# ถ่ายทำวิดีโออสังหาริมทรัพย์ ภาพที่ต้องตรงกับที่ยื่นไว้

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/real-estate-video-production · เผยแพร่ 9 มีนาคม 2564 · อ่าน 18 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

วิดีโอโฆษณาโครงการอสังหาริมทรัพย์อยู่ใต้กฎหมายสองฉบับที่เขียนไม่เหมือนกัน บทความนี้แจกแจงว่าภาพแบบไหนผูกพันกับผู้ซื้อ และต้องตกลงอะไรก่อนวันถ่าย

## Key Takeaways

- **ภาพโฆษณาห้องชุดเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาตามกฎหมาย** — พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/1 วรรคสาม กำหนดให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย และให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อเมื่อขัดกัน
- **กฎหมายสองฉบับของสองประเภทโครงการเขียนไม่เหมือนกัน** — ฉบับอาคารชุดเขียนคำว่า "ข้อความหรือภาพ" ส่วนพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 29 เขียนเฉพาะ "ข้อความในโฆษณา" ทั้งที่แนวราบคือ 70% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งแรกปี 2569
- **สิ่งที่ตัดสินคุณภาพงานคือเอกสารที่ขอมาก่อนวันถ่าย** — แผนผังที่ยื่นขอจดทะเบียน รายการทรัพย์ส่วนกลาง และกำหนดเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จ คือสามอย่างที่บอกได้ว่าอะไรถ่ายได้ตรง ๆ และอะไรต้องกำกับว่าเป็นภาพจำลอง

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จ้างถ่ายวิดีโอโครงการมักตั้งโจทย์ให้ภาพสวยที่สุด โดยไม่ได้คิดว่าภาพในเฟรมอาจถูกเทียบกับเอกสารโครงการ และกลายเป็นคำสัญญาที่ต้องส่งมอบ ข้อนี้แยกงานถ่ายโครงการออกจากงานวิดีโอทั่วไป บทนี้ไล่ตั้งแต่สถานะทางกฎหมายของวิดีโอที่เผยแพร่แล้ว เอกสารที่ต้องขอก่อนวันถ่าย ภาพที่ทำให้เข้าใจผิดได้ ไปจนถึงสิ่งที่ควรเขียนลงใบเสนอราคา

การถ่ายทำวิดีโออสังหาริมทรัพย์คือการผลิตสื่อภาพเคลื่อนไหวสำหรับคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร โรงแรม และอาคารพาณิชย์ โดยมีเงื่อนไขที่ต่างจากงานวิดีโอทั่วไปตรงที่ภาพซึ่งเผยแพร่ออกไปอาจถูกนำไปเทียบกับเอกสารที่ผู้ประกอบการยื่นไว้กับหน่วยงานรัฐ บริษัท ฟิจิทัล เอเจนซี จำกัด (PHYGITAL AGENCY) รับงานถ่ายทำประเภทนี้เป็นบริการหลักอย่างหนึ่ง โดยตั้งฐานทีมอยู่ที่เชียงใหม่ และเข้าถ่ายทำโครงการในกรุงเทพฯ ปริมณฑล รวมถึงจังหวัดอื่นทั่วประเทศ

ครึ่งแรกของปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 17.6 และ 9.8 ตามลำดับ ตาม[รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกปี 2569 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์](https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/287) ที่เผยแพร่เมื่อ 27 สิงหาคม 2569 ตัวเลขระดับนี้หมายความว่าวิดีโอโครงการหนึ่งเรื่องอาจถูกใช้ประกอบการตัดสินใจที่มีมูลค่าหลายล้านบาทต่อหนึ่งผู้ชม

## วิดีโอโครงการที่เผยแพร่แล้ว กฎหมายนับเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

สำหรับอาคารชุด กฎหมายเขียนเรื่องนี้ไว้ตรงตัว [พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522](https://www.dol.go.th/media/716929789247754240/migration/2025/10/6Wp3Tk7hgK5HdDRuvYXGcNsi.pdf) มาตรา 6/1 วรรคสาม บัญญัติว่าให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด และหากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด

วรรคก่อนหน้านั้นวางเงื่อนไขเพิ่มอีกชั้น การโฆษณาขายห้องชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน บทกำหนดโทษอยู่ที่มาตรา 64 ปรับตั้งแต่ห้าหมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท

สำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ตัวบทที่ใกล้เคียงกันที่สุดคือ [พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543](https://www.dol.go.th/media/716929789247754240/migration/2025/10/ALdrak7DTZbRV0v8tMKyhqYP.pdf) มาตรา 29 ซึ่งกำหนดว่าการโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับรายการตามมาตรา 23 ข้อความในโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาต โทษตามมาตรา 61 คือปรับตั้งแต่ห้าหมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาทเท่ากัน

จุดที่ต่างกันอ่านได้จากตัวหนังสือโดยไม่ต้องตีความ ฉบับอาคารชุดเขียนคำว่า "ข้อความหรือภาพ" ทุกวรรค ส่วนฉบับจัดสรรที่ดินเขียนว่า "ข้อความในโฆษณา" เพียงอย่างเดียว และไม่มีวรรคที่กำหนดให้โฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแบบมาตรา 6/1 วรรคสาม ความต่างนี้มีน้ำหนักทางธุรกิจ เพราะข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าครึ่งแรกปี 2569 โครงการแนวราบมีสัดส่วนร้อยละ 70 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม ขณะที่อาคารชุดอยู่ที่ร้อยละ 30

| ประเภทโครงการ                                | ตัวบทที่กำกับการโฆษณา                                                                           | ครอบคลุมภาพหรือไม่               | ผลต่อสัญญา                                                                  |
| --------------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------- | ----------------------------------- | ----------------------------------------------------------------------------- |
| อาคารชุด (คอนโดมิเนียม)                      | พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ม.6/1                                                                      | เขียนว่า "ข้อความหรือภาพ" ชัดเจน | ม.6/1 วรรคสาม ให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ตีความเป็นคุณแก่ผู้ซื้อ |
| โครงการจัดสรรที่ดิน (บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม) | พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ม.29                                                               | เขียนเฉพาะ "ข้อความในโฆษณา"      | ไม่มีวรรคที่กำหนดให้โฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาไว้ในฉบับนี้      |
| โรงแรมและที่พัก                             | ไม่อยู่ในบังคับของสองฉบับข้างต้น เพราะไม่ใช่การขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือที่ดินจัดสรร | —                                   | เป็นเรื่องของข้อตกลงการเข้าพักและกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคทั่วไป   |

ตารางนี้ไม่ได้แปลว่าภาพในโฆษณาบ้านจัดสรรไม่มีผลใด ๆ การตีความว่าภาพเคลื่อนไหวเข้าข่ายคำว่าข้อความหรือไม่เป็นงานของที่ปรึกษากฎหมายประจำโครงการ สิ่งที่ทีมถ่ายทำทำได้คือออกแบบงานให้ปลอดภัยกับฉบับที่เข้มที่สุดไว้ก่อน

### วิดีโอโฆษณาคอนโดถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจริงหรือไม่?

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 6/1 วรรคสาม บัญญัติให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด โดยไม่จำกัดรูปแบบของสื่อ และกำหนดต่อว่าหากข้อความหรือภาพใดขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อ วิดีโอโฆษณาจึงอยู่ในขอบเขตเดียวกับโบรชัวร์และป้ายหน้าโครงการ

## เอกสารสามชุดที่ต้องขอจากเจ้าของโครงการก่อนวันถ่าย

การถ่ายทำที่ตรงกับเอกสารต้องเริ่มจากการได้อ่านเอกสารนั้นก่อน ในทางปฏิบัติมีอยู่สามชุดที่ตอบคำถามของกองถ่ายได้เกือบทั้งหมด

**ชุดแรกคือรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียนหรือคำขออนุญาต** สำหรับอาคารชุดคือรายการตามมาตรา 6 ซึ่งรวมรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งจำนวน พื้นที่ และลักษณะการใช้ประโยชน์ สำหรับโครงการจัดสรรคือรายการตามมาตรา 23 ซึ่งมีแผนผังแสดงจำนวนแปลงย่อยและเนื้อที่โดยประมาณของแต่ละแปลง โครงการปรับปรุงที่ดิน การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ พร้อมรายการก่อสร้างและกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จ

**ชุดที่สองคือรายการทรัพย์ส่วนกลาง** มาตรา 15 ของพระราชบัญญัติอาคารชุดระบุทรัพย์สินที่ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางไว้สิบเอ็ดรายการ ตั้งแต่ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด โครงสร้างเพื่อความมั่นคง อาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้ใช้ร่วมกัน สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด ไปจนถึงระบบป้องกันอัคคีภัยและการบำบัดน้ำเสีย รายการนี้บอกกองถ่ายว่าอะไรคือของที่ผู้ซื้อทุกรายมีสิทธิใช้ร่วมกัน

**ชุดที่สามคือตารางเวลาก่อสร้างจริงเทียบกับกำหนดเวลาที่ยื่นไว้** เอกสารชุดนี้ตอบคำถามที่สำคัญที่สุดของวันถ่าย นั่นคือส่วนไหนของโครงการที่ถ่ายได้ตรง ๆ และส่วนไหนที่ยังไม่มีอยู่จริงจนต้องใช้ภาพจำลองแทน

เมื่อขาดเอกสารเหล่านี้ กองถ่ายจะตัดสินใจหน้างานด้วยสายตาแทน ซึ่งเป็นต้นทางของข้อพิพาทที่พบตอนตรวจงานหรือหลังเผยแพร่

### ก่อนถ่ายทำโครงการต้องขอเอกสารอะไรจากเจ้าของโครงการบ้าง?

ขอสามชุดเป็นอย่างน้อย ชุดแรกคือรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 หรือคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 ชุดที่สองคือรายการทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 15 และชุดที่สามคือตารางเวลาก่อสร้างจริงเทียบกับกำหนดเวลาที่ยื่นไว้ สามชุดนี้ทำให้ทีมถ่ายทำรู้ล่วงหน้าว่าสิ่งใดถ่ายของจริงได้ และสิ่งใดต้องกำกับว่าเป็นภาพจำลอง

## ภาพที่ทำให้เข้าใจผิดได้สองแบบ สิ่งที่ยังไม่มี กับสิ่งที่มีแต่ดูไม่ตรงขนาด

แบบแรกคือการนำเสนอสิ่งที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงในวันถ่าย สระว่ายน้ำที่ยังเป็นโครงสร้างเปล่า สวนกลางที่ยังไม่ลงต้นไม้ หรือคลับเฮาส์ที่อยู่ระหว่างตกแต่ง ทั้งหมดนี้ปรากฏในวิดีโอได้ถ้ากำกับให้ชัดว่าเป็นภาพจำลองหรือทัศนียภาพจากแบบ ปัญหาเกิดเมื่อภาพจำลองถูกตัดต่อสลับกับภาพถ่ายจริงในจังหวะเดียวกันจนผู้ชมแยกไม่ออกว่าอะไรถ่ายมาและอะไรเรนเดอร์มา

วิธีที่ใช้ได้จริงคือแยกสองอย่างนี้ด้วยสัญญาณที่มองเห็นได้ในเฟรม ไม่ใช่ข้อความตัวเล็กท้ายคลิป ทั้งการใส่ป้ายกำกับค้างไว้ตลอดช่วงที่เป็นภาพจำลอง และการวางภาพจำลองไว้เป็นบล็อกเดียวที่มีหัวเรื่องของตัวเอง ทำให้ผู้ชมรู้ว่ากำลังดูอะไรอยู่โดยไม่ต้องหยุดอ่าน

แบบที่สองละเอียดกว่า เพราะเป็นภาพถ่ายจากของจริงทั้งหมดแต่ให้ความรู้สึกเรื่องขนาดผิดไป เลนส์มุมกว้างมากทำให้ห้องดูลึกกว่าที่เป็น การถ่ายจากมุมต่ำทำให้เพดานดูสูงขึ้น และการไม่ให้เฟอร์นิเจอร์ขนาดมาตรฐานเข้าเฟรมเลยทำให้ผู้ชมไม่มีจุดอ้างอิงขนาด งานที่ระวังเรื่องนี้จะจงใจให้ของที่คนคุ้นขนาดอยู่แล้ว เช่น เตียง ประตู หรือเก้าอี้ ปรากฏในภาพเพื่อให้สายตาคำนวณสัดส่วนได้เอง

ทั้งสองแบบมีต้นทุนเดียวกันเมื่อเกิดกับอาคารชุด เพราะภาพที่เผยแพร่อยู่ใต้มาตรา 6/1 วรรคสาม ซึ่งให้ตีความข้อขัดแย้งไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อ การควบคุมตั้งแต่ตอนถ่ายจึงถูกกว่าการแก้ไขหลังเผยแพร่เสมอ

### เลนส์มุมกว้างทำให้ห้องดูใหญ่เกินจริงหรือไม่?

ทำได้จริงเมื่อเลือกทางยาวโฟกัสสั้นมากและวางกล้องชิดผนังด้านหลัง ภาพที่ได้จะยืดระยะระหว่างของใกล้กับของไกลจนห้องดูลึกกว่าที่วัดได้จริง การแก้ไม่ใช่การเลิกใช้เลนส์มุมกว้างทั้งหมด เพราะห้องชุดส่วนใหญ่ถ่ายด้วยเลนส์ปกติไม่ได้ แต่คือการเลือกทางยาวโฟกัสที่ยังคงสัดส่วน และจงใจให้เฟอร์นิเจอร์ขนาดมาตรฐานอยู่ในเฟรมเป็นจุดอ้างอิงขนาดให้ผู้ชม

## ทำเลรอบโครงการและภาพมุมสูงที่บอกได้แค่วันที่ถ่าย

ภาพมุมสูงเป็นเครื่องมือที่ตรงกับโจทย์ของอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดอย่างหนึ่ง เพราะแสดงแผนผังโครงการ ระยะห่างจากถนนสายหลัก และสภาพแวดล้อมโดยรอบได้ในภาพเดียว ข้อจำกัดของมันคือทุกอย่างในเฟรมเป็นความจริง ณ วันที่บินเท่านั้น ที่ดินว่างข้างโครงการที่เห็นเป็นสวนในวันถ่ายอาจกลายเป็นอาคารสูงในปีถัดไป และวิวที่ถ่ายจากชั้นบนอาจถูกบังด้วยโครงการอื่นที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง

งานที่รอบคอบจึงระบุเดือนและปีที่ถ่ายกำกับไว้ในภาพมุมสูง และเลี่ยงถ้อยคำบรรยายสภาพแวดล้อมรอบข้างที่ฟังเหมือนคำรับรองว่าจะคงอยู่ถาวร ข้อความว่า "วิวโล่งไม่มีอะไรบัง" ต่างจาก "ภาพถ่ายเดือนกันยายน 2569" อย่างมีนัยสำคัญเมื่อผู้ซื้อนำวิดีโอกลับมาเทียบในอีกสองปี

รายละเอียดของงานบินโดรน ทั้งการขึ้นทะเบียนอากาศยานซึ่งไม่มีนักบิน เงื่อนไขพื้นที่ที่บินได้ และการวางแผนเส้นทางบิน อยู่ใน[บินโดรนมุมสูงและ FPV เงื่อนไขที่ต้องผ่านก่อนขึ้นบิน](https://phygital.co.th/insights/drone-and-fpv-videography-agency) ซึ่งเขียนแยกไว้ทั้งบท ส่วนโครงการที่ต้องการให้ผู้ชมเดินดูห้องเองได้แบบไม่จำกัดลำดับ ทางเลือกที่ทำงานคู่กับวิดีโอได้ดีคือ[Virtual Tour 360 องศา สิ่งที่ภาพเสมือนแสดงไม่ได้](https://phygital.co.th/insights/metaverse-virtual-tour-360-agency)

### ภาพมุมสูงของโครงการต้องระวังเรื่องอะไร?

ระวังสองเรื่อง เรื่องแรกคือสภาพแวดล้อมรอบโครงการเปลี่ยนได้ ที่ดินว่างในวันถ่ายอาจถูกพัฒนาเป็นอาคารในปีถัดไป ภาพจึงควรกำกับเดือนและปีที่ถ่ายไว้เสมอ เรื่องที่สองคือถ้อยคำบรรยายประกอบภาพ การเขียนว่าวิวโล่งไม่มีอะไรบังมีน้ำหนักเป็นคำรับรองสภาพในอนาคต ขณะที่การระบุวันเดือนปีที่ถ่ายเป็นการบอกข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบย้อนหลังได้

## ถ่ายในโครงการที่มีผู้อยู่อาศัยแล้ว ใครคือผู้ให้อนุญาต

โครงการที่ขายยังไม่หมดแต่มีผู้โอนกรรมสิทธิ์เข้าอยู่แล้วเป็นสถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดในงานประเภทนี้ และเป็นจุดที่เข้าใจไม่ตรงกันบ่อย เพราะสิทธิในการให้เข้าถ่ายทำไม่ได้อยู่ที่เจ้าของโครงการเพียงฝ่ายเดียวอีกต่อไป

พื้นที่ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 15 อยู่ในความดูแลของนิติบุคคลอาคารชุด การนำกองถ่ายพร้อมอุปกรณ์ไฟและรางเลื่อนเข้าไปในล็อบบี้ สระว่ายน้ำ หรือพื้นที่ออกกำลังกาย จึงต้องผ่านการอนุญาตตามข้อบังคับของนิติบุคคลนั้น ซึ่งแต่ละโครงการกำหนดไว้ไม่เหมือนกัน ทั้งช่วงเวลาที่เข้าได้ จำนวนคน และพื้นที่ที่ห้ามใช้ในวันหยุด

ส่วนห้องตัวอย่างที่ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการ กับห้องของผู้ซื้อที่โอนไปแล้ว อยู่คนละสถานะกันโดยสิ้นเชิง การถ่ายในห้องที่โอนแล้วต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของห้องนั้นโดยตรง และถ้ามีผู้อยู่อาศัยหรือทรัพย์สินส่วนตัวติดเข้ามาในเฟรม ต้องจัดการเรื่องความยินยอมก่อนเผยแพร่ ไม่ใช่หลังตัดต่อเสร็จ เงื่อนไขการขอความยินยอมจากบุคคลในภาพและสิทธิของผู้แสดง อธิบายไว้ละเอียดใน[โปรดักชั่นเฮาส์รับถ่ายทำวิดีโอ สิ่งที่ต้องตกลงก่อนวันถ่าย](https://phygital.co.th/insights/video-production-house-agency)

| พื้นที่                               | ผู้ให้อนุญาตเข้าถ่ายทำ                    | สิ่งที่มักถูกมองข้าม                                         |
| ------------------------------------- | ---------------------------------------------- | ----------------------------------------------------------------- |
| ทรัพย์ส่วนกลาง (ล็อบบี้ สระ ฟิตเนส) | นิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับของโครงการ | เงื่อนไขเรื่องช่วงเวลา จำนวนคน และการวางอุปกรณ์            |
| ห้องตัวอย่างของผู้ประกอบการ      | เจ้าของโครงการ                                | ของตกแต่งบางชิ้นเป็นของยืมที่ไม่ได้ส่งมอบให้ผู้ซื้อ |
| ห้องที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว          | เจ้าของห้องรายนั้นโดยตรง                   | ผู้อยู่อาศัยและทรัพย์สินส่วนตัวที่ติดเข้ามาในเฟรม     |
| ถนนและพื้นที่สาธารณะรอบโครงการ   | หน่วยงานที่ดูแลพื้นที่นั้น                | ป้ายและอาคารของกิจการอื่นที่ติดมาในภาพ                  |

### ถ่ายวิดีโอในคอนโดที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วต้องขออนุญาตใคร?

ขึ้นกับว่าถ่ายตรงไหน พื้นที่ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 15 อยู่ในความดูแลของนิติบุคคลอาคารชุด จึงต้องขออนุญาตตามข้อบังคับของโครงการนั้น ส่วนภายในห้องที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของห้องโดยตรง เพราะเจ้าของโครงการไม่มีสิทธิให้อนุญาตแทน และหากมีผู้อยู่อาศัยหรือทรัพย์สินส่วนตัวอยู่ในเฟรม ต้องจัดการความยินยอมให้เรียบร้อยก่อนเผยแพร่

## หลังเผยแพร่ ไฟล์ต้องถูกเก็บไว้นานกว่าที่คนทำงานคิด

มาตรา 6/1 วรรคหนึ่งของพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่า ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารที่ทำการโฆษณาขายห้องชุดต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไป ไม่ว่าจะทำในรูปแบบใด ไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด บทกำหนดโทษของการฝ่าฝืนวรรคนี้อยู่ที่มาตรา 63 ปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท

ถ้อยคำว่า "ไม่ว่าจะทำในรูปแบบใด" ทำให้ไฟล์วิดีโออยู่ในขอบเขตเดียวกับโบรชัวร์กระดาษ ส่วนคำว่า "จนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด" ผูกระยะเวลาเก็บไว้กับการขายของโครงการ ไม่ใช่อายุแคมเปญ

ข้อนี้เปลี่ยนวิธีส่งมอบงาน ลิงก์ดาวน์โหลดที่หมดอายุในสามสิบวัน หรือการเก็บไฟล์ไว้ที่ผู้ผลิตฝ่ายเดียว ไม่สอดคล้องกับหน้าที่ตามวรรคนี้ ใบเสนอราคาจึงควรระบุรูปแบบไฟล์ที่ส่งมอบ วิธีส่งสำเนาให้นิติบุคคลอาคารชุด และการระบุเวอร์ชันของคลิปแต่ละฉบับที่เคยเผยแพร่ เพราะสิ่งที่ต้องเก็บคือฉบับที่ออกสู่สาธารณะจริง ไม่ใช่ไฟล์ต้นฉบับเพียงอย่างเดียว

### ต้องเก็บไฟล์วิดีโอโฆษณาโครงการไว้นานแค่ไหน?

สำหรับอาคารชุด มาตรา 6/1 วรรคหนึ่งกำหนดให้เก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณาไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด ระยะเวลาจึงผูกกับการขายของโครงการ ไม่ใช่อายุแคมเปญโฆษณา และสิ่งที่ต้องเก็บคือคลิปฉบับที่เผยแพร่จริงทุกเวอร์ชัน ไม่ใช่ไฟล์ต้นฉบับเพียงอย่างเดียว

โครงการที่ต้องการวางภาพลักษณ์ทั้งระบบตั้งแต่โลโก้ถึงเอกสารขาย อ่านต่อได้ที่[อัตลักษณ์องค์กรอสังหาฯ ตราอาคารเขียวบนป้ายไซต์ใช้ได้เมื่อไร](https://phygital.co.th/insights/corporate-identity-construction-real-estate-agency) ส่วนงานที่ต่อเนื่องกับวิดีโอโดยตรงคือพื้นที่ขายหน้าโครงการ ซึ่งอธิบายไว้ใน[ออกแบบเซลส์แกลเลอรีบ้านจัดสรร ผนังใบอนุญาตตามมาตรา 31](https://phygital.co.th/insights/showroom-real-estate-gallery-design-agency) และสำหรับทีมที่ทำงานกับนายหน้าภายนอก เงื่อนไขค่าตอบแทนและใบอนุญาตอยู่ใน[นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ค่าคอมเกิดเมื่อไรตามมาตรา 845-849](https://phygital.co.th/insights/thailand-real-estate-broker-commission-license-guide)

## สิ่งที่ควรเขียนลงใบเสนอราคาก่อนเริ่มงาน

ข้อพิพาทเรื่องวิดีโอโครงการที่พบบ่อยไม่ได้เริ่มจากคุณภาพของภาพ แต่เริ่มจากคำถามที่ไม่มีใครตอบไว้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวันถ่าย รายการที่ควรระบุมีสี่กลุ่ม กลุ่มแรกคือขอบเขตพื้นที่ถ่ายทำ ว่ารวมทรัพย์ส่วนกลางส่วนใด และใครประสานการขออนุญาตกับนิติบุคคลอาคารชุด กลุ่มที่สองคือสถานะของสิ่งที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ ว่าส่วนใดใช้ภาพจำลองแทน และใครจัดหาไฟล์แบบสำหรับเรนเดอร์

กลุ่มที่สามคือการส่งมอบและการจัดเก็บ ระบุรูปแบบไฟล์ จำนวนเวอร์ชันที่ตัดให้ และวิธีส่งสำเนาฉบับที่เผยแพร่จริงให้ฝ่ายโครงการเก็บตามหน้าที่ในมาตรา 6/1 วรรคหนึ่ง กลุ่มที่สี่คือการแก้ไขหลังเผยแพร่ ว่าถ้าแบบเปลี่ยนหรือรายละเอียดที่ยื่นไว้ถูกแก้ ขอบเขตการถ่ายซ่อมและค่าใช้จ่ายคิดอย่างไร เอกสารชุดนี้ยังใช้เป็นบรีฟของงานสื่อชิ้นถัดไปได้ทันที ทั้งคลิปสั้นสำหรับโฆษณาและทัวร์เสมือนจริงบนเว็บไซต์

## สรุป

วิดีโออสังหาริมทรัพย์ต่างจากงานวิดีโอทั่วไปตรงที่ภาพซึ่งเผยแพร่ออกไปถูกนำไปเทียบกับเอกสารที่ยื่นไว้กับรัฐได้ กฎหมายสองฉบับที่กำกับเรื่องนี้เขียนขอบเขตต่างกัน ฉบับอาคารชุดระบุคำว่าภาพไว้ชัดและให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ส่วนฉบับจัดสรรที่ดินเขียนถึงข้อความในโฆษณา งานที่ปลอดภัยจึงเริ่มจากการขอเอกสารมาอ่านก่อนวางคิว แยกภาพจริงกับภาพจำลองให้เห็นได้ในเฟรม และวางแผนจัดเก็บไฟล์ที่เผยแพร่จริงตั้งแต่ต้น

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### ถ้าเอาภาพจำลองสามมิติมาตัดรวมกับภาพถ่ายจริงในคลิปเดียว ผิดกฎหมายหรือไม่

ตัวบทไม่ได้ห้ามการใช้ภาพจำลอง สิ่งที่มาตรา 6/1 วรรคสองกำหนดคือข้อความหรือภาพที่โฆษณาต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน การใช้ภาพจำลองที่สร้างจากแบบซึ่งยื่นไว้จริงจึงทำได้ ประเด็นอยู่ที่ว่าผู้ชมแยกออกหรือไม่ว่าส่วนไหนคือภาพจำลอง การกำกับให้ชัดในเฟรมจึงสำคัญกว่าการเลือกว่าจะใช้หรือไม่ใช้

### โครงการยังไม่เปิดขาย ถ่ายวิดีโอล่วงหน้าไว้ก่อนได้ไหม

ถ่ายได้ แต่ควรวางลำดับงานให้ได้เอกสารที่ยื่นขอจดทะเบียนหรือขออนุญาตมาก่อน เพราะสิ่งที่ตัวบททั้งสองฉบับใช้เป็นเกณฑ์เทียบคือรายละเอียดในคำขอ ถ้าถ่ายเสร็จแล้วแบบเปลี่ยนภายหลัง ส่วนที่ไม่ตรงจะกลายเป็นงานแก้ที่ต้นทุนสูงกว่าการรอ และอาจต้องถ่ายซ่อมในสภาพแสงที่ต่างจากเดิมจนต่อกันไม่สนิท

### ทีมถ่ายทำต้องรู้กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ด้วยหรือไม่ ในเมื่อโครงการมีที่ปรึกษากฎหมายอยู่แล้ว

หน้าที่ตีความกฎหมายเป็นของที่ปรึกษากฎหมายประจำโครงการ สิ่งที่ทีมถ่ายทำต้องรู้คือคำถามที่ควรถามก่อนกดบันทึก เช่น ส่วนนี้อยู่ในรายการที่ยื่นไว้หรือไม่ ของตกแต่งชิ้นนี้ส่งมอบให้ผู้ซื้อหรือเปล่า การรู้ว่าต้องถามอะไรทำให้ข้อพิพาทถูกป้องกันตั้งแต่หน้างาน แทนที่จะถูกพบตอนตรวจงานหรือหลังเผยแพร่

### โรงแรมกับรีสอร์ตอยู่ใต้กฎเดียวกับคอนโดหรือไม่

ไม่ใช่ เพราะพระราชบัญญัติอาคารชุดใช้กับการขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด ส่วนพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินใช้กับโครงการจัดสรรที่ดิน การขายห้องพักโรงแรมเป็นการให้บริการเข้าพัก จึงอยู่ในกรอบกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคทั่วไปแทน แนวปฏิบัติที่ปลอดภัยยังเหมือนกันคือภาพต้องสะท้อนสิ่งที่แขกจะได้รับจริงในวันเข้าพัก

### ทีมงานอยู่เชียงใหม่ รับงานโครงการในจังหวัดอื่นได้หรือไม่

รับได้ ทีมเดินทางพร้อมอุปกรณ์ไปถ่ายทำโครงการในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดอื่นเป็นงานปกติ ส่วนค่าเดินทางและค่าที่พักแจกแจงแยกจากค่าผลิตในใบเสนอราคา สิ่งที่ควรตกลงล่วงหน้าคือจำนวนวันถ่ายและแผนสำรองเมื่อสภาพอากาศไม่เอื้อต่อการถ่ายภายนอกหรือการบินถ่ายมุมสูง ซึ่งกระทบตารางงานมากกว่าระยะทาง

## วิดีโอโครงการที่ผู้ซื้อนำกลับมาเทียบกับของจริงได้ทุกเมื่อ

ให้ PHYGITAL AGENCY ดูแลงานถ่ายทำวิดีโออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อ่านเอกสารโครงการ วางคิวถ่าย ไปจนถึงส่งมอบไฟล์ทุกเวอร์ชันที่เผยแพร่จริง

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)