# ทำเลนิมมานฯ ศิริมังคลาจารย์ สุเทพ อ่านสัญญาเช่าก่อนเลือกคูหา

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/nimman-sirimangkalajarn-suthep-business-location · เผยแพร่ 23 พฤศจิกายน 2564 · อ่าน 14 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

เปิดร้านย่านนิมมานฯ ศิริมังคลาจารย์ สุเทพ สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่าตลอดอายุ และข้อที่ต้องอ่านก่อนเซ็น

## Key Takeaways

- **สัญญาเช่าพื้นที่ร้านที่มีกำหนดเกินสามปีต้องทำสัญญาเป็นหนังสือแล้วนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน** — ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ถ้าไม่จดทะเบียน สัญญาฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี ร้านที่ลงทุนตกแต่งสูงในย่านนิมมานเหมินท์จึงควรนับระยะคืนทุนเทียบกับข้อนี้ก่อนเซ็น
- **ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าคิดร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา และอากรแสตมป์ร้อยละ 0.1** — โดยนับรวมเงินกินเปล่าด้วย ตามคู่มือสำหรับประชาชนเรื่องการจดทะเบียนเกี่ยวกับเช่า ค่าใช้จ่ายก้อนนี้ควรอยู่ในงบเปิดร้านตั้งแต่วันแรก
- **สามถนนนี้อยู่ติดกัน แต่ข้อสัญญาที่สำคัญของแต่ละโมเดลธุรกิจไม่เหมือนกัน** — ร้านที่ตกแต่งหนักต้องดูข้อดัดแปลงต่อเติม ร้านที่แบ่งพื้นที่ให้ผู้อื่นต้องดูข้อเช่าช่วง และร้านที่อาจเปลี่ยนประเภทกิจการต้องดูข้อวัตถุประสงค์การใช้

คนที่กำลังหาทำเลเปิดร้านย่านนิมมานฯ มักเทียบถนนกับค่าเช่าเป็นเรื่องแรก ถนนนิมมานเหมินท์ ถนนศิริมังคลาจารย์ และถนนสุเทพ อยู่ฝั่งตะวันตกของตัวเมืองเชียงใหม่ ใกล้มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ ทั้งสามเส้นเชื่อมถึงกันด้วยซอยหลายเส้น ร้านที่อยู่ห่างกันไม่กี่ร้อยเมตรจึงอาจได้ลูกค้าคนละกลุ่มและจ่ายค่าเช่าคนละระดับ

บทนี้ไม่ได้จัดอันดับว่าถนนไหนดีกว่า แต่อธิบายสิ่งที่เจ้าของร้านควบคุมได้จริงก่อนเปิดร้านในย่านนี้ คือข้อสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน ซึ่งเป็นเรื่องที่แก้ยากที่สุดหลังเซ็นไปแล้ว ฟิจิทัล เอเจนซี ตั้งสำนักงานอยู่ในเชียงใหม่ และตรวจสองเรื่องนี้คู่กับการวางหมุดร้านบนแผนที่ออนไลน์เมื่อลูกค้าเลือกทำเล

## สามถนนอยู่ติดกัน แต่ลูกค้าและต้นทุนต่างกัน

ทั้งสามถนนอยู่ในย่านเดียวกัน แต่ลักษณะหน้าร้านต่างกัน นิมมานเหมินท์มีศูนย์การค้าและโรงแรมหลายแห่งตั้งอยู่บนถนนหลัก ศิริมังคลาจารย์เป็นถนนขนานที่มีที่พักอาศัยและร้านขนาดเล็กปนกัน ส่วนถนนสุเทพเป็นเส้นทางสัญจรที่ติดกับมหาวิทยาลัยเชียงใหม่

ยังไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่ค่าเช่าหน้าร้านรายถนนของย่านนี้เป็นตัวเลขทางการ ตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจได้จึงมาจากใบเสนอค่าเช่าจริงของคูหาที่กำลังพิจารณา ร้านควรขออย่างน้อยหนึ่งแห่งต่อถนน แล้วเทียบด้วยหน่วยเดียวกัน คือค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือน รวมค่าส่วนกลางและเงินกินเปล่าที่เฉลี่ยตามอายุสัญญา

### ทำไมเลือกย่านถูกแล้วยังเลือกคูหาผิดได้

เพราะซอยที่เชื่อมสามถนนทำให้เส้นแบ่งย่านมองไม่เห็นด้วยตา ร้านโมเดลราคาสูงที่เช่าคูหาในซอยซึ่งคนผ่านส่วนใหญ่เป็นผู้สัญจรเร่งรีบ อาจได้ลูกค้าไม่ตรงกลุ่ม ร้านที่เน้นขายจำนวนมากแต่กำไรต่อชิ้นบางซึ่งไปเช่าหน้าถนนหลักก็อาจแบกค่าเช่าไม่ไหว การยืนนับคนที่เดินหรือขับผ่านหน้าคูหาในวันธรรมดาและวันหยุด ช่วงเวลาที่ร้านจะเปิดจริง ให้ข้อมูลที่ตรงกว่าการดูชื่อถนนในประกาศให้เช่า

## สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ และถ้าเช่ามีกำหนดเกินสามปีหรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี

[ตัวบทประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เผยแพร่บนเว็บไซต์วุฒิสภา](https://www.senate.go.th/assets/portals/28/fileups/146/files/%E0%B9%81%E0%B8%9E%E0%B9%88%E0%B8%87%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B8%B0%E0%B8%9E%E0%B8%B2%E0%B8%93%E0%B8%B4%E0%B8%8A%E0%B8%A2%E0%B9%8C.pdf) ลักษณะ 4 เช่าทรัพย์ ยังมีมาตรา 540 ที่ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปี และถ้าต่อสัญญาต้องไม่เกินสามสิบปีนับจากวันต่อ

| ลักษณะสัญญาเช่าพื้นที่ร้าน                       | สิ่งที่ตัวบทกำหนด                                   |
| ---------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------- |
| ตกลงด้วยวาจา ไม่มีหนังสือ                         | ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ (มาตรา 538)                |
| ทำเป็นหนังสือ กำหนดไม่เกินสามปี                | ฟ้องร้องบังคับได้ ไม่ต้องจดทะเบียน                |
| ทำเป็นหนังสือ กำหนดเกินสามปี แต่ไม่จดทะเบียน | ฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี                       |
| ทำเป็นหนังสือ กำหนดเกินสามปี และจดทะเบียน     | บังคับได้ตามกำหนด แต่ไม่เกินสามสิบปี (มาตรา 540) |

### ร้านที่ลงทุนตกแต่งสูงควรทำสัญญากี่ปี

ควรเริ่มจากระยะคืนทุนของเงินตกแต่ง แล้วทำสัญญาที่บังคับได้ยาวกว่าระยะนั้น ถ้าคำนวณแล้วต้องใช้ห้าปีกว่าจะได้เงินตกแต่งคืน สัญญาสามปีที่ไม่มีสิทธิต่อ หรือสัญญาห้าปีที่ไม่ได้จดทะเบียน จะทิ้งช่องว่างสองปีที่ร้านไม่มีหลักประกันว่าจะอยู่ต่อได้ ทางเลือกที่ปิดช่องว่างนี้มีสองแบบ คือสัญญาสามปีพร้อมข้อตกลงเรื่องสิทธิต่อสัญญาและวิธีคิดค่าเช่ารอบใหม่ หรือสัญญายาวที่จดทะเบียน ทั้งสองทางควรให้นักกฎหมายตรวจถ้อยคำก่อนลงนาม

## ค่าธรรมเนียมคิดจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา

การจดทะเบียนการเช่ามีค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า และค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.1 ของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า โดยค่าเช่าในที่นี้รวมเงินกินเปล่าถ้ามี

ข้อมูลนี้มาจาก[คู่มือสำหรับประชาชน เรื่องการจดทะเบียนเกี่ยวกับเช่าอสังหาริมทรัพย์](http://www.stabundamrong.go.th/web/people's%5Fmanual/pm81.pdf) ฉบับที่ตรวจในเดือนกันยายน 2569 ซึ่งระบุค่าธรรมเนียมรายการอื่นไว้ด้วย เช่น ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท และค่ามอบอำนาจเรื่องละ 20 บาท การยื่นทำที่สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ซึ่งทรัพย์ตั้งอยู่

| ตัวอย่างสมมติ              | ค่า           |
| --------------------------- | ------------- |
| ค่าเช่าเดือนละ           | 60,000 บาท    |
| อายุสัญญา                  | 5 ปี          |
| ค่าเช่าตลอดอายุ          | 3,600,000 บาท |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% | 36,000 บาท    |
| อากรแสตมป์ 0.1%            | 3,600 บาท     |

ตัวเลขในตารางเป็นการคำนวณจากค่าเช่าสมมติ ไม่ใช่ค่าเช่าจริงของย่านนี้ ถ้ามีเงินกินเปล่า ต้องบวกเข้าไปในฐานก่อนคูณร้อยละ

### ใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

มาตรา 539 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดว่าค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาเช่า คู่สัญญาพึงออกใช้เสมอกันทั้งสองฝ่าย ร้านควรตรวจว่าร่างสัญญาเขียนเรื่องผู้รับภาระค่าจดทะเบียนไว้อย่างไร และตกลงให้ชัดก่อนเซ็น เพราะในสัญญาห้าปีที่ค่าเช่าเดือนละหกหมื่นบาท ส่วนต่างระหว่างจ่ายครึ่งหนึ่งกับจ่ายทั้งหมดคือราวสองหมื่นบาท

## วัตถุประสงค์การใช้พื้นที่ในสัญญาต้องตรงกับโมเดลธุรกิจ

มาตรา 552 กำหนดว่าผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ หรือที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่ได้ ข้อความในช่องวัตถุประสงค์การเช่าจึงกำหนดว่าร้านทำอะไรในพื้นที่นั้นได้บ้าง

มาตรา 554 กำหนดต่อว่า ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนมาตรา 552 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าบอกกล่าวให้ปฏิบัติให้ถูกต้องได้ และถ้าผู้เช่าละเลยไม่ปฏิบัติ ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ร้านที่มีแผนปรับรูปแบบภายหลัง เช่น คาเฟ่ที่ต่อมาเปิดช่วงค่ำ หรือร้านค้าที่เพิ่มบริการสอนหรือเวิร์กช็อป จึงควรเขียนวัตถุประสงค์ให้ครอบคลุมสิ่งที่วางแผนจะทำภายในอายุสัญญา

### ถ้าต้องการเปลี่ยนประเภทกิจการกลางสัญญาต้องทำอย่างไร

ควรขอความยินยอมจากผู้ให้เช่าเป็นหนังสือก่อนเปลี่ยน และแนบเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ข้อความควรระบุประเภทกิจการใหม่ ช่วงเวลาเปิดทำการ และสิ่งที่ต้องติดตั้งเพิ่ม ถ้าสัญญาจดทะเบียนไว้แล้ว การแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเป็นรายการที่ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย ตามที่คู่มือสำหรับประชาชนฉบับเดียวกันระบุไว้ การเปลี่ยนประเภทกิจการบางอย่างยังอาจต้องขออนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่นแยกจากเรื่องสัญญา

## ต่อเติมหน้าร้านต้องได้รับอนุญาต และต้องบันทึกสภาพก่อนรับมอบ

มาตรา 558 กำหนดว่าผู้เช่าจะดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าไม่ได้ถ้าไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ถ้าทำไปโดยไม่ได้รับอนุญาต เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่าต้องทำให้ทรัพย์สินกลับคืนสภาพเดิม และรับผิดในความเสียหายที่เกิดจากการดัดแปลงนั้น

ร้านที่วางงบตกแต่งหน้าร้านเป็นก้อนใหญ่ควรให้ข้อสัญญาเรื่องการต่อเติมระบุให้ชัดว่าอนุญาตงานอะไร เมื่อสัญญาจบ งานตกแต่งเป็นของใคร และผู้เช่าต้องรื้อคืนสภาพหรือไม่

| ข้อที่ต้องตรวจ         | มาตราที่เกี่ยวข้อง | สิ่งที่ควรเขียนในสัญญา                                                       |
| ------------------------- | -------------------- | --------------------------------------------------------------------------------- |
| ต่อเติม ดัดแปลง ติดป้าย | 558                  | รายการงานที่อนุญาต และเงื่อนไขรื้อคืนเมื่อสัญญาจบ                        |
| สภาพพื้นที่วันรับมอบ  | 561                  | บันทึกสภาพพร้อมภาพถ่าย ลงชื่อทั้งสองฝ่าย                                    |
| การซ่อมแซม               | 550, 553             | แบ่งให้ชัดว่างานซ่อมแบบไหนเป็นของผู้ให้เช่า แบบไหนเป็นของผู้เช่า |
| การเข้าตรวจพื้นที่     | 555                  | ช่วงเวลาและการแจ้งล่วงหน้า                                                  |

### ควรบันทึกสภาพพื้นที่อย่างไรในวันรับมอบ

มาตรา 561 กำหนดว่า ถ้าไม่ได้ทำหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาแสดงสภาพของทรัพย์สิน ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่ารับไปในสภาพซ่อมแซมดีแล้ว และต้องส่งคืนในสภาพนั้น ร้านจึงควรเดินตรวจพื้นที่พร้อมผู้ให้เช่าในวันรับมอบ ถ่ายภาพผนัง พื้น ฝ้า ระบบไฟ ระบบน้ำ และจุดที่ชำรุด แล้วทำเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาที่ลงชื่อทั้งสองฝ่าย เอกสารนี้ใช้ตอนคืนพื้นที่เพื่อแยกความเสียหายเดิมออกจากความเสียหายระหว่างเช่า

## เช่าช่วงและการขายอาคารระหว่างสัญญา

มาตรา 544 กำหนดว่าผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลภายนอก ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ทำไม่ได้ เว้นแต่ตกลงไว้ในสัญญาเช่า ถ้าฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้

ข้อนี้กระทบร้านที่แบ่งพื้นที่ให้ร้านอื่นเข้ามาขายร่วม ตั้งบูธชั่วคราว หรือแบ่งห้องให้เช่าต่อ ถ้ามีแผนแบบนี้ ต้องเขียนสิทธิเช่าช่วงไว้ในสัญญาตั้งแต่แรก ส่วนการเอาพื้นที่ไปทำธุรกิจร่วมกับคนอื่นในรูปแบบที่ไม่ใช่การเช่าช่วงก็ควรให้นักกฎหมายดูว่าเข้าข่ายหรือไม่

### ถ้าเจ้าของอาคารขายอาคารระหว่างสัญญา ร้านต้องย้ายออกหรือไม่

มาตรา 569 กำหนดว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า การขายอาคารจึงไม่ได้ทำให้สัญญาจบเอง ข้อจำกัดที่ต้องจำคือสัญญาที่เกินสามปีแต่ไม่ได้จดทะเบียนยังบังคับได้เพียงสามปีตามมาตรา 538 ร้านที่อยู่มาเกินสามปีแล้วจึงอาจไม่มีหลักประกันเหลือ ถ้าสัญญาไม่ได้จดทะเบียนไว้

## ฟิจิทัล เอเจนซี ตรวจทำเลร้านก่อนเซ็นสัญญาอย่างไร

งานแยกเป็นสองฝั่งที่ต้องตรวจพร้อมกัน ฝั่งพื้นที่จริงคือคนผ่านหน้าคูหา ทางเข้าจากถนนหลักและซอย ที่จอดรถ และข้อสัญญาเช่าตามหัวข้อข้างต้น ฝั่งออนไลน์คือร้านจะปรากฏบนแผนที่อย่างไร หมุดชี้ทางเข้าที่ถูกหรือไม่ และชื่อซอยที่ลูกค้าเห็นบนแผนที่ตรงกับป้ายหน้าร้านหรือไม่

ร้านในซอยที่เชื่อมถนนสองเส้นอาจมีทางเข้าได้สองฝั่ง ถ้าหมุดชี้ไปฝั่งที่เข้าไม่ได้ ลูกค้าที่ขับรถตามแผนที่จะไปผิดทาง ลักษณะของลูกค้าชาวต่างชาติที่พักระยะยาวในเชียงใหม่อธิบายไว้ใน[Digital Nomad เชียงใหม่ และชาติตะวันตก ภายใต้วีซ่า DTV](https://phygital.co.th/insights/digital-nomad-western-expat-chiang-mai-business) ส่วนการวางแผนงบจากเดือนที่รายได้ต่ำสุดก่อนเซ็นสัญญาอยู่ใน[ถอดรหัสเชียงใหม่เมืองปราบเซียน วางแผนจากเดือนที่รายได้ต่ำสุด](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-business-survival-strategy)

### ร้านในซอยลึกที่ไม่ติดถนนใหญ่ยังหาลูกค้าได้หรือไม่

หาได้ ถ้าลูกค้าค้นหาร้านเจอและเดินทางถึงได้โดยไม่หลง สิ่งที่วัดได้หลังเปิดร้านคือจำนวนคำขอเส้นทางและจำนวนการเข้าชมโปรไฟล์ร้านบนแผนที่ ซึ่งเจ้าของร้านดูได้จากสถิติของโปรไฟล์ธุรกิจ ถ้าคนเข้าชมมากแต่ขอเส้นทางน้อย ปัญหาอาจอยู่ที่รูปภาพหรือข้อมูลร้าน ถ้าขอเส้นทางมากแต่ลูกค้าหน้าร้านน้อย ปัญหาอาจอยู่ที่หมุดหรือป้ายทางเข้า ค่าเช่าที่ต่ำกว่าในซอยจึงคุ้มเมื่อร้านแก้สองจุดนี้ได้

## เทียบใบเสนอค่าเช่าสามทำเลด้วยตัวเลขชุดเดียวกัน

งานแรกคือขอใบเสนอค่าเช่าจากคูหาที่สนใจบนนิมมานเหมินท์ ศิริมังคลาจารย์ และสุเทพ อย่างน้อยถนนละหนึ่งแห่ง แล้วแปลงเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนที่รวมค่าส่วนกลาง เงินกินเปล่า และค่าจดทะเบียนที่เฉลี่ยตามอายุสัญญา ตัวเลขนี้คือต้นทุนจริงที่ต้องนำไปเทียบกับยอดขายที่คาดไว้ของแต่ละคูหา

งานที่สองคืออ่านร่างสัญญาของคูหาที่เลือกกับรายการในบทนี้ ได้แก่ อายุสัญญาและการจดทะเบียน วัตถุประสงค์การใช้ การต่อเติม การเช่าช่วง และเอกสารบันทึกสภาพ แล้วให้นักกฎหมายตรวจก่อนลงนาม ทำเลรอบมหาวิทยาลัยอธิบายต่อใน[ทำเลหน้า มช.-อ่างแก้ว-หลัง มช. วางแผนร้านตามปฏิทินการศึกษา](https://phygital.co.th/insights/cmu-ang-kaew-university-market-location) ส่วนทำเลอื่นในเมืองอยู่ใน[ทำเลสันติธรรม-เจ็ดยอด-ราชภัฏ บ้านมากกว่าคนตามทะเบียนราษฎร์](https://phygital.co.th/insights/santitham-jedyod-rajabhat-market-location) และ[ทำเลคูเมือง ช้างม่อย กาดหลวง ถนนคนเดิน กับค่าซื้อของที่ระลึก](https://phygital.co.th/insights/old-city-moat-chang-moi-heritage-location)

## สรุป

ร้านในย่านนิมมานเหมินท์ ศิริมังคลาจารย์ และสุเทพ ตัดสินใจเรื่องทำเลได้จากใบเสนอค่าเช่าจริงและการนับคนผ่านหน้าคูหา แต่ความเสี่ยงที่แก้ยากที่สุดอยู่ในสัญญาเช่า สัญญาเกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 538 โดยเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 และอากรร้อยละ 0.1 ของค่าเช่าตลอดอายุ ข้อที่ต้องอ่านก่อนเซ็นคือวัตถุประสงค์การใช้ การต่อเติม การเช่าช่วง และการบันทึกสภาพพื้นที่วันรับมอบ

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### ค่าเช่าหน้าร้านย่านนิมมานเหมินท์ประมาณเท่าไร

ยังไม่มีตัวเลขทางการที่เผยแพร่รายถนน ค่าเช่าขึ้นกับขนาดคูหา ตำแหน่งบนถนนหลักหรือในซอย และเงินกินเปล่าที่แต่ละที่เรียก การเทียบที่ใช้ได้คือแปลงทุกใบเสนอราคาเป็นค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยรวมค่าส่วนกลางและเงินกินเปล่าที่เฉลี่ยตามจำนวนเดือนของสัญญา แล้วจึงนำตัวเลขมาเทียบกัน

### ถ้าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันทีหรือไม่

มาตรา 560 กำหนดว่าผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า แต่ถ้าค่าเช่าชำระเป็นรายเดือนหรือเป็นระยะยาวกว่านั้น ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าสิบห้าวันก่อน สัญญาอาจมีข้อตกลงเพิ่มเติมเรื่องค่าปรับหรือเงินประกัน ร้านจึงควรอ่านข้อนี้คู่กับตัวบท

### สัญญาเช่าที่ไม่ได้กำหนดวันสิ้นสุดบอกเลิกได้อย่างไร

มาตรา 566 กำหนดว่าถ้าไม่มีกำหนดเวลาเช่า คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวอีกฝ่ายล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะเวลาชำระค่าเช่า โดยไม่จำเป็นต้องบอกล่วงหน้าเกินสองเดือน ร้านที่เช่าแบบรายเดือนโดยไม่มีกำหนดจึงอาจได้รับแจ้งล่วงหน้าเพียงราวหนึ่งรอบค่าเช่า ซึ่งสั้นเกินกว่าจะหาทำเลใหม่และย้ายร้านได้ทัน

### จดทะเบียนการเช่าต้องไปที่ไหน

ยื่นที่สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ซึ่งที่ดินหรืออาคารนั้นตั้งอยู่ คู่มือสำหรับประชาชนระบุว่าผู้ขอต้องยื่นเอกสารต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และรับบัตรคิวตามลำดับ ถ้าที่ดินมีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) หรือเป็นกรณีที่กฎหมายกำหนดให้ประกาศ จะมีระยะประกาศ 30 วันก่อนจดทะเบียน ควรโทรถามเอกสารที่ต้องใช้กับสำนักงานที่ดินก่อนไป

### ร้านย่านศิริมังคลาจารย์ควรมีเมนูและป้ายภาษาอะไรบ้าง

ควรดูจากลูกค้าจริงของร้าน ไม่ใช่จากภาพจำของย่าน วิธีวัดคือนับภาษาของรีวิวบนแผนที่ออนไลน์และคำถามที่ลูกค้าส่งมาทางแชทในช่วงสามเดือนแรก แล้วเพิ่มภาษาตามสัดส่วนที่พบ ภาษาไทยกับภาษาอังกฤษเป็นจุดเริ่มต้น ส่วนภาษาอื่นควรเพิ่มเมื่อข้อมูลของร้านเองแสดงว่ามีลูกค้ากลุ่มนั้นจริง

### เงินประกันการเช่าได้คืนเมื่อไร

ตัวบทเรื่องเช่าทรัพย์ในมาตราที่อ้างในบทนี้ไม่ได้กำหนดระยะเวลาคืนเงินประกันไว้ เงื่อนไขจึงขึ้นกับที่เขียนในสัญญา ร้านควรให้สัญญาระบุจำนวนเงินประกัน รายการที่หักได้ และจำนวนวันที่ต้องคืนหลังส่งมอบพื้นที่ และใช้เอกสารบันทึกสภาพวันรับมอบเป็นหลักฐานเทียบตอนคืน

## กำลังจะเซ็นสัญญาเช่าคูหาในย่านนิมมานฯ แต่ยังไม่รู้ว่าลูกค้าจะหาร้านเจอจากซอยไหน

ให้ PHYGITAL AGENCY ตรวจทำเลจริงคู่กับตำแหน่งร้านบนแผนที่ออนไลน์ ตั้งแต่ทางเข้า หมุด และข้อมูลร้าน ก่อนวันเปิดร้าน สำหรับธุรกิจที่กำลังเลือกทำเลในนิมมานเหมินท์ ศิริมังคลาจารย์ สุเทพ และย่านอื่นของเชียงใหม่

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)