# ผังนโยบายระดับประเทศ 2569-2580 ธุรกิจและนักลงทุนอ่านตรงไหน

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/thailand-national-spatial-policy-plan-2569-2580-business-guide · เผยแพร่ 17 ตุลาคม 2569 · อ่าน 15 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

ผังนโยบายระดับประเทศ 2569-2580 ลงราชกิจจานุเบกษา 5 ต.ค. 2569 มีเป้าหมาย 6 ด้าน ยุทธศาสตร์ 7 ด้าน และเมือง 5 ชั้น ธุรกิจควรอ่านหน้าไหนก่อนเลือกทำเลและวางงบ

## Key Takeaways

- **ผังนโยบายระดับประเทศ (พ.ศ. 2569-2580) เป็นประกาศคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ ลงนามวันที่ 16 กันยายน 2569 และลงราชกิจจานุเบกษาวันที่ 5 ตุลาคม 2569** — ข้อ 3 ของประกาศให้หน่วยงานของรัฐดำเนินการตามหน้าที่และอำนาจให้เป็นไปตามผังนี้ ผังจึงเป็นกรอบที่โครงการของรัฐในอีก 11 ปีต้องสอดคล้อง
- **ผังตั้งเป้าหมาย 6 ด้านแบบมีตัวเลข 3 ช่วง คือปี 2570 ปี 2575 และปี 2580** — เช่น สัดส่วนประชากรเมืองจากร้อยละ 47 เป็น 63 และอันดับความสามารถในการแข่งขันด้านโครงสร้างพื้นฐานจากอันดับ 43 ให้อยู่ไม่เกินอันดับ 25
- **ส่วนที่ธุรกิจใช้ได้ทันทีคือรายชื่อพื้นที่** — ได้แก่ ลำดับศักดิ์เมือง 5 ชั้น ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ พื้นที่ท่องเที่ยวแต่ละประเภท และเมืองที่อยู่ในพื้นที่เสี่ยงภัย แต่ผังไม่ได้อนุมัติงบหรือกำหนดปีก่อสร้างโครงการใด

ผังนโยบายระดับประเทศคือผังเมืองชั้นบนสุดตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ผังชั้นนี้ไม่ได้กำหนดสีของที่ดินรายแปลงเหมือนผังเมืองรวม แต่กำหนดว่าเมืองใดจะเป็นศูนย์กลางระดับไหน ระเบียงเศรษฐกิจอยู่ที่ใด และพื้นที่ใดต้องระวังภัยพิบัติ บทนี้เหมาะกับเจ้าของธุรกิจ นักลงทุน และทีมการตลาดที่ต้องเลือกจังหวัดหรือเมืองสำหรับสาขา โรงงาน โครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือแคมเปญรายภาคในช่วงปี 2570-2580

ตัวประกาศยาวหนึ่งหน้า ส่วนเอกสารแนบท้ายยาวกว่า 240 หน้า บทนี้ใช้[ไฟล์ประกาศในราชกิจจานุเบกษา](https://ratchakitcha.soc.go.th/documents/132285.pdf) ฉบับเต็ม PHYGITAL AGENCY (บริษัท ฟิจิทัล เอเจนซี จำกัด) อ่านครบทุกหน้าและเปิดภาพหน้าจริงเทียบตัวเลขในตาราง แล้วจัดลำดับว่าธุรกิจแต่ละแบบควรอ่านหน้าไหนก่อน เลขหน้าที่ระบุในบทนี้เป็นเลขหน้าของเอกสารแนบท้าย

## ประกาศฉบับนี้คืออะไร และผูกใครบ้าง

ประกาศฉบับนี้ผูกหน่วยงานของรัฐ ไม่ได้ผูกเอกชนโดยตรง ประกาศมี 4 ข้อ ข้อ 2 ให้ผังเป็นไปตามเอกสารแนบท้าย ข้อ 3 ให้หน่วยงานของรัฐดำเนินการตามหน้าที่และอำนาจให้เป็นไปตามประกาศ และข้อ 4 ให้กรมโยธาธิการและผังเมืองให้คำแนะนำแก่หน่วยงานของรัฐ

| รายการ                 | ข้อมูลในประกาศ                                                                                 |
| ---------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------------------ |
| ผู้ออกประกาศ         | คณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ                                                        |
| ฐานอำนาจ              | มาตรา 13 แห่งพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562                                             |
| ลงนาม                 | 16 กันยายน 2569 โดยนายกรัฐมนตรีในฐานะประธานคณะกรรมการ                                     |
| ลงราชกิจจานุเบกษา | 5 ตุลาคม 2569 เล่ม 143 ตอนพิเศษ 242 ง หน้า 20                                                   |
| พื้นที่                | 76 จังหวัดและกรุงเทพมหานคร รวม 542,220.61 ตารางกิโลเมตร (บนบก 515,748.43 · ในทะเล 26,472.18) |
| กรอบเวลา              | พ.ศ. 2569-2580                                                                                   |

ผลต่อธุรกิจมาทางอ้อม เมื่อกระทรวงหรือรัฐวิสาหกิจจะวางโครงการถนน รถไฟ สนามบิน โรงพยาบาล หรือเขตส่งเสริมการลงทุน ต้องทำให้สอดคล้องกับผังนี้ ผังเมืองระดับล่างที่กำหนดสีที่ดินก็ต้องสอดคล้องด้วย [ฐานเศรษฐกิจรายงานเมื่อ 7 ตุลาคม 2569](https://www.thansettakij.com/real-estate/670870) ว่าขั้นถัดไปของกรมโยธาธิการและผังเมืองคือผังระดับภาคครบ 6 ภาค ซึ่งน่าจะใช้เวลาราว 1-2 ปี ผังจังหวัดและผังเมืองรวมจะปรับตามหลังจากนั้น

### ผังนโยบายระดับประเทศต่างจากผังเมืองรวมอย่างไร

ต่างกันที่ระดับรายละเอียดและผู้ที่ถูกบังคับ ผังนโยบายระดับประเทศบอกบทบาทของเมืองและพื้นที่ทั้งประเทศ และผูกหน่วยงานของรัฐ ส่วนผังเมืองรวมกำหนดประเภทที่ดิน สี และข้อห้ามรายบริเวณ ซึ่งผูกเจ้าของที่ดินทุกราย เจ้าของที่ดินที่จะขออนุญาตก่อสร้างจึงยังต้องดูผังเมืองรวมของพื้นที่นั้น ตัวอย่างการอ่านผังเมืองรวมรายบริเวณอยู่ใน[ผังเมืองเชียงใหม่ 2569 ขั้นตอนแก้ไขผังใช้ 40 สัปดาห์](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-city-plan-2026-color-zoning-investor-guide-location)

## เป้าหมาย 6 ด้านกับตัวเลขปี 2570 2575 และ 2580

ผังตั้งเป้าหมายหลัก 6 ด้าน และให้ตัวเลขเป้าหมายสามช่วงเวลา ตารางในหน้า 9 ของเอกสารแนบท้ายใช้ปี 2564 เป็นปีฐาน ตัวเลขที่ธุรกิจควรจับตามากที่สุดคือสัดส่วนประชากรเมือง เพราะบอกว่าลูกค้าจะย้ายเข้าเมืองเร็วแค่ไหน

| เป้าหมายหลัก                          | ตัวชี้วัด                                                                                       | ปีฐาน 2564 | ปี 2570                  | ปี 2575                  | ปี 2580                  |
| --------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------------------- | ----------- | ------------------------ | ------------------------ | ------------------------ |
| ใช้พื้นที่เมืองอย่างมีประสิทธิภาพ  | อัตราการใช้ที่ดินต่ออัตราการเติบโตของประชากร                                             | 1.859       | ไม่เกิน 1               | ไม่เกิน 1               | ไม่เกิน 1               |
| เมืองและชนบทสมดุล                    | สัดส่วนประชากรเมืองต่อประชากรชนบท (ร้อยละ)                                                  | 47          | 53                       | 57                       | 63                       |
| กระจายโอกาสทางเศรษฐกิจ               | การเปลี่ยนแปลงผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดต่อหัวของ 20% จังหวัดที่ต่ำที่สุด (ร้อยละต่อปี) | 2.36        | ไม่น้อยกว่า 2.3        | ไม่น้อยกว่า 2.4        | ไม่น้อยกว่า 2.5        |
| ขีดความสามารถด้านโครงสร้างพื้นฐาน | อันดับของประเทศ                                                                                 | 43          | ไม่เกิน 38              | ไม่เกิน 31              | ไม่เกิน 25              |
| เปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืน           | ลดก๊าซเรือนกระจกจากกรณีปกติ                                                                 | ร้อยละ 14  | ไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 | ไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 | ไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 |
| รับมือภัยพิบัติและภูมิอากาศ        | อันดับดัชนีความเสี่ยงด้านภูมิอากาศ                                                          | 34          | ไม่น้อยกว่า 40         | ไม่น้อยกว่า 50         | ไม่น้อยกว่า 60         |

ที่มา: ตารางเป้าหมายการพัฒนาตามผังนโยบายระดับประเทศ หน้า 9 · ตัวชี้วัดแรกใช้นิยามของสหประชาชาติ ตัวชี้วัดที่เหลือมาจากแผนแม่บทภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติ

### สัดส่วนประชากรเมืองร้อยละ 63 มีผลกับธุรกิจอย่างไร

ถ้าเป้าหมายนี้เกิดขึ้นจริง ประชากรเมืองจะเพิ่มจากราวครึ่งหนึ่งของประเทศเป็นเกือบสองในสามภายในปี 2580 ความต้องการที่อยู่อาศัย ร้านค้า โรงเรียน และบริการสุขภาพจะกระจุกในเมืองศูนย์กลางมากขึ้น ธุรกิจที่เลือกสาขาจึงควรเทียบรายชื่อเมืองในผังกับข้อมูลประชากรตามทะเบียนของพื้นที่นั้นทุกปี เพราะตัวเลขเป้าหมายบอกทิศทาง ไม่ได้บอกว่าแต่ละเมืองโตเท่าไร

## ยุทธศาสตร์ 7 ด้านบอกทิศทางเงินลงทุนของรัฐ

ผังกำหนดยุทธศาสตร์หลัก 7 ด้านในหน้า 10-11 แต่ละด้านบอกว่ารัฐจะใช้เงินไปกับอะไร ธุรกิจที่ขายให้หน่วยงานรัฐ หรือขายให้คนที่ได้ประโยชน์จากโครงการเหล่านี้ อ่านรายการนี้เป็นสัญญาณของตลาดได้

| ยุทธศาสตร์                             | สิ่งที่ผังเน้น                                                                        | ธุรกิจที่ควรจับตา                                                 |
| -------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------- | -------------------------------------------------------------------- |
| 1 โครงข่ายคมนาคม สื่อสาร และพลังงาน | ขนส่งไร้รอยต่อ อินเทอร์เน็ตความเร็วสูงทุกพื้นที่ ไฟฟ้าอัจฉริยะ พลังงานสะอาด     | โลจิสติกส์ อสังหาริมทรัพย์ใกล้สถานี ธุรกิจดิจิทัลต่างจังหวัด |
| 2 เศรษฐกิจนวัตกรรมมูลค่าสูง         | เกษตรมูลค่าสูง อุตสาหกรรมเป้าหมาย ท่องเที่ยวมูลค่าสูงในเมืองหลักและเมืองรอง | โรงแรม เวลเนส แปรรูปเกษตร                                           |
| 3 ศูนย์กลางความเจริญทุกภาค         | ลำดับศักดิ์ของเมือง ให้เมืองแต่ละระดับเป็นศูนย์กลางของภาคและกลุ่มจังหวัด    | ค้าปลีก แฟรนไชส์ โรงพยาบาลเอกชน                                 |
| 4 เมืองและชนบทสมดุล                 | ใช้ที่ดินในเมืองให้คุ้ม เมืองน่าอยู่อัจฉริยะในเมืองศูนย์กลางที่พร้อม        | ผู้ขายเทคโนโลยีให้ท้องถิ่น อสังหาริมทรัพย์ในเมือง             |
| 5 บริการสาธารณะทุกกลุ่ม             | สาธารณสุข การศึกษา รองรับโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยน                                 | ธุรกิจดูแลผู้สูงอายุ การศึกษาเอกชน                             |
| 6 ทรัพยากรและภัยพิบัติ              | ป่า น้ำ ชายฝั่ง ระบบป้องกันน้ำท่วม ภัยแล้ง                                           | ก่อสร้าง วิศวกรรม ประกันภัย                                         |
| 7 สังคมคาร์บอนต่ำ                    | พลังงานหมุนเวียน ขนส่งคาร์บอนต่ำ พื้นที่สีเขียวในเมือง                            | โซลาร์ สถานีชาร์จ อุตสาหกรรมสีเขียว                              |

### ยุทธศาสตร์ไหนเกี่ยวกับธุรกิจ SME มากที่สุด

ยุทธศาสตร์ที่ 3 เกี่ยวกับ SME มากที่สุด เพราะกำหนดลำดับศักดิ์ของเมือง ซึ่งบอกว่าเมืองใดจะมีหน่วยงานรัฐ โรงพยาบาล สถาบันการศึกษา และศูนย์กระจายสินค้าเพิ่ม สิ่งเหล่านี้พาคนทำงานและผู้มาใช้บริการเข้ามาในเมือง ร้านค้าและบริการในเมืองที่ถูกยกระดับจึงมีลูกค้าเพิ่ม แม้ผังจะไม่ได้ระบุโครงการรายเมืองก็ตาม

## ห้าส่วนที่ธุรกิจควรเปิดอ่านก่อน

เอกสารแนบท้ายมีแผนรายสาขา 14 ด้าน ธุรกิจส่วนใหญ่ไม่ต้องอ่านทั้งหมด ห้าส่วนต่อไปนี้มีรายชื่อพื้นที่ที่นำไปใช้เลือกทำเลได้ทันที

| ส่วน                               | หน้า           | สิ่งที่อยู่ในส่วนนั้น                                                                                                                     | ใครควรอ่าน                                      |
| ---------------------------------- | -------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------- |
| ลำดับศักดิ์เมือง 5 ชั้น          | 15-16, 59-61   | กรุงเทพมหานคร 1 แห่ง เมืองศูนย์กลางหลักระดับภาค 8 แห่ง ระดับรอง 30 แห่ง เมืองศูนย์กลางหลัก 86 แห่ง และเมืองศูนย์กลางรอง 200 แห่ง     | แฟรนไชส์ ค้าปลีก ธุรกิจบริการที่ขยายสาขา   |
| เมืองชนเมือง                     | 61             | กรุงเทพฯ และปริมณฑล · EEC · เชียงใหม่-ลำพูน · หาดใหญ่-สงขลา                                                                                   | อสังหาริมทรัพย์ โลจิสติกส์                     |
| เขตเศรษฐกิจพิเศษ                 | 16-17, 182-185 | EEC · เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษชายแดน 10 จังหวัด · ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ 4 ภาค · ระเบียงเศรษฐกิจเวลเนสอันดามัน                          | โรงงาน ผู้ส่งออก นักลงทุนต่างชาติ            |
| โครงสร้างพื้นฐานการท่องเที่ยว | 137-140        | 22 จังหวัดศูนย์กลางท่องเที่ยวนานาชาติ · 55 จังหวัดเมืองน่าเที่ยว · พื้นที่ MICE เวลเนส และเชิงสร้างสรรค์ · สนามบินและท่าเรือสำราญ | โรงแรม ร้านอาหาร ผู้จัดอีเวนต์                 |
| เมืองในพื้นที่เสี่ยงภัย        | 63-64          | เมืองเสี่ยงน้ำท่วมคาบอุบัติ 100 ปี 370 แห่ง ดินถล่ม 214 แห่ง และแผ่นดินไหว 844 แห่ง แยกรายภาค                                       | ผู้ซื้อที่ดิน ผู้สร้างอาคาร ผู้รับประกันภัย |

เมืองศูนย์กลางหลักระดับภาคมี 8 แห่ง เพิ่มจากเดิม 6 แห่ง คือ เชียงใหม่ นนทบุรี ขอนแก่น หาดใหญ่ นครราชสีมา และภูเก็ต แล้วยกระดับพัทยาและพิษณุโลกขึ้นมาอีก 2 แห่ง ส่วนชั้นเมืองศูนย์กลางรองระดับภาคเพิ่มจาก 19 เป็น 30 แห่ง โดยยกระดับ 11 เมือง เช่น แม่สอด ฉะเชิงเทรา สระบุรี และบุรีรัมย์

### นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรเริ่มอ่านตรงไหน

ควรเริ่มที่หน้า 59-64 ซึ่งมีทั้งรายชื่อเมืองแต่ละลำดับและรายชื่อพื้นที่เสี่ยงภัยอยู่ใกล้กัน นักลงทุนจะเห็นทั้งเมืองที่รัฐตั้งใจเพิ่มบริการและเมืองที่ต้องระวังน้ำท่วม ดินถล่ม หรือแผ่นดินไหว หน้า 64 ยังเขียนมาตรการว่าไม่ส่งเสริมการตั้งถิ่นฐานบนพื้นที่ลาดชันเกิน 35 องศาและพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก ซึ่งจะไปปรากฏในผังเมืองรวมรอบถัดไป

## สิ่งที่ผังนี้ยังไม่ได้บอก

ผังไม่ได้ระบุวงเงิน ปีก่อสร้าง หรือแนวเขตที่ดินของโครงการใด โครงการที่มีชื่ออยู่ในผังจึงยังไม่ใช่โครงการที่อนุมัติแล้ว ธุรกิจที่วางงบตามผังต้องแยกระหว่าง "พื้นที่ที่ผังวางบทบาทไว้" กับ "โครงการที่คณะรัฐมนตรีอนุมัติหรือเซ็นสัญญาแล้ว"

ตัวอย่างที่เห็นชัดมีสามเรื่อง

1. **สนามบินล้านนา** ผังระบุว่าตั้งอยู่ในลำพูน และอยู่ในรายการสนามบินนานาชาติที่จะสร้างใหม่สองแห่งในหน้า 139 อีกแห่งคือสนามบินอันดามันที่พังงา แต่ผังไม่ได้บอกวงเงินหรือปีเปิด ข้อกฎหมายเรื่องการเวนคืนรอบพื้นที่ศึกษาอยู่ใน[โซนเศรษฐกิจสันกำแพง-บ้านธิ สนามบินล้านนากับกฎหมายเวนคืน 2562](https://phygital.co.th/insights/san-kamphaeng-ban-thi-lanna-airport-economic-zone-location)
2. **แกนพัฒนาเศรษฐกิจเชื่อมอ่าวไทย-อันดามัน** หน้า 13 เขียนถึงเส้นทางท่าเรือชุมพร-ท่าเรือระนองในฐานะ "สะพานเศรษฐกิจ" ขณะที่[รัฐบาลประกาศเลิกใช้ชื่อแลนด์บริดจ์และหันไปปรับปรุงท่าเรือระนองตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2569](https://www.dailynews.co.th/news/6043253/) แกนพื้นที่ในผังจึงยังอยู่ แต่รูปแบบโครงการเปลี่ยนไปแล้ว
3. **เมืองสร้างสรรค์ของยูเนสโก** ผังยังจัดน่านและสงขลาไว้ในรายชื่อเมืองเป้าหมาย ทั้งที่[ยูเนสโกประกาศให้ทั้งสองเมืองเป็นเมืองสร้างสรรค์แล้วเมื่อ 31 ตุลาคม 2568](https://phygital.co.th/insights/nan-unesco-creative-city-slow-life-branding-lesson) ข้อมูลบางส่วนในผังจึงเก่ากว่าวันประกาศ

### ผังนโยบายระดับประเทศมีแผนที่รายแปลงไหม

ไม่มี ผังชั้นนี้มีแผนผังระดับประเทศและระดับภาค ซึ่งแสดงตำแหน่งโดยประมาณของเมืองและโครงการ ไม่ได้แบ่งที่ดินเป็นแปลง เจ้าของที่ดินที่อยากรู้ว่าแปลงของตนใช้ทำอะไรได้ ต้องดูผังเมืองรวมของเมืองหรือของจังหวัดนั้น และถ้ามีโครงการของรัฐผ่าน ต้องรอพระราชกฤษฎีกาเวนคืนที่มีแผนที่แนบท้าย

## มุมของธนาคารโลกต่อเมืองรองของไทย

ธนาคารโลกเผยแพร่รายงาน "Thailand Cities of the Future: Urban Foundations for a High-Income Economy" เมื่อ 22 กันยายน 2569 ก่อนผังประเทศลงราชกิจจานุเบกษาสองสัปดาห์ รายงานตั้งคำถามเดียวกับยุทธศาสตร์ที่ 3 ของผัง คือไทยจะให้เมืองอื่นนอกจากกรุงเทพฯ เติบโตได้อย่างไร

[The Nation สรุปตัวเลขสำคัญของรายงานไว้](https://www.nationthailand.com/business/40071365) ดังนี้

| ประเด็น                                                                | ตัวเลขในรายงาน                                                                                                                |
| ---------------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| ผลของการลงทุนเมือง 20,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ถ้าให้เมืองรอง 80% | GDP ต่อหัวสูงกว่ากรณีไม่ลงทุนร้อยละ 12.4 ภายในปี 2593                                                                   |
| ถ้าให้กรุงเทพฯ ก่อน                                                  | ร้อยละ 11.6                                                                                                                    |
| การเติบโตที่ต้องการเพื่อเป็นประเทศรายได้สูงภายในปี 2580     | GDP ต่อหัวโตราวร้อยละ 5.4 ต่อปี เทียบกับเฉลี่ยร้อยละ 2.2 ในปี 2564-2567                                               |
| บทบาทที่แนะนำ                                                        | ชลบุรีและนครปฐมด้านอุตสาหกรรม · เชียงใหม่และภูเก็ตด้านท่องเที่ยว · ขอนแก่นและหาดใหญ่ด้านการแพทย์และศูนย์ประชุม |

ปีเป้าหมายรายได้สูงของรายงานคือปี 2037 หรือ พ.ศ. 2580 ซึ่งเป็นปีสุดท้ายของผังพอดี

### รายงานของธนาคารโลกกับผังประเทศมองตรงกันหรือไม่

ตรงกันในทิศทาง ทั้งสองฉบับให้เมืองรองมีบทบาทเฉพาะทาง เชียงใหม่และภูเก็ตอยู่ในรายชื่อเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาคของผัง และอยู่ในกลุ่มเมืองท่องเที่ยวของรายงาน ขอนแก่นกับหาดใหญ่ก็อยู่ทั้งในชั้นเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาคและในพื้นที่ส่งเสริม MICE ของผัง ส่วนที่ต่างกันคือรายงานเน้นการกระจายอำนาจการคลังให้ท้องถิ่น ซึ่งผังไม่ได้เขียนถึง

## ใช้ผังประเทศวางแผนธุรกิจใน 4 ขั้น

ผังนี้ให้ผลดีเมื่ออ่านพร้อมตัวเลขยอดขายและลูกค้าของธุรกิจเอง ขั้นตอนที่ใช้ได้จริงมีสี่ขั้น

1. **หาเมืองของคุณในลำดับศักดิ์ 5 ชั้น** ดูว่าเมืองที่มีสาขาหรือกำลังจะไปถูกยกชั้นหรือไม่ เมืองที่ถูกยกชั้นจะมีบริการสาธารณะและคนทำงานเพิ่ม
2. **เช็กว่าเมืองนั้นอยู่ในพื้นที่เสี่ยงภัยหรือไม่** ก่อนซื้อที่ดินหรือเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว โดยเฉพาะภาคเหนือที่มีเมืองเสี่ยงแผ่นดินไหว 540 แห่งและเสี่ยงน้ำท่วม 81 แห่ง
3. **คัดโครงการที่อนุมัติแล้วไว้คนละกองกับโครงการที่มีแค่ในผัง** โครงการที่มีมติคณะรัฐมนตรี สัญญา หรือพระราชกฤษฎีกาเวนคืน ใช้วางแผนรายได้ได้ ส่วนโครงการที่มีแค่ในผังใช้เป็นสัญญาณระยะยาว
4. **วางการตลาดรายพื้นที่ให้ตรงกับบทบาทของเมือง** เมืองท่องเที่ยวนานาชาติ เมืองน่าเที่ยว และเมือง MICE มีลูกค้าคนละแบบ ข้อความโฆษณาและหน้าเว็บควรพูดภาษาของลูกค้าแต่ละเมือง

ธุรกิจในเชียงใหม่ที่อยากเห็นผังสามชั้นที่ใช้กับจังหวัดเดียวกัน คือผังประเทศ ผังจังหวัด และผังเมืองรวมเมือง อ่านต่อได้ในบทผังเมืองเชียงใหม่ที่ลิงก์ไว้ด้านบน ส่วนผู้ที่สนใจทำเลรอบสถานีรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ ซึ่งผังระบุระยะทาง 669 กิโลเมตร ดูรายละเอียดของย่านสถานีได้ใน[สถานีรถไฟความเร็วสูงเชียงใหม่ ย่านวัดเกตในผลศึกษาปี 2556](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-high-speed-rail-station-wat-ket-location)

## สรุป

ผังนโยบายระดับประเทศ (พ.ศ. 2569-2580) ลงราชกิจจานุเบกษาวันที่ 5 ตุลาคม 2569 และผูกหน่วยงานของรัฐให้ทำงานไปในทิศทางเดียวกัน ผังตั้งเป้าหมาย 6 ด้านพร้อมตัวเลขปี 2570 2575 และ 2580 วางยุทธศาสตร์ 7 ด้าน และให้รายชื่อพื้นที่ที่ธุรกิจใช้เลือกทำเลได้ ทั้งลำดับเมือง 5 ชั้น เขตเศรษฐกิจพิเศษ พื้นที่ท่องเที่ยว และเมืองเสี่ยงภัย ผังไม่ได้อนุมัติงบหรือกำหนดปีก่อสร้างโครงการใด ธุรกิจจึงควรใช้ผังเป็นสัญญาณระยะยาว แล้วตัดสินใจลงทุนจากมติและสัญญาที่ออกมาจริง

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### ผังนโยบายระดับประเทศมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เมื่อไร

ประกาศไม่ได้เขียนวันมีผลแยกไว้ในข้อใด ประกาศลงนามวันที่ 16 กันยายน 2569 และลงราชกิจจานุเบกษาวันที่ 5 ตุลาคม 2569 กรอบเวลาของผังที่ระบุในชื่อและในเอกสารแนบท้ายคือ พ.ศ. 2569-2580

### เจ้าของที่ดินต้องทำอะไรหลังผังนี้ประกาศ

ยังไม่ต้องยื่นอะไร ผังนี้ไม่ได้เปลี่ยนสีที่ดินของแปลงใด สิ่งที่ควรทำคือติดตามผังภาคของภาคที่ที่ดินตั้งอยู่ ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองจะเริ่มทำต่อ และติดตามประกาศรับฟังความคิดเห็นของผังเมืองรวมในพื้นที่

### เมืองที่ไม่อยู่ในรายชื่อลำดับศักดิ์ทั้ง 5 ชั้นแปลว่ารัฐไม่พัฒนาใช่หรือไม่

ไม่ได้แปลอย่างนั้น ผังยังมีแผนรายสาขาที่ครอบทุกจังหวัด เช่น จุดบริการการแพทย์ฉุกเฉินระดับพื้นฐานที่ครอบเมืองศูนย์กลาง 2,475 เมือง และพื้นที่เมืองน่าเที่ยว 55 จังหวัด รายชื่อลำดับศักดิ์บอกระดับบริการที่เมืองนั้นควรมี ไม่ได้บอกว่าเมืองอื่นถูกตัดออก

### ผังนี้กำหนดเขตส่งเสริมการลงทุน BOI ด้วยไหม

ไม่ได้กำหนดสิทธิประโยชน์ทางภาษี ผังแสดงพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษที่มีกฎหมายหรือมติรองรับแล้ว เช่น EEC และเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษชายแดน 10 จังหวัด พร้อมเป้ามูลค่าการลงทุน ส่วนสิทธิประโยชน์ทางภาษีต้องดูจากประกาศของ BOI

### ผังจะเปลี่ยนก่อนปี 2580 ได้หรือไม่

ได้ ผังนโยบายระดับประเทศอยู่ในกลุ่มผังที่ต้องทบทวนทุก 5 ปี ตามที่คู่มือของกรมโยธาธิการและผังเมืองสรุปไว้ รายชื่อเมืองหรือพื้นที่ในผังจึงอาจเปลี่ยนในการทบทวนรอบหน้า ธุรกิจควรเช็กฉบับล่าสุดก่อนตัดสินใจลงทุนก้อนใหญ่

### ภาษาอังกฤษของผังนี้ใช้ชื่ออะไร

ตัวประกาศและเอกสารแนบท้ายที่ลงราชกิจจานุเบกษาเป็นภาษาไทยทั้งฉบับ ไม่มีชื่อภาษาอังกฤษทางการในหน้าประกาศ นักลงทุนต่างชาติที่ต้องอ่านจึงต้องใช้ฉบับแปล และควรเทียบตัวเลขกับฉบับภาษาไทยทุกครั้ง

## ผังประเทศบอกว่าเมืองไหนรัฐจะพัฒนา แต่ยังไม่ได้บอกว่าลูกค้าของคุณอยู่ที่ไหน

PHYGITAL AGENCY วิเคราะห์รายชื่อเมืองในผังนโยบายระดับประเทศคู่กับข้อมูลประชากรและการค้นหาในพื้นที่ เพื่อช่วยธุรกิจเลือกจังหวัดสำหรับสาขาใหม่ และวางแผนการตลาดรายภาคได้ทั่วประเทศ ฐานทีมอยู่เชียงใหม่ งานทั้งหมดทำผ่านระบบออนไลน์ ลูกค้าในกรุงเทพฯ และหัวเมืองทุกภาคจึงเริ่มงานได้ทันที

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)