# ออกแบบเซลส์แกลเลอรีบ้านจัดสรร ผนังใบอนุญาตตามมาตรา 31

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/showroom-real-estate-gallery-design-agency · เผยแพร่ 10 ตุลาคม 2567 · อ่าน 12 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน มาตรา 31 ให้แสดงใบอนุญาตและแผนผังที่สำนักงานขาย สัญญาต้องตามแบบ รับเงินต้องออกหลักฐาน เซลส์แกลเลอรีต้องออกแบบอย่างไร โดย PHYGITAL AGENCY

## Key Takeaways

- **กฎหมายจัดสรรที่ดินปี 2543 มาตรา 31 สั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินแสดงใบอนุญาต พร้อมแผนผัง โครงการ และวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาต** — เอกสารชุดนี้ต้องอยู่ในจุดที่ผู้ซื้อเห็นได้ง่ายในสำนักงานขาย และมาตรา 62 วางโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทสำหรับผู้ที่ไม่ทำ
- **มาตรา 34 บังคับให้ใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางออกไว้** — ข้อที่เขียนต่างจากแบบจนผู้ซื้อเสียเปรียบจะไม่มีผลบังคับ โต๊ะทำสัญญาจึงควรมีแบบของคณะกรรมการไว้ให้เทียบ
- **มาตรา 35 ให้ผู้รับเงินเซ็นหลักฐานเป็นหนังสือมอบให้ผู้ซื้อทุกครั้งที่รับชำระราคาที่ดิน** — โต๊ะรับจองในเซลส์แกลเลอรีจึงต้องออกแบบให้มีขั้นตอนออกหลักฐานการรับเงินอยู่ในจุดเดียวกัน

งบตกแต่งเซลส์แกลเลอรีของโครงการบ้านจัดสรรถูกแบ่งให้บ้านตัวอย่าง โมเดลโครงการ และมุมรับรองลูกค้าก่อนเรื่องอื่น แต่ในห้องเดียวกันยังมีเอกสารที่กฎหมายสั่งให้แสดงในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย คือใบอนุญาตจัดสรรที่ดินกับแผนผังที่ได้รับอนุญาต ถ้าไม่มีผนังรองรับตั้งแต่แบบร่าง เอกสารเหล่านี้จะไปอยู่ในแฟ้มหลังเคาน์เตอร์ บทนี้อธิบายว่าพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินกำหนดอะไรบ้างกับสำนักงานขายของโครงการ ตั้งแต่ผนังแสดงเอกสาร ไปจนถึงโต๊ะทำสัญญาและจุดรับเงิน เพื่อให้เจ้าของโครงการตัดสินได้ตั้งแต่แบบร่างว่าต้องเผื่อพื้นที่และขั้นตอนอะไรไว้ในห้องขาย

ตัวบทในบทนี้มาจาก[พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ฉบับรวมการแก้ไขถึงฉบับที่ 2 พ.ศ. 2558](https://download.asa.or.th/03media/04law/lsa/lsa43-upd02.pdf) ในคลังกฎหมายของสมาคมสถาปนิกสยามฯ โดยเปิดอ่านมาตรา 4 และมาตรา 29 ถึง 35 กับบทกำหนดโทษเมื่อ 27 ก.ย. 2569 การแก้ไขที่อาจออกมาหลังปี 2558 ไม่ได้รวมอยู่ในไฟล์นี้ เจ้าของโครงการจึงควรตรวจฉบับปัจจุบันกับกรมที่ดินอีกครั้ง และรายการงานของทีมคัดมาจาก[หน้าบริการออกแบบสถาปัตยกรรมและตกแต่งภายในของ PHYGITAL AGENCY](https://phygital.co.th/solutions/architecture)

ฉบับเดิมของหน้านี้เรียกโชว์รูมว่าจุดปิดการขายโดยไม่มีข้อมูลรองรับ ฉบับนี้ตั้งต้นที่หน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตามกฎหมาย เพราะเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อตรวจได้เองเมื่อเดินเข้าห้องขาย

## เซลส์แกลเลอรีคือสำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน

ตามนิยามในมาตรา 4 โครงการที่ขายที่ดินซึ่งแบ่งไว้ตั้งแต่สิบแปลงย่อยขึ้นไปเพื่อค่าตอบแทน คือการจัดสรรที่ดิน และรวมถึงกรณีที่แบ่งไว้ไม่ถึงสิบแปลงแล้วแบ่งเพิ่มภายในสามปีจนรวมได้ตั้งแต่สิบแปลง ผู้จัดสรรที่ดินคือผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน

โครงการที่ใช้เซลส์แกลเลอรีเป็นทั้งที่พบลูกค้า ที่ทำสัญญา และที่รับเงินจอง ใช้ห้องนี้เป็นสำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดินในทางปฏิบัติ และหน้าที่ตามมาตรา 31 ถึง 35 ก็เกิดขึ้นในห้องเดียวกัน

1. **มาตรา 31** ติดเอกสารสี่อย่างที่ผ่านการอนุญาตในจุดที่ผู้ซื้อมองเห็นได้โดยไม่ต้องขอ
2. **มาตรา 32** แผนผัง โครงการ หรือวิธีการที่จะแก้ไข ต้องยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อเสนอคณะกรรมการ
3. **มาตรา 34** แบบสัญญาที่ใช้กับผู้ซื้อมาจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
4. **มาตรา 35** ทุกครั้งที่รับชำระราคา ผู้รับเงินต้องเซ็นหลักฐานให้ผู้ซื้อ

บทนี้มองกฎหมายจากฝั่งผู้ออกแบบห้องขาย ผู้ซื้อที่อยากรู้ว่าควรถ่ายรูปเอกสารใดและนำเลขใบอนุญาตไปตรวจกับสำนักงานที่ดินอย่างไร ดูฝั่งผู้ซื้อได้ใน[ทำเลสันป่าตอง-แม่วาง ซื้อบ้านจัดสรร ถนนส่วนกลางเป็นของใคร](https://phygital.co.th/insights/san-pa-tong-mae-wang-affordable-housing-location) ซึ่งไล่มาตราเดียวกันจากมุมคนซื้อบ้าน ทีมที่ออกแบบห้องขายควรอ่านบทนั้นด้วย เพราะรายการที่ผู้ซื้อถูกแนะนำให้ตรวจ คือรายการที่ห้องขายต้องตอบได้ทันที

### คอนโดมิเนียมใช้กฎหมายฉบับนี้ด้วยหรือไม่

ห้องชุดในอาคารชุดอยู่ใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดซึ่งเป็นกฎหมายอีกฉบับ ความสัมพันธ์ระหว่างภาพโฆษณาคอนโดกับสัญญาซื้อขาย อธิบายไว้ใน[ถ่ายทำวิดีโออสังหาริมทรัพย์ ภาพที่ต้องตรงกับที่ยื่นไว้](https://phygital.co.th/insights/real-estate-video-production) ซึ่งเทียบมาตรา 6/1 ของกฎหมายอาคารชุดกับมาตรา 29 ของกฎหมายจัดสรรที่ดินไว้ด้วย

## ผนังที่ต้องมีตามมาตรา 31

มาตรา 31 ระบุเอกสารไว้สี่อย่าง และกำหนดตำแหน่งไว้เพียงว่าต้องเห็นได้ง่าย ไม่ได้กำหนดความสูง ขนาด หรือวัสดุ รายละเอียดเหล่านี้จึงเป็นงานของผู้ออกแบบ ถ้าใบอนุญาตสูญหายหรือชำรุดในสาระสำคัญ ผู้จัดสรรมีเวลาสิบห้าวันนับจากวันที่รู้ในการยื่นขอใบแทน

| เอกสารตามมาตรา 31 | สิ่งที่ผู้ซื้อตรวจได้จากเอกสาร                     | ข้อควรคิดในงานออกแบบ                              |
| ------------------- | --------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------ |
| ใบอนุญาต           | โครงการได้รับอนุญาตจัดสรรจริงหรือไม่               | กรอบกันแสงและความชื้น เพราะต้องแสดงตลอดช่วงขาย |
| แผนผัง              | ตำแหน่งแปลง ถนน และพื้นที่ส่วนกลางที่ได้รับอนุญาต | ขนาดที่อ่านรายละเอียดได้จากระยะยืน             |
| โครงการ             | รายละเอียดโครงการที่ยื่นขออนุญาต                    | วางใกล้โมเดลโครงการให้ผู้ซื้อเทียบได้          |
| วิธีการ            | วิธีการจัดสรรที่คณะกรรมการอนุญาต                    | พื้นที่เผื่อสำหรับเอกสารหลายหน้า                  |

ผนังเอกสารไม่จำเป็นต้องแยกจากงานตกแต่ง ผนังที่วางแผนผังที่ได้รับอนุญาตไว้ข้างโมเดลโครงการ ช่วยให้พนักงานขายชี้ตำแหน่งแปลงบนเอกสารจริงได้ในขณะคุยกับลูกค้า และทำให้ข้อความที่พูดกับลูกค้าตรงกับเอกสารที่ยื่นไว้

### โมเดลโครงการต้องตรงกับแผนผังที่ได้รับอนุญาตแค่ไหน

มาตรา 31 พูดถึงการแสดงแผนผัง ไม่ได้พูดถึงโมเดลโดยตรง แต่มาตรา 29 ผูกข้อความโฆษณาของโครงการเข้ากับหลักฐานที่ยื่นไว้ในคำขออนุญาต โมเดลที่วางคู่กับแผนผังจริงจะถูกผู้ซื้อเทียบกันทันที ตำแหน่งสวน ถนน และสโมสรบนโมเดลจึงควรตรงกับแผนผังที่ได้รับอนุญาต และถ้ามีส่วนที่เป็นแนวคิดประกอบ ควรเขียนกำกับไว้บนฐานโมเดล

### พนักงานขายพูดถึงสวนและสโมสรบนแผนผังได้แค่ไหน

แผนผังที่ได้รับอนุญาตแสดงพื้นที่สาธารณูปโภคและพื้นที่บริการสาธารณะของโครงการ ส่วนมาตรา 33 ไม่ให้ผู้จัดสรรสร้างภาระผูกพันใด ๆ บนพื้นที่ส่วนนี้ด้วยนิติกรรม หากคณะกรรมการไม่ได้อนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร พนักงานขายที่ชี้สวนหรือสโมสรบนผนัง จึงควรพูดตามที่แผนผังแสดง และไม่สัญญาการใช้พื้นที่ส่วนกลางแบบอื่นที่ไม่มีในเอกสาร ห้องขายที่วางผนังแผนผังไว้ข้างโต๊ะคุยลูกค้าช่วยให้การพูดคุยอยู่ในกรอบนี้ได้ง่ายขึ้น

## เมื่อแผนผังโครงการเปลี่ยน ผนังต้องเปลี่ยนตาม

การแก้แผนผัง โครงการ หรือวิธีการหลังได้รับอนุญาตแล้ว ต้องผ่านขั้นตอนตามมาตรา 32 คือผู้จัดสรรส่งคำขอพร้อมเอกสารฉบับแก้ไขไปยังเจ้าพนักงานที่ดินของจังหวัด แนบหนังสือยินยอมจากสถาบันการเงินที่ค้ำประกันโครงการ แล้วรอคณะกรรมการพิจารณา

ผลต่องานออกแบบคือผนังเอกสารต้องเปลี่ยนได้โดยไม่ต้องรื้อผนัง โครงการที่ขายหลายเฟสและแก้แผนผังระหว่างทาง ควรใช้กรอบที่เปลี่ยนแผ่นเอกสารได้ และเก็บฉบับเดิมไว้ในแฟ้มพร้อมวันที่เปลี่ยน ผู้ซื้อที่จองไว้ก่อนการแก้ไขจะได้ตรวจย้อนหลังได้ว่าตัวเองตัดสินใจจากแผนผังฉบับไหน

### เซลส์แกลเลอรีชั่วคราวที่ย้ายตามเฟสต้องทำอย่างไร

หน้าที่ตามมาตรา 31 ผูกกับสำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน ไม่ได้ผูกกับอาคารหลังใดหลังหนึ่ง เมื่อห้องขายย้ายตามเฟสของโครงการ ผนังเอกสารก็ต้องย้ายตามไปด้วย การออกแบบผนังเอกสารเป็นชุดถอดประกอบได้จึงคุ้มกว่าการฝังไว้ในผนังของอาคารชั่วคราว

## โต๊ะทำสัญญาและจุดรับเงิน

ตามมาตรา 34 สัญญาต้องใช้แบบที่คณะกรรมการกลางกำหนดไว้ ข้อสัญญาที่ต่างจากแบบจะใช้บังคับไม่ได้เมื่อทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกินห้าพันบาทตามมาตรา 63

มาตรา 35 ให้ผู้รับเงินทำหลักฐานเป็นหนังสือและเซ็นชื่อมอบให้ผู้ซื้อทุกครั้งที่รับชำระราคาที่ดิน เอกสารใบนี้คือหลักฐานว่าผู้ซื้อจ่ายราคาแล้ว ส่วนโทษของการไม่ออกหลักฐานอยู่ในมาตรา 64 คือปรับไม่เกินห้าพันบาท

สองมาตรานี้เปลี่ยนวิธีคิดเรื่องโต๊ะปิดการขาย ห้องขายที่รองรับสองมาตรานี้จึงมีสามจุดทำงานต่อเนื่องกัน และแต่ละจุดควรอยู่ในสายตาของผู้จัดการฝ่ายขาย เพื่อให้ตรวจได้ว่าผู้ซื้อทุกรายผ่านครบทั้งสามจุดก่อนเดินออกจากห้อง

1. **โต๊ะอธิบายสัญญา** ที่ผู้ซื้อนั่งอ่านสัญญาตามแบบได้โดยไม่ถูกเร่ง และเห็นผนังแผนผังจากที่นั่ง
2. **จุดรับเงิน** ที่พนักงานผู้มีอำนาจรับเงินอยู่ประจำ พร้อมแบบฟอร์มหลักฐานการรับเงินที่ลงลายมือชื่อได้ทันที
3. **จุดเก็บเอกสาร** ที่แยกสำเนาสัญญาและหลักฐานการรับเงินของผู้ซื้อแต่ละรายไว้เป็นชุด

## ห้องขายที่ฟิจิทัล เอเจนซี ออกแบบ และเอกสารที่โครงการต้องส่งมอบ

งานออกแบบพื้นที่เชิงพาณิชย์บนหน้าบริการรวมโชว์รูมไว้ในรายการประเภทพื้นที่ที่ทีมรับ งานนี้รวมการวางผังทางเดินของลูกค้าให้มองเห็นสิ่งที่ต้องการนำเสนอ และหน้าบริการพื้นที่เสมือนระบุงานโชว์รูมสามมิติและทัวร์เสมือน 360 องศาไว้ด้วย ในงานเซลส์แกลเลอรี ทีมวางลำดับการเดินจากทางเข้า ผ่านโมเดลและผนังเอกสาร ไปถึงโต๊ะทำสัญญาและจุดรับเงิน

เอกสารที่โครงการต้องส่งให้ทีมก่อนเริ่มออกแบบ

1. สำเนาใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน พร้อมแผนผัง โครงการ และวิธีการฉบับล่าสุดที่คณะกรรมการอนุญาต
2. แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ใช้จริง เพื่อกำหนดขนาดโต๊ะและเวลาที่ผู้ซื้อใช้อ่าน
3. ขั้นตอนรับเงินของโครงการ ใครรับ ใครลงลายมือชื่อ และเก็บสำเนาที่ไหน
4. แผนการขายแต่ละเฟส เพื่อออกแบบผนังเอกสารให้เปลี่ยนแผ่นได้

ข้อจำกัดของทัวร์เสมือนที่ต้องบอกผู้ซื้อ เช่นวันที่ถ่ายและรายละเอียดที่กล้องรอบทิศเก็บไม่ได้ อยู่ใน[Virtual Tour 360 องศา สิ่งที่ภาพเสมือนแสดงไม่ได้](https://phygital.co.th/insights/metaverse-virtual-tour-360-agency) ส่วนทางเข้าและห้องน้ำของเซลส์แกลเลอรีที่ต้องรองรับผู้ซื้อสูงวัยและผู้ใช้รถเข็น ดูตัวเลขได้จาก[ออกแบบร้านค้าเชิงพาณิชย์ ทางลาดและห้องน้ำตามกฎกระทรวง 2564](https://phygital.co.th/insights/commercial-architecture-interior-design-agency) โดยเฉพาะหัวข้อทางลาดและประตู

## ก่อนเปิดเซลส์แกลเลอรีวันแรก

### ผู้ซื้อที่เดินเข้าห้องขายหาใบอนุญาตเจอภายในกี่ก้าว

ยืนที่ทางเข้าแล้วเดินตามเส้นทางที่ออกแบบไว้ ผนังแสดงใบอนุญาต แผนผัง โครงการ และวิธีการ ควรอยู่ในเส้นทางนั้นก่อนถึงโต๊ะทำสัญญา ถ้าต้องเดินอ้อมหรือขอให้พนักงานเปิดแฟ้มให้ดู ผนังนั้นยังไม่ตรงกับคำว่าเห็นได้ง่าย

### พนักงานรับเงินออกหลักฐานได้ครบทุกรายในวันที่คนมากที่สุดหรือไม่

ซ้อมวันเปิดโครงการด้วยจำนวนผู้จองที่คาดไว้ ตั้งแต่อธิบายสัญญาตามแบบ รับเงิน ไปจนถึงส่งหลักฐานที่ลงลายมือชื่อ ถ้าจุดใดติดขัด ให้แก้ผังหรือเพิ่มจุดรับเงินก่อนวันจริง

## สรุป

เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรมีหน้าที่ติดเอกสารสี่อย่างที่คณะกรรมการอนุญาตไว้ ได้แก่ใบอนุญาต แผนผัง โครงการ และวิธีการ ในจุดที่ผู้ซื้อเห็นง่ายภายในห้องขาย การแก้แผนผังต้องยื่นขออนุญาตตามมาตรา 32 ผู้ซื้อเซ็นสัญญาบนแบบของคณะกรรมการกลางตามมาตรา 34 และการรับเงินทุกครั้งต้องออกหลักฐานลงลายมือชื่อ เซลส์แกลเลอรีที่วางผนังเอกสารไว้ในเส้นทางเดิน ออกแบบผนังให้เปลี่ยนแผ่นได้ตามเฟส และมีจุดรับเงินที่ออกหลักฐานทันที จะใช้งานได้ตรงตามกฎหมายตั้งแต่วันเปิดขาย

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### แสดงใบอนุญาตเป็นไฟล์บนจอแทนกระดาษได้หรือไม่

มาตรา 31 กำหนดให้แสดงในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย โดยไม่ได้ระบุรูปแบบของสื่อ จอที่ดับเมื่อไฟดับหรือเปลี่ยนภาพหมุนเวียนทำให้เอกสารไม่ได้แสดงอยู่ตลอดเวลา ทางที่ตรวจง่ายคือแสดงฉบับพิมพ์บนผนัง แล้วใช้จอเป็นส่วนเสริม และควรถามเจ้าพนักงานที่ดินถ้าต้องการใช้จออย่างเดียว

### โครงการที่มีบ้านไม่ถึงสิบหลังต้องทำตามมาตรา 31 หรือไม่

มาตรา 4 นิยามการจัดสรรที่ดินจากจำนวนแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป รวมถึงกรณีที่แบ่งเพิ่มภายในสามปีจนครบสิบแปลง โครงการเล็กที่มีแผนขยายจึงควรตรวจจำนวนแปลงรวมกับเจ้าพนักงานที่ดินก่อนเปิดขาย

### เงินจองวันเปิดโครงการต้องออกหลักฐานตามมาตรา 35 ด้วยหรือไม่

มาตรา 35 ใช้กับการชำระราคาที่ดิน ถ้าเงินจองนับเป็นส่วนหนึ่งของราคาตามสัญญา ก็ควรมอบหลักฐานที่ผู้รับเงินเซ็นชื่อแล้วให้ผู้จองในวันนั้น วันเปิดโครงการที่มีผู้จองพร้อมกันหลายรายจึงต้องมีจุดรับเงินที่ออกหลักฐานได้ทันเท่าจำนวนคน

### เซลส์แกลเลอรีที่ใช้ภาพจำลองบ้านตัวอย่างบนผนังต้องระวังอะไร

ภาพและข้อความโฆษณาเกี่ยวกับรายการที่ยื่นขออนุญาตต้องตรงกับหลักฐานในคำขออนุญาตตามมาตรา 29 ผู้ฝ่าฝืนมีโทษปรับตั้งแต่ห้าหมื่นถึงหนึ่งแสนบาทตามมาตรา 61 ภาพบนผนังจึงควรผ่านการตรวจเทียบกับเอกสารที่ยื่นไว้ก่อนติดตั้ง

### ที่ดินโครงการติดจำนองกับธนาคาร ผู้ซื้อควรถามอะไรที่ห้องขาย

มาตรา 30 ให้จดแจ้งภาระจำนองลงในโฉนดแปลงย่อยทุกฉบับพร้อมจำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับจากแต่ละแปลง และมาตรา 36 ให้ผู้จัดสรรโอนที่ดินให้ผู้ซื้อโดยปลอดจำนอง ถ้าไม่ทำ ผู้ซื้อชำระหนี้จำนองต่อผู้รับจำนองได้เองและถือเป็นการชำระราคาส่วนหนึ่ง ห้องขายที่เตรียมคำตอบเรื่องนี้ไว้เป็นเอกสาร ช่วยให้พนักงานตอบได้ตรงกันทุกคน

### ห้องขายควรแสดงวันที่ของแผนผังด้วยหรือไม่

ตัวบทไม่ได้บังคับให้แสดงวันที่ แต่เมื่อมาตรา 32 เปิดทางให้แก้ไขแผนผังได้ การระบุวันที่หรือเลขที่อนุญาตของฉบับที่แสดงช่วยให้ผู้ซื้อและพนักงานขายพูดถึงเอกสารฉบับเดียวกัน

## ใบอนุญาตบนผนังห้องขายเป็นเอกสารแรกที่ผู้ซื้อบ้านจัดสรรตรวจได้ด้วยตาตัวเอง

ทีม PHYGITAL AGENCY ออกแบบเซลส์แกลเลอรีที่มีผนังเอกสารตามมาตรา 31 โต๊ะทำสัญญา และจุดรับเงินอยู่ในเส้นทางเดียวกัน พร้อมทัวร์ออนไลน์ที่ใช้แผนผังฉบับเดียวกับบนผนัง

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)