# ทำเลท่าศาลา หนองป่าครั่ง CBP ม.พายัพ กับภาษีที่ดินรายปี

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/tha-sala-nong-pa-krang-cbp-new-cbd-location · เผยแพร่ 1 มกราคม 2565 · อ่าน 13 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

ที่ดินเชิงพาณิชย์เสียภาษีเริ่มที่ 0.3% และที่ดินว่างเกินสามปีเพิ่มอีก 0.3% ทุกสามปี ย่านท่าศาลา หนองป่าครั่ง CBP ม.พายัพ ควรคำนวณภาษีก่อนถือที่รอขาย

## Key Takeaways

- **ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ทำการค้าเสียภาษีในอัตราขั้นบันได เริ่มที่ร้อยละ 0.3 สำหรับมูลค่าส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท** — ตามพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 ซึ่งใช้ตั้งแต่ปีภาษี 2565 เป็นต้นไป ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าใช้อัตราเริ่มต้นเท่ากัน
- **ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าติดต่อกันสามปีเสียภาษีเพิ่มอีกร้อยละ 0.3 ในปีที่สี่ และเพิ่มอีกทุกสามปี รวมแล้วไม่เกินร้อยละ 3** — ตามมาตรา 43 ของพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ต้นทุนของการถือที่ดินรอขายจึงเพิ่มขึ้นตามเวลา
- **ท้องถิ่นส่งแบบประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ และผู้เสียภาษีต้องชำระภายในเดือนเมษายน** — ถ้าไม่ชำระตามกำหนดต้องเสียเบี้ยปรับร้อยละ 10-40 และเงินเพิ่มร้อยละ 1 ต่อเดือน ถ้าเห็นว่าประเมินผิดต้องยื่นคัดค้านภายใน 30 วัน

เจ้าของที่ดินย่านท่าศาลาและรอบ CBP มักเทียบทางเลือกจากรายได้ที่คาดว่าจะได้ ย่านท่าศาลา หนองป่าครั่ง พื้นที่รอบเชียงใหม่บิสซิเนสพาร์ค (CBP) และมหาวิทยาลัยพายัพ อยู่ทางทิศตะวันออกของแม่น้ำปิงในอำเภอเมืองเชียงใหม่ ย่านนี้มีทั้งอาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ หมู่บ้าน และที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา เจ้าของที่ดินจึงต้องตัดสินใจว่าจะสร้างอาคาร ให้เช่า หรือถือที่ไว้รอขาย

การตัดสินใจนี้มีต้นทุนรายปีที่เจ้าของต้องจ่ายไม่ว่าที่ดินจะสร้างรายได้หรือไม่ คือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บทนี้ใช้ตัวบทพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษี พ.ศ. 2564 เพื่อคำนวณต้นทุนนี้ในแต่ละทางเลือก ฟิจิทัล เอเจนซี ใช้ตัวเลขนี้เป็นจุดเริ่มเมื่อช่วยเจ้าของพื้นที่วางแผนธุรกิจบนที่ดินของตัวเอง

## บ้านในตำบลท่าศาลาเพิ่ม 11.9% ภายในห้าปี

ตำบลท่าศาลามีบ้านตามทะเบียนราษฎร์ 9,990 หลังในปี 2568 เพิ่มจาก 8,925 หลังในปี 2563 เป็นอัตราเพิ่มที่สูงกว่าทุกตำบลในอำเภอเดียวกัน ตำบลหนองป่าครั่งที่อยู่ติดกันมีบ้านเพิ่ม 7.4% ส่วนคนตามทะเบียนของทั้งคู่แทบคงที่

| ตำบล           | บ้าน 2563 | บ้าน 2568 | เปลี่ยนแปลง | ประชากร 2563 | ประชากร 2568 |
| -------------- | --------- | --------- | ----------- | ------------ | ------------ |
| ท่าศาลา        | 8,925     | 9,990     | +11.9%      | 12,761       | 12,673       |
| หนองป่าครั่ง | 7,720     | 8,293     | +7.4%       | 8,962        | 8,944        |

ตัวเลขนี้มาจาก[สถิติประชากรรายปีของสำนักทะเบียนกลาง](https://stat.bora.dopa.go.th/new%5Fstat/webPage/statByYear.php) โดยนับรวมตัวเลขของเทศบาลและที่ว่าการอำเภอที่ดูแลตำบลเดียวกัน วิธีรวมและข้อจำกัดของตัวเลขบ้านตามทะเบียนอธิบายไว้ใน[ทำเลรวมโชค โชตนา ศาลากลาง สันผีเสื้อ บ้านเพิ่มขึ้นทุกปี](https://phygital.co.th/insights/ruamchok-chotana-city-hall-northern-location)

### บ้านที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับภาษีที่ดินอย่างไร

บ้านที่ได้เลขที่บ้านใหม่ส่วนหนึ่งสร้างบนที่ดินที่เคยว่าง เมื่อมีการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยหรือการค้า ประเภทภาษีของที่ดินแปลงนั้นก็เปลี่ยนตาม ย่านที่มีการก่อสร้างต่อเนื่องจึงมีทั้งที่ดินที่เพิ่งพัฒนาแล้วและที่ดินข้างเคียงที่เจ้าของยังถือไว้ เจ้าของที่ดินที่ยังว่างในย่านนี้ควรรู้ว่าอัตราภาษีของตนจะเปลี่ยนเมื่อใด และคำนวณว่าการถือต่อไปอีกหลายปีมีต้นทุนเท่าไร ก่อนตั้งราคาขายหรือรอราคาขึ้น

## อัตราภาษีขึ้นกับการใช้ประโยชน์ ไม่ใช่ชื่อทำเล

[พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562](https://www.muangklang.com/NewWebsite/Khlang/2562/Dec62/%E0%B8%9E.%E0%B8%A3.%E0%B8%9A.%E0%B8%A0%E0%B8%B2%E0%B8%A9%E0%B8%B5%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%B0%E0%B8%AA%E0%B8%B4%E0%B9%88%E0%B8%87%E0%B8%9B%E0%B8%A5%E0%B8%B9%E0%B8%81%E0%B8%AA%E0%B8%A3%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%87.pdf) มาตรา 37 แบ่งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นสี่ประเภทตามการใช้ประโยชน์ และกำหนดเพดานอัตราภาษีของแต่ละประเภทไว้ อัตราที่ใช้จริงกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา

[พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564](https://www.thasadet.go.th/contents/post/000001599-b72bdef06a2fb538efd326cd641cdfd2.pdf) ลงราชกิจจานุเบกษาฉบับวันที่ 13 ธันวาคม 2564 และกำหนดอัตราสำหรับปีภาษี 2565 เป็นต้นไปดังนี้

| ประเภทการใช้ประโยชน์                                       | เพดานตามมาตรา 37 | อัตราเริ่มต้นตามพระราชกฤษฎีกา |
| ------------------------------------------------------------- | ------------------ | ----------------------------------- |
| เกษตรกรรม                                                     | ร้อยละ 0.15       | ร้อยละ 0.01                        |
| ที่อยู่อาศัย                                                | ร้อยละ 0.3        | ร้อยละ 0.02-0.03 แล้วแต่กรณี     |
| ใช้ประโยชน์อื่น เช่น ร้านค้า สำนักงาน โรงแรม               | ร้อยละ 1.2        | ร้อยละ 0.3                         |
| ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ | ร้อยละ 1.2        | ร้อยละ 0.3                         |

ท้องถิ่นต้องประกาศราคาประเมิน อัตราภาษี และรายละเอียดที่ใช้จัดเก็บของแต่ละปีก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ตามมาตรา 39 เจ้าของที่ดินจึงควรตรวจประกาศของเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ทุกปี

### อาคารที่ชั้นล่างเป็นร้านและชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัยเสียภาษีอัตราใด

มาตรา 38 กำหนดว่า ถ้าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมีการใช้ประโยชน์หลายประเภท ให้ท้องถิ่นจัดเก็บภาษีตามสัดส่วนของการใช้ประโยชน์ อาคารพาณิชย์ที่ชั้นล่างเปิดร้านและชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัยจึงอาจถูกแบ่งมูลค่าเป็นสองส่วน ส่วนร้านใช้อัตราของการใช้ประโยชน์อื่น และส่วนที่อยู่อาศัยใช้อัตราที่อยู่อาศัย สัดส่วนที่ใช้ขึ้นกับหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีประกาศและการสำรวจของท้องถิ่น เจ้าของควรตรวจว่าแบบประเมินที่ได้รับแบ่งสัดส่วนตรงกับการใช้งานจริงหรือไม่

## ภาษีคิดเป็นขั้นบันไดตามมูลค่าส่วนที่เกิน

พระราชกฤษฎีกาปี 2564 เขียนอัตราของการใช้ประโยชน์อื่นเป็นขั้นบันได โดยใช้คำว่า "มูลค่าของฐานภาษีในส่วนที่เกิน" แต่ละขั้น มูลค่าแต่ละช่วงจึงเสียภาษีในอัตราของช่วงนั้น ไม่ใช่ใช้อัตราสูงสุดกับมูลค่าทั้งหมด

| มูลค่าฐานภาษี (ใช้ประโยชน์อื่นและที่ดินว่าง)      | อัตรา       |
| -------------------------------------------------------- | ----------- |
| ส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท                            | ร้อยละ 0.3 |
| ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 200 ล้านบาท      | ร้อยละ 0.4 |
| ส่วนที่เกิน 200 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท   | ร้อยละ 0.5 |
| ส่วนที่เกิน 1,000 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท | ร้อยละ 0.6 |
| ส่วนที่เกิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป                     | ร้อยละ 0.7 |

ตัวอย่างสมมติ อาคารสำนักงานพร้อมที่ดินที่มีราคาประเมินรวม 80 ล้านบาท เสียภาษีส่วนแรก 50 ล้านบาท × 0.3% = 150,000 บาท และส่วนที่เกิน 30 ล้านบาท × 0.4% = 120,000 บาท รวม 270,000 บาทต่อปี ส่วนอาคารพาณิชย์ที่มีราคาประเมิน 30 ล้านบาทเสีย 90,000 บาทต่อปี

### ฐานภาษีมาจากราคาใด

มาตรา 35 กำหนดให้ฐานภาษีคือมูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยที่ดินใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด ซึ่งเป็นราคาเดียวกับที่ใช้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม มาตรา 36 ให้กรมธนารักษ์ส่งบัญชีราคาประเมินให้ท้องถิ่น ฐานภาษีจึงไม่ใช่ราคาซื้อขายในตลาด ที่ดินที่ราคาตลาดขึ้นเร็วอาจยังมีราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดมาก เจ้าของควรใช้ราคาประเมินในการคำนวณภาษี และใช้ราคาตลาดในการคำนวณผลตอบแทนแยกกัน

## ที่ดินว่างเกินสามปีเสียภาษีเพิ่มทุกสามปี

มาตรา 43 กำหนดว่า ถ้าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพติดต่อกันสามปี ให้เรียกเก็บภาษีในปีที่สี่เพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 0.3 และถ้ายังว่างต่อ ให้เพิ่มอีกร้อยละ 0.3 ทุกสามปี แต่อัตรารวมต้องไม่เกินร้อยละ 3

ตัวอย่างสมมติ ที่ดินว่างราคาประเมิน 10 ล้านบาท ซึ่งทั้งแปลงอยู่ในขั้นไม่เกิน 50 ล้านบาท

| ปีที่ถือครองโดยไม่ทำประโยชน์ | อัตรารวม   | ภาษีต่อปี |
| ----------------------------------- | ----------- | ----------- |
| ปีที่ 1-3                          | ร้อยละ 0.3 | 30,000 บาท  |
| ปีที่ 4-6                          | ร้อยละ 0.6 | 60,000 บาท  |
| ปีที่ 7-9                          | ร้อยละ 0.9 | 90,000 บาท  |
| ปีที่ 10-12                        | ร้อยละ 1.2 | 120,000 บาท |

ถือครอง 12 ปีโดยไม่ทำประโยชน์ เจ้าของจ่ายภาษีรวม 900,000 บาท หรือ 9% ของราคาประเมิน ตัวเลขนี้ยังไม่รวมการเปลี่ยนราคาประเมินในรอบถัดไป

### ใช้ที่ดินแบบใดจึงไม่นับเป็นที่ดินว่าง

มาตรา 37 วรรคสี่กำหนดว่าหลักเกณฑ์ของที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพให้เป็นไปตามกฎกระทรวง บทนี้ไม่ได้ยกรายละเอียดของกฎกระทรวงนั้นมา เจ้าของที่ดินที่วางแผนใช้พื้นที่ชั่วคราว เช่น ลานจอดรถ ตลาดนัด หรือพื้นที่จัดกิจกรรม ควรสอบถามท้องถิ่นเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนว่าการใช้แบบนั้นจะถูกจัดเป็นประเภทใด เพราะคำตอบเปลี่ยนทั้งอัตราภาษีและการนับปีของมาตรา 43

## กำหนดเวลาแจ้ง ชำระ และคัดค้านการประเมิน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีปฏิทินตายตัวทุกปี ท้องถิ่นประกาศรายละเอียดก่อน 1 กุมภาพันธ์ ส่งแบบประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ และผู้เสียภาษีชำระภายในเดือนเมษายน

| ขั้นตอน                                | กำหนด                               | มาตรา |
| --------------------------------------- | ----------------------------------- | ----- |
| ท้องถิ่นประกาศราคาประเมินและอัตรา | ก่อน 1 กุมภาพันธ์                   | 39    |
| ท้องถิ่นส่งแบบประเมินภาษี          | ภายในเดือนกุมภาพันธ์              | 44    |
| ผู้เสียภาษีชำระ                      | ภายในเดือนเมษายน                  | 46    |
| ยื่นคำร้องคัดค้านการประเมิน         | ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้ง   | 73    |
| ผู้บริหารท้องถิ่นพิจารณาคำร้อง     | ภายใน 60 วันนับแต่ได้รับคำร้อง | 73    |

ผู้เสียภาษีขอผ่อนชำระเป็นงวดได้ตามมาตรา 52 ตามเงื่อนไขในกฎกระทรวง ถ้าไม่ชำระตามกำหนด ต้องเสียเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของภาษีค้างชำระตามมาตรา 68 ลดเหลือร้อยละ 10 ถ้าชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน หรือร้อยละ 20 ตามมาตรา 69 ถ้าชำระภายในเวลาที่หนังสือแจ้งเตือนกำหนด และต้องเสียเงินเพิ่มร้อยละ 1 ต่อเดือนตามมาตรา 70

### ถ้าแบบประเมินจัดที่ดินผิดประเภทต้องทำอย่างไร

ยื่นคำร้องคัดค้านต่อผู้บริหารท้องถิ่นภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมินตามมาตรา 73 พร้อมหลักฐานการใช้ประโยชน์จริง เช่น สัญญาเช่า ใบอนุญาตประกอบกิจการ หรือภาพถ่ายการใช้พื้นที่ เจ้าของไม่ควรรอจนพ้นกำหนดชำระในเดือนเมษายน เพราะเบี้ยปรับและเงินเพิ่มคำนวณจากกำหนดชำระ เจ้าของที่มีหลายแปลงควรทำตารางเทียบประเภทที่ท้องถิ่นประเมินกับการใช้งานจริงของทุกแปลงทันทีที่ได้รับแบบในเดือนกุมภาพันธ์

## ฟิจิทัล เอเจนซี ช่วยเจ้าของที่ดินวางแผนการใช้พื้นที่อย่างไร

งานเริ่มจากทำตารางต้นทุนการถือครองของแต่ละแปลงในสามทางเลือก คือถือไว้ว่าง ให้เช่า หรือพัฒนาเป็นธุรกิจของตัวเอง โดยใส่ภาษีที่ดินตามมาตรา 43 และพระราชกฤษฎีกาปี 2564 ทุกปีตลอดช่วงที่วางแผนถือ แล้วเทียบกับรายได้ที่คาดว่าจะได้จากแต่ละทางเลือก

จากนั้นทดสอบความต้องการของตลาดก่อนลงทุนก่อสร้าง เช่น ใช้พื้นที่ชั่วคราวเปิดรับผู้เช่าหรือจัดกิจกรรมเพื่อวัดจำนวนคนที่มาจริง หลังจากตรวจกับท้องถิ่นแล้วว่าการใช้แบบนั้นจัดเป็นประเภทใด ผลการทดสอบใช้ตัดสินว่าที่ดินแปลงนั้นควรพัฒนาเป็นธุรกิจแบบใด

### เจ้าของที่ดินแปลงเล็กควรเริ่มจากอะไร

เริ่มจากแบบประเมินภาษีของปีล่าสุด ตรวจว่าท้องถิ่นจัดที่ดินเป็นประเภทใด และราคาประเมินเท่าไร แล้วคำนวณว่าถ้าที่ดินยังว่างต่อไปอีกหกปี ภาษีจะเพิ่มเป็นเท่าไร ตัวเลขนี้ใช้เทียบกับค่าเช่าที่พอหาได้จากการให้ผู้ประกอบการรายเล็กใช้พื้นที่ ถ้าค่าเช่าสูงกว่าภาษีที่เพิ่มขึ้น การให้เช่าระยะสั้นระหว่างรอพัฒนาก็เป็นทางเลือกที่ลดต้นทุนการถือครองได้ ข้อสัญญาเช่าที่ควรตรวจอธิบายไว้ใน[ทำเลนิมมานฯ ศิริมังคลาจารย์ สุเทพ อ่านสัญญาเช่าก่อนเลือกคูหา](https://phygital.co.th/insights/nimman-sirimangkalajarn-suthep-business-location)

## คำนวณภาษีทั้งช่วงถือครองก่อนตัดสินใจ

งานแรกคือรวบรวมแบบประเมินภาษีของทุกแปลงที่ถือ ตรวจประเภทการใช้ประโยชน์และราคาประเมิน แล้วคำนวณภาษีของแต่ละปีตลอดช่วงที่วางแผนถือ โดยนับปีที่ที่ดินว่างตามมาตรา 43 ให้ถูก ตัวเลขรวมนี้คือต้นทุนที่ต้องหักจากราคาขายที่คาดไว้

งานที่สองคือเทียบต้นทุนนั้นกับทางเลือกที่ใช้พื้นที่ได้ระหว่างรอ และตรวจกับท้องถิ่นว่าการใช้แต่ละแบบจัดเป็นประเภทใด ย่านที่มีผู้โดยสารจากท่าอากาศยานเป็นลูกค้าหลักอยู่ใน[ทำเลสนามบิน หายยา ป่าแดด แม่เหียะ ผู้โดยสารต่ำกว่าปี 2562](https://phygital.co.th/insights/airport-haiya-pa-daet-mae-hia-gateway-location) ส่วนย่านที่พักอีกฝั่งหนึ่งของแม่น้ำปิงอธิบายไว้ใน[ทำเลช้างคลาน เจริญเมือง หนองหอย เปิดที่พักตามเกณฑ์ 8 ห้อง](https://phygital.co.th/insights/chang-khlan-charoen-muang-nong-hoi-location)

## สรุป

ที่ดินและอาคารที่ใช้ทำการค้าในย่านท่าศาลา หนองป่าครั่ง CBP และ ม.พายัพ เสียภาษีแบบขั้นบันไดเริ่มที่ร้อยละ 0.3 ตามพระราชกฤษฎีกาปี 2564 ส่วนที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเสียภาษีเพิ่มอีกร้อยละ 0.3 ทุกสามปีตามมาตรา 43 จนถึงเพดานร้อยละ 3 ขณะที่บ้านในตำบลท่าศาลาเพิ่มขึ้น 11.9% ในห้าปี เจ้าของที่ดินจึงควรคำนวณภาษีตลอดช่วงถือครอง ตรวจแบบประเมินทุกเดือนกุมภาพันธ์ และคัดค้านภายใน 30 วันเมื่อประเมินผิดประเภท

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### บ้านที่อยู่อาศัยเองในย่านท่าศาลาต้องเสียภาษีหรือไม่

มาตรา 41 ยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาทสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น บ้านที่มีมูลค่าไม่ถึงเกณฑ์จึงไม่ต้องเสียภาษีในส่วนนี้ ส่วนบ้านหลังที่สองหรือบ้านที่เจ้าของไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านใช้อัตราที่อยู่อาศัยกรณีอื่น

### ที่ดินหลายแปลงติดกันคำนวณภาษีแยกหรือรวม

มาตรา 42 วรรคสองกำหนดให้ที่ดินหลายแปลงซึ่งมีอาณาเขตติดต่อกันและเป็นของเจ้าของเดียวกัน คำนวณมูลค่ารวมกันเป็นฐานภาษี มูลค่ารวมจึงอาจขึ้นไปอยู่ในขั้นที่อัตราสูงกว่าการคิดทีละแปลง เจ้าของที่ซื้อที่ดินข้างเคียงเพิ่มควรคำนวณผลนี้ก่อนซื้อ

### ถ้าเช่าที่ดินมาสร้างอาคาร ใครเป็นผู้เสียภาษี

มาตรา 48 กำหนดว่า ถ้าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นเป็นของต่างเจ้าของกัน ให้ถือว่าเจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นผู้เสียภาษีสำหรับส่วนที่ตนเป็นเจ้าของ ผู้เช่าที่ดินที่สร้างอาคารเองจึงอาจต้องเสียภาษีในส่วนของอาคาร สัญญาเช่าควรเขียนให้ชัดว่าฝ่ายใดรับภาระภาษีส่วนใด

### ภาษีที่ดินปี 2569 ยังใช้อัตราตามพระราชกฤษฎีกาปี 2564 หรือไม่

พระราชกฤษฎีกาปี 2564 เขียนว่าใช้กับการจัดเก็บตั้งแต่ปีภาษี 2565 เป็นต้นไป แต่รัฐบาลอาจออกมาตรการลดหรือขยายเวลาชำระเป็นรายปีได้ ผู้เสียภาษีควรตรวจประกาศของท้องถิ่นที่ต้องออกก่อน 1 กุมภาพันธ์ของแต่ละปีตามมาตรา 39 และตัวเลขในแบบประเมินที่ได้รับ ก่อนนำตัวอย่างในบทนี้ไปใช้

### ที่ดินว่างที่ปลูกต้นไม้ไว้นับเป็นเกษตรกรรมหรือไม่

มาตรา 37 วรรคสองกำหนดว่าการใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมต้องเป็นการทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีประกาศ การจัดประเภทจึงขึ้นกับหลักเกณฑ์นั้นและการสำรวจของท้องถิ่น เจ้าของไม่ควรสรุปเองว่าการปลูกต้นไม้บางส่วนจะได้อัตราเกษตรกรรม และควรตรวจกับท้องถิ่นก่อน

### ภาษีที่ดินชำระที่ไหน

มาตรา 49 กำหนดให้ชำระต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ เช่น สำนักงานเทศบาลสำหรับที่ดินในเขตเทศบาล หรือที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบลสำหรับที่ดินในเขตองค์การบริหารส่วนตำบล ที่ดินในย่านเดียวกันแต่อยู่คนละตำบลจึงอาจชำระคนละแห่ง

## ถือที่ดินว่างไว้รอราคาขึ้น แต่ยังไม่เคยคำนวณว่าภาษีที่เพิ่มทุกสามปีกินผลตอบแทนไปเท่าไร

ให้ PHYGITAL AGENCY ทำตารางต้นทุนการถือครองของแต่ละแปลงตลอดช่วงที่วางแผน เทียบทางเลือกถือไว้ ให้เช่า และพัฒนาเป็นธุรกิจ แล้วทดสอบความต้องการของตลาดก่อนลงทุน สำหรับเจ้าของที่ดินและอาคารในย่านท่าศาลา หนองป่าครั่ง CBP และ ม.พายัพ ของเชียงใหม่

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)