# อนาคตพะเยา ผังเมืองรวมกำลังปรับ ที่ดินพาณิชย์มี 10 บริเวณ

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/phayao-future-megaprojects-midpoint-province-strategy · เผยแพร่ 14 กรกฎาคม 2569 · อ่าน 16 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

กฎกระทรวงผังเมืองรวมเมืองพะเยา พ.ศ. 2562 วางที่ดินพาณิชยกรรมไว้ 10 บริเวณ ห้ามโรงแรมและหอพักในที่ดินสีเขียว และจังหวัดเริ่มรับฟังความเห็นเพื่อปรับผังแล้วในปี 2568

## Key Takeaways

- **ที่ดินในเขตผังเมืองรวมเมืองพะเยาถูกแบ่งเป็น 14 ประเภท ตามกฎกระทรวงที่ลงราชกิจจานุเบกษาวันที่ 23 พฤศจิกายน 2562** — ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีแดง) มี 10 บริเวณ แปดบริเวณมีแนวเขตจดถนนพหลโยธิน อีกสองบริเวณจดทางหลวงหมายเลข 1202
- **ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) 20 บริเวณห้ามทำโรงแรม หอพัก ตึกแถว และจัดสรรที่ดิน** — ส่วนย่านเมืองเก่าและริมกว๊านในที่ดินสีน้ำตาลอ่อนสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร และผังยังกำหนดถนน 48 สายที่ห้ามใช้ที่ดินในแนวเขตทางทำกิจการอื่น
- **สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดพะเยาจัดประชุมรับฟังความเห็นเพื่อปรับปรุงผังฉบับนี้ระหว่าง 21-24 เมษายน 2568** — ก่อนทำร่างครั้งที่ 2 ส่วนนิติบุคคลที่จดทะเบียนใหม่ในจังหวัดมี 214 รายในปี 2568 เพิ่มจาก 79 รายในปี 2557

เอกสารที่กำหนดว่าที่ดินแปลงไหนในตัวเมืองพะเยาสร้างร้าน โรงแรม หรือหอพักได้ คือกฎกระทรวงผังเมืองรวม ส่วนทางรถไฟสายใหม่และถนนเชื่อมชายแดนเป็นปัจจัยที่จังหวัดยกขึ้นมาตอนเริ่มปรับผังฉบับถัดไป บทนี้เขียนให้เจ้าของที่ดิน ผู้ประกอบการที่กำลังหาทำเล และนักลงทุนที่ต้องตัดสินใจก่อนโครงการใหญ่เสร็จ ซึ่งต้องรู้ว่าผังฉบับที่ใช้อยู่อนุญาตอะไร และผังฉบับถัดไปกำลังถูกเตรียมอย่างไร

เอกสารหลักคือ[กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองพะเยา พ.ศ. 2562](https://download.asa.or.th/03media/04law/cpa/mr62-py-04.pdf) ในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 128 ก (ฉบับที่สมาคมสถาปนิกสยามฯ เผยแพร่ต่อ) คู่กับ[ข่าวของสถานีวิทยุกระจายเสียงแห่งประเทศไทยจังหวัดพะเยาเรื่องการประชุมปรับปรุงผัง](https://radiophayao.prd.go.th/th/content/category/detail/id/57/iid/383106) และชุดข้อมูล[จำนวนทะเบียนนิติบุคคลใหม่](https://phayao.gdcatalog.go.th/dataset/dataset%5F30%5F20) ของสำนักงานพาณิชย์จังหวัดพะเยา

## ผังเมืองรวมเมืองพะเยาปี 2562 คลุมพื้นที่ไหน

ผังฉบับนี้ใช้บังคับใน 12 ตำบล คือ ตำบลบ้านตา บ้านต๋อม ท่าวังทอง สันป่าม่วง เวียง บ้านสาง บ้านตุ่น แม่ใส แม่ตา จำป่าหวาย และแม่กา ในอำเภอเมืองพะเยา กับตำบลดอกคำใต้ในอำเภอดอกคำใต้ ภายในแนวเขตตามแผนที่ท้ายกฎกระทรวง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามเมื่อ 15 พฤศจิกายน 2562 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 23 พฤศจิกายน 2562

ข้อ 3 ของกฎกระทรวงวางบทบาทชุมชนเมืองพะเยาให้เป็นศูนย์กลางการบริหาร การปกครอง การพาณิชยกรรม การบริการ และการศึกษาของจังหวัด ข้อ 5 แบ่งที่ดินเป็น 14 ประเภทตามสีบนแผนผัง ประเภทที่เจ้าของกิจการเจอบ่อยมีดังนี้

| ประเภทที่ดิน (สีบนแผนผัง)                                       | จำนวนบริเวณ | ใช้ทำกิจการอื่นได้ไม่เกิน |
| ------------------------------------------------------------------ | ------------ | ------------------------------- |
| อนุรักษ์เพื่อการอยู่อาศัย (เหลืองมีเส้นทแยงขาว)            | 1            | ร้อยละ 5                       |
| ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (เหลือง)                              | 61           | ร้อยละ 10                      |
| ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ส้ม)                             | 33           | ร้อยละ 15                      |
| พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (แดง)                 | 10           | ร้อยละ 10                      |
| ชนบทและเกษตรกรรม (เขียว)                                         | 20           | ร้อยละ 10                      |
| อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (น้ำตาลอ่อน) | 9            | ใช้ได้เฉพาะกิจการที่ระบุ    |

ประเภทที่เหลือเป็นที่ดินของรัฐและพื้นที่รักษาสิ่งแวดล้อม เช่น สถาบันการศึกษา 39 บริเวณ สถาบันศาสนา 65 บริเวณ และสถาบันราชการ 45 บริเวณ คำว่า "ใช้ทำกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ" หมายถึงสัดส่วนของที่ดินประเภทนั้นในแต่ละบริเวณที่ใช้ทำกิจการนอกเหนือจากกิจการหลักได้

### ผังเมืองรวมเมืองพะเยาครอบคลุมอำเภอดอกคำใต้ทั้งอำเภอหรือไม่

ไม่ครอบคลุม ข้อ 1 ของกฎกระทรวงระบุเฉพาะตำบลดอกคำใต้ ส่วนตำบลอื่นของอำเภอดอกคำใต้ไม่อยู่ในผังฉบับนี้ ฝั่งอำเภอเมืองพะเยาก็ไม่ได้ครบทุกตำบล เพราะผังใช้เฉพาะพื้นที่ภายในแนวเขตตามแผนที่ท้ายกฎกระทรวง เจ้าของที่ดินที่อยู่ใกล้แนวเขตจึงควรขอตรวจตำแหน่งแปลงกับแผนที่ท้ายกฎกระทรวงก่อน แทนการเดาจากชื่อตำบลในทะเบียนบ้านหรือโฉนด

## ที่ดินพาณิชยกรรม 10 บริเวณเกาะถนนสองสาย

ที่ดินสีแดงในผังพะเยามีเพียง 10 บริเวณ คือหมายเลข 4.1 ถึง 4.10 เมื่ออ่านรายการประกอบแผนผังซึ่งบอกแนวเขตของแต่ละบริเวณ จะเห็นว่าบริเวณ 4.3 ถึง 4.10 ทั้งแปดบริเวณมีแนวเขตด้านใดด้านหนึ่งจดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1 หรือถนนพหลโยธิน ส่วนบริเวณ 4.1 และ 4.2 มีแนวเขตด้านตะวันตกจดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1202

ข้อ 9 ให้ที่ดินประเภทนี้ใช้เพื่อพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ และห้ามกิจการสิบกลุ่ม ได้แก่ โรงงานทุกจำพวก (ยกเว้นโรงงานตามบัญชีท้ายกฎกระทรวงและโรงบำบัดน้ำเสียรวมของชุมชน) คลังน้ำมันลักษณะที่สาม คลังและสถานที่บรรจุก๊าซปิโตรเลียมเหลว การเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดเพื่อการค้า สุสานและฌาปนสถาน การจัดสรรที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม อาคารอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ การกำจัดมูลฝอย และการซื้อขายหรือเก็บเครื่องจักรเก่าและเศษวัสดุ ข้อนี้ไม่มีข้อห้ามเรื่องโรงแรม

### เปิดร้านหรือโรงแรมในที่ดินสีแดงของพะเยาได้หรือไม่

ในแง่ของผังเมืองรวม ทำได้ เพราะข้อ 9 ไม่ได้ห้ามโรงแรมหรือร้านค้า และกำหนดให้ใช้ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมเป็นส่วนใหญ่ แต่ผังเมืองเป็นเพียงชั้นแรกของการตรวจ กิจการยังต้องขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร และขอใบอนุญาตประกอบกิจการตามกฎหมายเฉพาะของประเภทธุรกิจนั้น ร้านที่ถูกกฎหมายผังเมืองจึงยังเปิดไม่ได้ ถ้าแบบอาคารหรือใบอนุญาตประกอบกิจการไม่ผ่าน

## ที่ดินสีเขียวห้ามโรงแรมและหอพัก

ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม หมายเลข 5.1 ถึง 5.20 เป็นกลุ่มที่มีข้อห้ามกระทบธุรกิจที่พักโดยตรง ข้อ 10 ห้ามโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ห้ามการอยู่อาศัยประเภทอาคารชุด หอพัก หรืออาคารอยู่อาศัยรวม ห้ามห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว และห้ามจัดสรรที่ดินทั้งเพื่ออุตสาหกรรม พาณิชยกรรม และการอยู่อาศัย

ที่ดินกลุ่มนี้ยังต้องเว้นที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่าร้อยละ 25 ของแปลงที่ยื่นขออนุญาต บริเวณ 5.11 และ 5.16 ต้องเว้นที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งกว๊านพะเยาไม่น้อยกว่า 12 เมตร ส่วนลำน้ำและคลองสาธารณะสายอื่นกำหนดระยะเว้นไว้ 6 เมตร ถ้าที่ดินสีเขียวอยู่ในเขตป่าสงวน เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า หรือเขตอุทยานแห่งชาติ ให้ใช้เพื่อการสงวนและคุ้มครองตามกฎหมายเฉพาะนั้นเท่านั้น

### ทำที่พักนักท่องเที่ยวริมกว๊านในที่ดินสีเขียวได้หรือไม่

ถ้าที่พักนั้นเข้าข่ายโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ข้อ 10 ห้ามไว้ชัดเจน และหอพักกับอาคารอยู่อาศัยรวมก็อยู่ในรายการห้ามเช่นกัน สิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องตรวจก่อนลงทุนจึงมีสองข้อ ข้อแรกคือแปลงของตัวเองอยู่ในบริเวณหมายเลขใด ข้อที่สองคือรูปแบบที่พักที่ตั้งใจทำเข้าข่ายโรงแรมตามกฎหมายหรือไม่ ข้อหลังควรสอบถามที่ทำการปกครองจังหวัดพะเยา ซึ่งเป็นหน่วยงานที่เผยแพร่[รายชื่อโรงแรมที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงแรม](https://phayao.gdcatalog.go.th/dataset/dataset%5F10%5F17) ของจังหวัด ก่อนสร้างอาคาร

## เมืองเก่าและริมกว๊านสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร

ที่ดินสีน้ำตาลอ่อน หมายเลข 12.1 ถึง 12.9 เป็นประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย ข้อ 17 กำหนดความสูงอาคารไม่เกิน 12 เมตร โดยวัดจากระดับพื้นดินถึงพื้นดาดฟ้า ถ้าเป็นหลังคาทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดถึงยอดผนังชั้นสูงสุด

บริเวณ 12.1 และ 12.2 ซึ่งจดแนวกำแพงเมืองและคูเมืองเวียงต๋อมดงกับเวียงพระธาตุจอมทอง ใช้ได้เพื่อการอนุรักษ์โบราณสถาน โบราณวัตถุ และศิลปวัตถุเท่านั้น บริเวณ 12.3 ซึ่งจดกำแพงเมืองเวียงท่าวังทอง และบริเวณ 12.9 ซึ่งจดกว๊านพะเยา ใช้เพื่อหัตถกรรม การท่องเที่ยว และการอยู่อาศัยได้ แต่พาณิชยกรรมไม่อยู่ในรายการ และบริเวณ 12.9 ต้องเว้นที่ว่างริมกว๊านไม่น้อยกว่า 12 เมตร ส่วนบริเวณ 12.4 ถึง 12.8 ใช้เพื่อพาณิชยกรรมได้ด้วย แต่ทั้งกลุ่มห้ามพาณิชยกรรมประเภทอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ห้ามโกดังเก็บสินค้า และต้องเว้นที่ว่างจากกำแพงเมืองหรือคูเมืองโบราณไม่น้อยกว่า 6 เมตร

### ร้านค้าในย่านเมืองเก่าพะเยาต่อเติมเป็นอาคารหลายชั้นได้หรือไม่

ได้เฉพาะเมื่อความสูงรวมไม่เกิน 12 เมตร และอาคารต้องไม่เข้าข่ายอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ตามกฎหมายควบคุมอาคาร เจ้าของร้านที่อยากเพิ่มพื้นที่ขายจึงควรคำนวณความสูงตามวิธีวัดในข้อ 17 ก่อนออกแบบ เพราะอาคารทรงจั่วนับถึงยอดผนัง ไม่ได้นับถึงยอดหลังคา ส่วนร้านที่อยู่ในบริเวณ 12.1 12.2 12.3 หรือ 12.9 ต้องตรวจก่อนว่ากิจการของตัวเองอยู่ในรายการที่ข้อ 17 อนุญาตหรือไม่ เพราะพาณิชยกรรมไม่อยู่ในรายการของสี่บริเวณนี้ แม้อาคารจะเตี้ยกว่าเกณฑ์

## ถนนตามผัง 48 สาย กับที่ดินในแนวเขตทาง

รายการประกอบแผนผังโครงการคมนาคมและขนส่งกำหนดถนนไว้ 48 สาย บางสายเป็นถนนเดิมที่ให้ขยายเขตทาง บางสายเป็นถนนโครงการที่ให้ก่อสร้างใหม่ แบ่งตามขนาดเขตทางได้ดังนี้

| แบบถนน | ขนาดเขตทาง | จำนวนสาย |
| ------- | ------------ | --------- |
| ก       | 12 เมตร      | 15        |
| ข       | 14 เมตร      | 22        |
| ค       | 20 เมตร      | 6         |
| ง       | 30 เมตร      | 3         |
| จ       | 40 เมตร      | 2         |

ถนนแบบ จ ทั้งสองสายเป็นถนนโครงการที่ให้ก่อสร้างใหม่ สาย จ 1 เริ่มจากทางหลวงหมายเลข 1202 ไปจนถึงแนวเขตผังด้านตะวันออก ส่วนสาย จ 2 เริ่มจากทางหลวงชนบท พย. 4015 ไปบรรจบทางหลวงหมายเลข 1021 แล้วต่อไปถึงแนวเขตผังด้านตะวันออก ถนนแบบ ง สาย ง 1 และ ง 2 เป็นถนนเดิมที่ให้ขยายเขตทาง ได้แก่ถนนชายกว๊านและถนนรอบเวียงประตูกลอง โดยสาย ง 1 มีช่วงที่ให้ก่อสร้างใหม่ด้วย

ข้อ 20 แบ่งที่ดินในแนวถนนเป็นสองกลุ่ม กลุ่มแรกรวมถนนแบบ ง และแบบ จ ทุกสาย สร้างได้แค่ถนน สาธารณูปโภค รั้วหรือกำแพง และอาคารเกษตรที่สูงไม่เกิน 9 เมตรหรือไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ กลุ่มที่สองอนุญาตเพิ่มการอยู่อาศัยที่อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่ใช่ห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านแถว และต้องไม่อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดิน

### ที่ดินที่ถนนตามผังพาดผ่านสร้างร้านได้หรือไม่

ส่วนที่อยู่ในแนวเขตทางสร้างร้านไม่ได้ ทั้งสองกลุ่มในข้อ 20 ไม่มีพาณิชยกรรมอยู่ในรายการที่อนุญาต ข้อ 20 ไม่ได้พูดถึงการเวนคืน แต่จำกัดสิ่งที่สร้างได้ในแนวนั้นไว้ล่วงหน้า เจ้าของที่ดินที่มีถนนแบบ ง หรือ จ พาดผ่านจึงควรวางแผนอาคารไว้นอกแนวเขตทาง และถือว่าด้านที่ติดแนวถนนคือหน้าร้านในอนาคต ถ้าถนนสายนั้นถูกสร้างจริง

## การปรับปรุงผังที่เริ่มแล้วในปี 2568

ผังฉบับปี 2562 ไม่ใช่ฉบับสุดท้าย ข่าวของสถานีวิทยุกระจายเสียงแห่งประเทศไทยจังหวัดพะเยา ลงวันที่ 21 เมษายน 2568 รายงานว่าสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดพะเยาจัดประชุมรับฟังความคิดเห็น ปรึกษาหารือ และการมีส่วนร่วมของประชาชน ระหว่างวันที่ 21-24 เมษายน 2568 ก่อนจัดทำร่างผังเมืองครั้งที่ 2

ตามข่าว การประชุมชี้แจงหลักการวางผังเมืองรวมตามกฎหมายผังเมืองฉบับปี 2562 นำเสนอผลวิเคราะห์ข้อมูลด้านต่าง ๆ กับผังแนวคิดเบื้องต้น แล้วรับฟังความเห็นจากหน่วยงานรัฐ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ภาคเอกชน และประชาชน ปัจจัยที่ข่าวยกขึ้นมามีทั้งเส้นทาง R3A ซึ่งเชื่อมจีน ลาว และไทย กับรถไฟสายใหม่เด่นชัย-เชียงราย-เชียงของ ส่วนปัญหาที่ระบุไว้คือความขัดแย้งด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทรัพยากรธรรมชาติและแหล่งท่องเที่ยวที่เสื่อมโทรม และการตั้งถิ่นฐานที่เสี่ยงภัยพิบัติ

### เจ้าของที่ดินในพะเยาควรทำอะไรระหว่างที่ผังกำลังปรับ

เก็บเอกสารของแปลงไว้ให้พร้อมก่อนการประชุมรอบถัดไป ได้แก่ ตำแหน่งแปลงบนแผนที่ท้ายกฎกระทรวงฉบับปี 2562 การใช้ที่ดินจริงในปัจจุบัน และแผนที่ต้องการใช้ในอนาคต เพราะการประชุมรอบก่อนร่างจัดขึ้นเพื่อรับฟังความเห็นจากประชาชนโดยตรง ขั้นตอนตามกฎหมายของผังฉบับใหม่ตั้งแต่ร่างจนประกาศใช้ มีตัวอย่างของเชียงใหม่ใน[ผังเมืองเชียงใหม่ 2569 ขั้นตอนแก้ไขผังใช้ 40 สัปดาห์](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-city-plan-2026-color-zoning-investor-guide-location)

## นิติบุคคลใหม่ในพะเยาสิบสองปี

ผังเมืองบอกว่าที่ดินใช้ทำอะไรได้ ส่วนจำนวนกิจการที่จดทะเบียนใหม่บอกว่ามีคนลงมือทำธุรกิจมากขึ้นหรือน้อยลง สำนักงานพาณิชย์จังหวัดพะเยาเผยแพร่จำนวนนิติบุคคลตั้งใหม่ปี 2557 ถึง 2568 ไว้ดังนี้ หน่วยเป็นราย

| ปี   | นิติบุคคลใหม่ | ปี   | นิติบุคคลใหม่ |
| ---- | -------------- | ---- | -------------- |
| 2557 | 79             | 2563 | 158            |
| 2558 | 105            | 2564 | 308            |
| 2559 | 141            | 2565 | 213            |
| 2560 | 275            | 2566 | 244            |
| 2561 | 168            | 2567 | 234            |
| 2562 | 166            | 2568 | 214            |

ปีที่จดทะเบียนมากที่สุดคือ 2564 ที่ 308 ราย หลังจากนั้นจำนวนลดลงมาอยู่ระหว่าง 213 ถึง 244 รายต่อปี ซึ่งยังสูงกว่าทุกปีในช่วง 2557 ถึง 2559

### ตัวเลขนิติบุคคลใหม่ของพะเยาใช้ประเมินอะไรได้บ้าง

ใช้ประเมินได้ว่าคนในจังหวัดตัดสินใจตั้งกิจการในรูปบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนมากน้อยแค่ไหนในแต่ละปี แต่ใช้บอกทำเลไม่ได้ เพราะไฟล์นี้มีแค่ยอดรวมทั้งจังหวัด ไม่แยกอำเภอ ไม่แยกประเภทธุรกิจ และไม่นับร้านของบุคคลธรรมดาที่จดแค่ทะเบียนพาณิชย์ ปี 2564 ที่สูงผิดปกติจึงควรอ่านเป็นจุดที่ต้องหาคำอธิบายเพิ่ม ไม่ควรสรุปจากตัวเลขเพียงอย่างเดียวว่าเศรษฐกิจจังหวัดขยายตัวในปีนั้น

## ผังฉบับปี 2562 ยังไม่ได้บอกอะไร

ข้อจำกัดแรกคือพื้นที่ ผังฉบับนี้ครอบคลุมเฉพาะตัวเมืองพะเยากับตำบลดอกคำใต้ อำเภออื่นของจังหวัดใช้ผังเมืองรวมชุมชนของตัวเองหรือไม่มีผังเลย ต้องตรวจเป็นรายพื้นที่ ข้อจำกัดที่สองคือเวลา ผังฉบับปรับปรุงยังอยู่ในขั้นก่อนร่างครั้งที่ 2 ตามข่าวเดือนเมษายน 2568 ยังไม่มีแผนผังฉบับใหม่ให้ตรวจ และไม่มีใครบอกได้ว่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเปลี่ยนสีหรือไม่ จนกว่าร่างจะเผยแพร่

ข้อจำกัดที่สามคือผังไม่ได้รับประกันว่าถนนตามผังจะถูกสร้างเมื่อไร ผังกำหนดแนวเขตทางไว้ แต่การก่อสร้างขึ้นกับงบประมาณของหน่วยงานเจ้าของถนน ส่วนรถไฟสายใหม่ที่ข่าวการปรับผังอ้างถึง สถานะการก่อสร้างช่วงที่ผ่านภาคเหนืออยู่ใน[เมกะโปรเจกต์ลำปาง อุโมงค์งาว 6.24 กม. บนทางรถไฟสายใหม่](https://phygital.co.th/insights/lampang-megaprojects-rail-tunnel-logistics-future)

### ควรเชื่อป้ายขายที่ดินที่เขียนว่า "ผังสีแดง" หรือไม่

ควรตรวจเองทุกครั้ง ผังพะเยามีที่ดินสีแดงเพียง 10 บริเวณ และทุกบริเวณมีแนวเขตระบุไว้ในรายการประกอบแผนผังว่าจดถนนสายใด แปลงที่อยู่ห่างออกไปจากแนวเขตเพียงเล็กน้อยอาจเป็นสีเหลืองหรือสีส้มซึ่งมีข้อห้ามต่างกัน วิธีที่ตรวจได้คือนำเลขโฉนดหรือพิกัดแปลงไปสอบถามสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดพะเยา หรือเทศบาลและ อบต. เจ้าของพื้นที่

## ตรวจสีผังก่อนเซ็นสัญญาที่ดิน

ลำดับที่ใช้ได้กับทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อ เริ่มจากหาหมายเลขบริเวณของแปลงบนแผนที่ท้ายกฎกระทรวง อ่านข้อห้ามของประเภทที่ดินนั้นเทียบกับกิจการที่ตั้งใจทำ ตรวจว่ามีถนนตามผังพาดผ่านหรือไม่ แล้วถามสถานะการปรับปรุงผังกับหน่วยงานในพื้นที่ ขั้นสุดท้ายคือเขียนในสัญญาว่าถ้ายื่นขอสร้างอาคารหรือเปิดกิจการแล้วไม่ผ่านเพราะข้อห้ามในผังเมือง คู่สัญญาจะจัดการอย่างไร

ข้อมูลเศรษฐกิจและประชากรของทั้งจังหวัดที่ใช้ประเมินขนาดตลาดก่อนเลือกแปลง อยู่ใน[เศรษฐกิจและประชากรพะเยา เกษตรจ้างงาน 47% ทำ GPP 30%](https://phygital.co.th/insights/phayao-economy-population-gpp-purchasing-power-density) ผู้ที่คิดทำที่พักหรือร้านในย่านริมกว๊าน อ่านเรื่องผู้มาเยือนได้จาก[เที่ยวพะเยา ปี 2568 รายได้ 2,824 ล้าน ต่างชาติไม่ถึง 4%](https://phygital.co.th/insights/phayao-kwan-phayao-tilok-aram-lakeside-life-tourism) ส่วนเจ้าของอาคารที่อยากทำห้องเช่ารอบมหาวิทยาลัย มีเงื่อนไขทางกฎหมายใน[เจาะทำเลพะเยา หอพักรอบ ม.พะเยากับ พ.ร.บ.หอพัก 2558](https://phygital.co.th/insights/phayao-kwan-phayao-university-town-location)

## สรุป

ผังเมืองรวมเมืองพะเยา พ.ศ. 2562 ครอบคลุม 11 ตำบลในอำเภอเมืองพะเยากับตำบลดอกคำใต้ แบ่งที่ดินเป็น 14 ประเภท ที่ดินพาณิชยกรรมสีแดงมี 10 บริเวณเรียงตามถนนพหลโยธินและทางหลวง 1202 ที่ดินสีเขียวห้ามโรงแรมและหอพัก ย่านเมืองเก่าสูงได้ไม่เกิน 12 เมตร และถนนตามผัง 48 สายจำกัดการใช้ที่ดินในแนวเขตทาง ผังฉบับนี้กำลังถูกปรับปรุงหลังการรับฟังความเห็นเดือนเมษายน 2568 ส่วนนิติบุคคลใหม่ของจังหวัดอยู่ที่ 214 รายในปี 2568 เจ้าของที่ดินจึงควรตรวจสีผังและติดตามร่างฉบับใหม่ก่อนลงทุน

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### ผังเมืองรวมเมืองพะเยาฉบับที่ใช้อยู่ออกเมื่อไร

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองพะเยา พ.ศ. 2562 เมื่อ 15 พฤศจิกายน 2562 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเล่ม 136 ตอนที่ 128 ก วันที่ 23 พฤศจิกายน 2562 ข่าวเดือนเมษายน 2568 ยังเรียกงานของจังหวัดว่าการปรับปรุงผังฉบับนี้ ผู้อ่านควรตรวจสถานะล่าสุดกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดพะเยาก่อนใช้อ้างอิงในสัญญา

### สร้างโกดังเก็บสินค้าในพะเยาควรหาที่ดินสีไหน

ที่ดินสีเหลืองและสีส้มห้ามสถานที่เก็บ พัก หรือขนถ่ายสินค้าเพื่อการค้าหรืออุตสาหกรรม ยกเว้นการเก็บสินค้าเพื่อรอขาย ณ ที่นั้น ที่ดินสีน้ำตาลอ่อนห้ามเช่นกัน ส่วนข้อ 9 ของที่ดินสีแดงไม่มีข้อห้ามนี้ ผู้ที่ต้องการคลังสินค้าจึงควรตรวจข้อห้ามของบริเวณที่สนใจเป็นรายข้อ และตรวจเงื่อนไขอาคารขนาดใหญ่ประกอบ

### ผังเมืองรวมห้ามเลี้ยงสัตว์ในเขตเมืองพะเยาหรือไม่

ห้ามการเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดเพื่อการค้าในที่ดินสีแดง สีเหลือง สีส้ม สีน้ำตาลอ่อน และที่ดินอนุรักษ์เพื่อการอยู่อาศัย การเลี้ยงเพื่อการค้าจึงต้องอยู่ในที่ดินประเภทอื่น เช่น ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งข้อ 10 ไม่ได้ระบุการเลี้ยงสัตว์ไว้ในรายการห้าม

### ที่ดินริมกว๊านพะเยาต้องเว้นระยะจากน้ำเท่าไร

บริเวณที่กฎกระทรวงระบุว่าติดกว๊านพะเยา เช่น บริเวณ 2.26 3.17 3.23 3.25 5.11 5.16 และ 12.9 ต้องเว้นที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งกว๊านไม่น้อยกว่า 12 เมตร ลำน้ำสาธารณะสายอื่นใช้ระยะ 6 เมตร และทั้งสองระยะยกเว้นการก่อสร้างเพื่อคมนาคมทางน้ำหรือสาธารณูปโภค

### ธุรกิจในพะเยาจ้างฟิจิทัลวางแผนการตลาดเชิงพื้นที่ได้ไหม ทั้งที่ทีมอยู่เชียงใหม่

ได้ ทีมงานหลักของฟิจิทัลประจำอยู่ที่เชียงใหม่ งานตรวจข้อมูลร้านบนแผนที่ออนไลน์ งานวางคำค้น และการประชุมทำได้ผ่านระบบออนไลน์กับลูกค้าในพะเยาและจังหวัดอื่นทั่วประเทศ ถ้างานต้องเก็บภาพหรือสำรวจหน้าร้านจริง ทีมเดินทางไปพื้นที่ได้ โดยแจ้งค่าเดินทางไว้ในใบเสนอราคา

### ถ้าผังฉบับใหม่เปลี่ยนสีที่ดิน อาคารที่สร้างไปแล้วต้องรื้อหรือไม่

บทนี้ไม่ได้ตอบแทนกฎหมาย เพราะผลต่ออาคารเดิมขึ้นกับบทเฉพาะกาลของกฎกระทรวงฉบับใหม่ ซึ่งยังไม่ได้ประกาศ สิ่งที่ทำได้ตอนนี้คือเก็บหลักฐานใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตประกอบกิจการเดิมให้ครบ แล้วสอบถามสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดเมื่อร่างผังฉบับใหม่เผยแพร่

## ที่ดินของคุณอยู่สีไหนในผังพะเยา

ปักหมุดร้านให้ลูกค้าหาเจอบนแผนที่ตั้งแต่วันเปิดสาขากับ PHYGITAL AGENCY สำหรับกิจการที่เลือกทำเลในโซนพาณิชยกรรมของเมืองพะเยา

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)