซึ่งยังไม่ได้ประกาศ สิ่งที่ทำได้ตอนนี้คือเก็บหลักฐานใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตประกอบกิจการเดิมให้ครบ แล้วสอบถามสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดเมื่อร่างผังฉบับใหม่เผยแพร่

PHYGITAL INSIGHT

ฟิจิ⁠ทัลอ่านสีผังเมืองของแปลงที่ตั้งร้านคู่กับตำแหน่งที่ร้านปรากฏบนแผนที่ออนไลน์ เพราะลูกค้าที่ขับผ่านถนนพหลโยธินกับลูกค้าที่ค้นหาร้านจากโทรศัพท์ต้องเจอร้านเดียวกันในตำแหน่งเดียวกัน บริการดูแลหมุดร้านริมทางหลวงบน Google Maps ของฟิจิ⁠ทัลวางตำแหน่งหมุดให้ตรงกับทางเข้าจริง และจัดข้อมูลร้านให้พร้อมก่อนถนนตามผังสายใหม่เปิดใช้

ให้ PHYGITAL AGENCY ช่วยต่อยอดเรื่องนี้สู่ผลลัพธ์จริง

SEO

การปรับแต่งเว็บไซต์เพื่อผลการค้นหา

MAP MARKETING

การตลาดผ่านแพลตฟอร์มแผนที่

CONTENT MARKETING

สร้างเนื้อหาทางการตลาด

ARCHITECTURE

ออกแบบสถาปัตยกรรมและตกแต่งภายใน

ที่ดินของคุณอยู่สีไหนในผังพะเยา

ปักหมุดร้านให้ลูกค้าหาเจอบนแผนที่ตั้งแต่วันเปิดสาขากับ PHYGITAL AGENCY สำหรับกิจการที่เลือกทำเลในโซนพาณิชยกรรมของเมืองพะเยา

นัดประชุมผ่าน Google Meet เพิ่มเพื่อนใน LINE

WRITTEN BY

PARANATH PANARATANA

CHAIRMAN OF PHYGITAL AGENCY

ประธานกรรมการบริษัท ฟิจิทัล เอเจนซี จำกัด มีประสบการณ์ดูแลการตลาดที่ผสานโลกจริงและโลกออนไลน์เข้าด้วยกัน ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในการวินิจฉัยธุรกิจ อีกทั้งยังเคยทำงานในสายวิดีโอโปรดักชั่นและภาพยนตร์ไทยอีกด้วย

แนะนำบทความถัดไป

ดูทั้งหมดใน LOCATION INTELLIGENCE

อนาคตพะเยา ผังเมืองรวมกำลังปรับ ที่ดินพาณิชย์มี 10 บริเวณ

KEY TAKEAWAYS

ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) 20 บริเวณห้ามทำโรงแรม หอพัก ตึกแถว และจัดสรรที่ดิน

สารบัญ

ผังเมืองรวมเมืองพะเยาปี 2562 คลุมพื้นที่ไหน

ผังเมืองรวมเมืองพะเยาครอบคลุมอำเภอดอกคำใต้ทั้งอำเภอหรือไม่

ที่ดินพาณิชยกรรม 10 บริเวณเกาะถนนสองสาย

เปิดร้านหรือโรงแรมในที่ดินสีแดงของพะเยาได้หรือไม่

ที่ดินสีเขียวห้ามโรงแรมและหอพัก

ทำที่พักนักท่องเที่ยวริมกว๊านในที่ดินสีเขียวได้หรือไม่

เมืองเก่าและริมกว๊านสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร

ร้านค้าในย่านเมืองเก่าพะเยาต่อเติมเป็นอาคารหลายชั้นได้หรือไม่

ถนนตามผัง 48 สาย กับที่ดินในแนวเขตทาง

ที่ดินที่ถนนตามผังพาดผ่านสร้างร้านได้หรือไม่

การปรับปรุงผังที่เริ่มแล้วในปี 2568

เจ้าของที่ดินในพะเยาควรทำอะไรระหว่างที่ผังกำลังปรับ

นิติบุคคลใหม่ในพะเยาสิบสองปี

ตัวเลขนิติบุคคลใหม่ของพะเยาใช้ประเมินอะไรได้บ้าง

ผังฉบับปี 2562 ยังไม่ได้บอกอะไร

ควรเชื่อป้ายขายที่ดินที่เขียนว่า "ผังสีแดง" หรือไม่

ตรวจสีผังก่อนเซ็นสัญญาที่ดิน

สรุป

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ผังเมืองรวมเมืองพะเยาฉบับที่ใช้อยู่ออกเมื่อไร

สร้างโกดังเก็บสินค้าในพะเยาควรหาที่ดินสีไหน

ผังเมืองรวมห้ามเลี้ยงสัตว์ในเขตเมืองพะเยาหรือไม่

ที่ดินริมกว๊านพะเยาต้องเว้นระยะจากน้ำเท่าไร

ธุรกิจในพะเยาจ้างฟิจิ⁠ทัลวางแผนการตลาดเชิงพื้นที่ได้ไหม ทั้งที่ทีมอยู่เชียงใหม่

ถ้าผังฉบับใหม่เปลี่ยนสีที่ดิน อาคารที่สร้างไปแล้วต้องรื้อหรือไม่

PHYGITAL INSIGHT

SEO

MAP MARKETING

CONTENT MARKETING

ARCHITECTURE

ที่ดินของคุณอยู่สีไหนในผังพะเยา

PARANATH PANARATANA

แนะนำบทความถัดไป

เศรษฐกิจและประชากรพะเยา เกษตรจ้างงาน 47% ทำ GPP 30%

เที่ยวพะเยา ปี 2568 รายได้ 2,824 ล้าน ต่างชาติไม่ถึง 4%

นครนายก แหล่งเที่ยวเชิงเกษตร 10 แห่งกับสวนมะยงชิด 7,225 ไร่

KEY TAKEAWAYS

ที่ดิน​ชนบท​และ​เกษตรกรรม (สี​เขียว) 20 บริเวณ​ห้าม​ทำ​โรงแรม หอพัก ตึกแถว และ​จัดสรร​ที่ดิน

สารบัญ

ผังเมือง​รวม​เมือง​พะเยา​ปี 2562 คลุม​พื้นที่​ไหน

ผังเมือง​รวม​เมือง​พะเยา​ครอบคลุม​อำเภอ​ดอกคำใต้​ทั้ง​อำเภอ​หรือ​ไม่

ที่ดิน​พาณิช​ยกร​รม 10 บริเวณ​เกาะ​ถนน​สอง​สาย

เปิด​ร้าน​หรือ​โรงแรม​ใน​ที่ดิน​สี​แดง​ของ​พะเยา​ได้​หรือ​ไม่

ที่ดิน​สี​เขียว​ห้าม​โรงแรม​และ​หอพัก

ทำ​ที่พัก​นัก​ท่อง​เที่ยว​ริม​กว๊าน​ใน​ที่ดิน​สี​เขียว​ได้​หรือ​ไม่

เมือง​เก่า​และ​ริม​กว๊าน​สูง​ได้​ไม่​เกิน 12 เมตร

ร้าน​ค้า​ใน​ย่าน​เมือง​เก่า​พะเยา​ต่อ​เติม​เป็น​อาคาร​หลาย​ชั้น​ได้​หรือ​ไม่

ถนน​ตาม​ผัง 48 สาย กับ​ที่ดิน​ใน​แนว​เขต​ทาง

ที่ดิน​ที่​ถนน​ตาม​ผัง​พาด​ผ่าน​สร้าง​ร้าน​ได้​หรือ​ไม่

การ​ปรับปรุง​ผัง​ที่​เริ่ม​แล้ว​ใน​ปี 2568

เจ้าของ​ที่ดิน​ใน​พะเยา​ควร​ทำ​อะไร​ระหว่าง​ที่​ผัง​กำลัง​ปรับ

นิติบุคคล​ใหม่​ใน​พะเยา​สิบ​สอง​ปี

ตัวเลข​นิติบุคคล​ใหม่​ของ​พะเยา​ใช้​ประเมิน​อะไร​ได้​บ้าง

ผัง​ฉบับ​ปี 2562 ยัง​ไม่​ได้​บอก​อะไร

ควร​เชื่อ​ป้าย​ขาย​ที่ดิน​ที่​เขียน​ว่า "ผัง​สี​แดง" หรือ​ไม่

ตรวจ​สี​ผัง​ก่อน​เซ็น​สัญญา​ที่ดิน

สรุป

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ผังเมือง​รวม​เมือง​พะเยา​ฉบับ​ที่​ใช้​อยู่​ออก​เมื่อไร

สร้าง​โกดัง​เก็บ​สินค้า​ใน​พะเยา​ควร​หา​ที่ดิน​สี​ไหน

ผังเมือง​รวม​ห้าม​เลี้ยง​สัตว์​ใน​เขต​เมือง​พะเยา​หรือ​ไม่

ที่ดิน​ริม​กว๊าน​พะเยา​ต้อง​เว้น​ระยะ​จาก​น้ำ​เท่าไร

ธุรกิจ​ใน​พะเยา​จ้าง​ฟิจิ⁠ทัล​วางแผน​การ​ตลาด​เชิง​พื้นที่​ได้​ไหม ทั้ง​ที่​ทีม​อยู่​เชียงใหม่

ถ้า​ผัง​ฉบับ​ใหม่​เปลี่ยน​สี​ที่ดิน อาคาร​ที่​สร้าง​ไป​แล้ว​ต้อง​รื้อ​หรือ​ไม่

PHYGITAL INSIGHT

บริการที่เกี่ยวข้อง

SEO

MAP MARKETING

CONTENT MARKETING

ARCHITECTURE

ที่ดิน​ของ​คุณ​อยู่​สี​ไหน​ใน​ผัง​พะเยา

PARANATH PANARATANA

แนะนำบทความถัดไป

เศรษฐกิจ​และ​ประชากร​พะเยา เกษตร​จ้าง​งาน 47% ทำ GPP 30%

เที่ยว​พะเยา ปี 2568 ราย​ได้ 2,824 ล้าน ต่าง​ชาติ​ไม่​ถึง 4%

นครนายก แหล่ง​เที่ยว​เชิง​เกษตร 10 แห่ง​กับ​สวน​มะยง​ชิด 7,225 ไร่

ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) 20 บริเวณห้ามทำโรงแรม หอพัก ตึกแถว และจัดสรรที่ดิน

ผังเมืองรวมเมืองพะเยาปี 2562 คลุมพื้นที่ไหน

ผังเมืองรวมเมืองพะเยาครอบคลุมอำเภอดอกคำใต้ทั้งอำเภอหรือไม่

ที่ดินพาณิชยกรรม 10 บริเวณเกาะถนนสองสาย

เปิดร้านหรือโรงแรมในที่ดินสีแดงของพะเยาได้หรือไม่

ที่ดินสีเขียวห้ามโรงแรมและหอพัก

ทำที่พักนักท่องเที่ยวริมกว๊านในที่ดินสีเขียวได้หรือไม่

เมืองเก่าและริมกว๊านสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร

ร้านค้าในย่านเมืองเก่าพะเยาต่อเติมเป็นอาคารหลายชั้นได้หรือไม่

ถนนตามผัง 48 สาย กับที่ดินในแนวเขตทาง

ที่ดินที่ถนนตามผังพาดผ่านสร้างร้านได้หรือไม่

การปรับปรุงผังที่เริ่มแล้วในปี 2568

เจ้าของที่ดินในพะเยาควรทำอะไรระหว่างที่ผังกำลังปรับ

นิติบุคคลใหม่ในพะเยาสิบสองปี

ตัวเลขนิติบุคคลใหม่ของพะเยาใช้ประเมินอะไรได้บ้าง

ผังฉบับปี 2562 ยังไม่ได้บอกอะไร

ควรเชื่อป้ายขายที่ดินที่เขียนว่า "ผังสีแดง" หรือไม่

ตรวจสีผังก่อนเซ็นสัญญาที่ดิน

ผังเมืองรวมเมืองพะเยาฉบับที่ใช้อยู่ออกเมื่อไร

สร้างโกดังเก็บสินค้าในพะเยาควรหาที่ดินสีไหน

ผังเมืองรวมห้ามเลี้ยงสัตว์ในเขตเมืองพะเยาหรือไม่

ที่ดินริมกว๊านพะเยาต้องเว้นระยะจากน้ำเท่าไร

ธุรกิจในพะเยาจ้างฟิจิ⁠ทัลวางแผนการตลาดเชิงพื้นที่ได้ไหม ทั้งที่ทีมอยู่เชียงใหม่

ถ้าผังฉบับใหม่เปลี่ยนสีที่ดิน อาคารที่สร้างไปแล้วต้องรื้อหรือไม่

ที่ดินของคุณอยู่สีไหนในผังพะเยา

เศรษฐกิจและประชากรพะเยา เกษตรจ้างงาน 47% ทำ GPP 30%

เที่ยวพะเยา ปี 2568 รายได้ 2,824 ล้าน ต่างชาติไม่ถึง 4%

นครนายก แหล่งเที่ยวเชิงเกษตร 10 แห่งกับสวนมะยงชิด 7,225 ไร่