# กรณีศึกษาไมเนอร์ ปี 2568 เซ็นสัญญารับบริหารโรงแรม 40 แห่ง

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/minor-international-case-study-counter-cyclical-portfolio · เผยแพร่ 24 มิถุนายน 2567 · อ่าน 11 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

กรณีศึกษาไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนลจาก One Report 2568 เซ็นสัญญารับบริหารโรงแรม 40 แห่งในปีเดียว โรงแรมที่รับบริหารเพิ่มเป็น 133 แห่ง และกำลังศึกษา Hospitality REIT

## Key Takeaways

- **ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนลเซ็นสัญญารับบริหารโรงแรมใหม่ 40 แห่งในปี 2568** — รายงานประจำปีของบริษัทเรียกตัวเลขนี้ว่าสถิติสูงสุด และระบุว่าสัญญาแบบนี้ทำให้เห็นรายได้ค่าธรรมเนียมในอนาคตชัดขึ้น
- **โรงแรมที่ไมเนอร์รับบริหารโดยไม่ได้เป็นเจ้าของเพิ่มจาก 104 แห่งในปี 2566 เป็น 133 แห่งในปี 2568** — ขณะที่โรงแรมที่บริษัทเป็นเจ้าของเองลดจาก 128 แห่งในปี 2567 เหลือ 124 แห่ง
- **ไมเนอร์ระบุในรายงานว่ากำลังศึกษาการตั้งกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ด้านโรงแรม (Hospitality REIT) และการแยก Minor Food เข้าตลาดหลักทรัพย์** — ทั้งสองเรื่องยังอยู่ในขั้นประเมิน

ธุรกิจบริการที่อยากเปิดสาขาเพิ่มมีทางเลือกหลักสองทาง ทางแรกคือลงทุนสินทรัพย์เอง ซื้อหรือเช่าอาคาร ตกแต่ง และบริหารเอง ทางที่สองคือให้คนอื่นเป็นเจ้าของสินทรัพย์ แล้วบริษัทรับบริหารหรือขายสิทธิ์ใช้ชื่อ ทางแรกใช้เงินมากแต่ได้รายได้เต็ม ทางที่สองใช้เงินน้อยกว่าแต่ได้ค่าธรรมเนียม

ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล (MINT) บริษัทไทยที่มีโรงแรมและร้านอาหารในหลายทวีป บันทึกการเลือกระหว่างสองทางนี้ไว้ใน[แบบ 56-1 One Report ประจำปี 2568 ฉบับภาษาอังกฤษ](https://mint.listedcompany.com/misc/one-report/mint-one-report-2025-en.pdf) ซึ่งมีลิงก์อยู่ใน[หน้านักลงทุนสัมพันธ์ของไมเนอร์](https://www.minor.com/en/investor-relations/ir-home) ตัวเลขทุกตัวในบทมาจากไฟล์นี้

## ไมเนอร์มีโรงแรมและร้านอาหารเท่าใด

ส่วนภาพรวมธุรกิจของรายงานระบุว่า ณ สิ้นปี 2568 ไมเนอร์มีโรงแรม 636 แห่ง (81,611 ห้อง) และร้านอาหาร 2,746 สาขา ใน 68 ประเทศ ตัวเลขนี้นับรวมโรงแรม 566 แห่งกับสัญญาที่เซ็นแล้วแต่ยังไม่เปิดอีก 70 แห่ง และร้านอาหาร 2,716 สาขากับสัญญาแฟรนไชส์ที่เซ็นแล้ว 30 สัญญา รายได้จากต่างประเทศคิดเป็น 79% ของรายได้รวม

| ตัวเลขปี 2568 ตามรายงาน             | ค่า                   |
| ------------------------------------- | --------------------- |
| รายได้รวม                           | 167,241 ล้านบาท      |
| EBITDA                                | 44,435 ล้านบาท       |
| กำไรสุทธิ                            | 9,009 ล้านบาท        |
| กำไรหลัก (core profit)               | 9,700 ล้านบาท (+16%) |
| สัดส่วนกำไรหลักจากธุรกิจโรงแรม   | 73%                   |
| โรงแรมเปิดใหม่ (รวมเปลี่ยนแบรนด์) | 23 แห่ง               |
| ร้านอาหารเพิ่มใหม่                 | 139 สาขา              |

รายได้รวมทรงตัวจากปีก่อน รายงานอธิบายว่าเงินบาทแข็งค่าเทียบสกุลเงินหลัก เมื่อตัดผลของค่าเงินออก รายได้หลักเติบโต 3% ส่วนกำไรหลักเพิ่ม 16% จากดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลง

### รายได้และกำไรของไมเนอร์ห้าปีที่ผ่านมาเป็นอย่างไร

รายได้รวมเพิ่มขึ้นทุกปี จาก 76,003 ล้านบาทในปี 2564 เป็น 167,241 ล้านบาทในปี 2568 และกำไรสุทธิเปลี่ยนจากขาดทุนเป็นกำไรตั้งแต่ปี 2565 ตัวเลขชุดนี้มาจากหน้าไฮไลต์การเงินห้าปีของรายงาน ซึ่งใช้ตัวเลขหลังนำมาตรฐานสัญญาเช่า TFRS 16 มาใช้แล้ว

| ปี (ค.ศ.) | รายได้รวม (ล้านบาท) | EBITDA (ล้านบาท) | กำไรสุทธิ (ล้านบาท) |
| --------- | ---------------------- | ----------------- | --------------------- |
| 2021      | 76,003                 | 11,114            | ขาดทุน 13,167         |
| 2022      | 126,442                | 35,208            | 4,286                 |
| 2023      | 153,630                | 41,253            | 5,407                 |
| 2024      | 166,409                | 44,441            | 7,750                 |
| 2025      | 167,241                | 44,435            | 9,009                 |

ตารางโครงสร้างรายได้แยกธุรกิจระบุว่า ปีล่าสุดธุรกิจโรงแรมและธุรกิจที่เกี่ยวข้องมีรายได้ 129,805 ล้านบาท (78.29%) ธุรกิจอาหารและการผลิต 30,813 ล้านบาท (18.58%) และรายได้อื่น 5,186 ล้านบาท (3.13%) รายได้ธุรกิจโรงแรมรวมค่าบริการบริหาร การขายอสังหาริมทรัพย์ และรายได้ค่าเช่าไว้ด้วย

### ห้องพักของไมเนอร์อยู่ในไทยมากน้อยเพียงใด

รายงานส่วนธุรกิจโรงแรมระบุว่า ห้องพักในไทยมี 6,005 ห้อง คิดเป็น 7% ของทั้งหมด อีก 75,606 ห้อง หรือ 93% อยู่ใน 55 ประเทศในเอเชีย โอเชียเนีย ยุโรป อเมริกา และแอฟริกา ในจำนวนห้องทั้งหมด 54,193 ห้องเป็นของบริษัทหรือบริษัทเช่า และ 27,418 ห้องเป็นห้องที่บริษัทรับบริหารอย่างเดียว

## โรงแรมแยกตามความเป็นเจ้าของ

ตารางพอร์ตโรงแรมตามความเป็นเจ้าของในรายงาน แสดงการเปลี่ยนแปลงสามปี

| ความเป็นเจ้าของ                                             | 2566                       | 2567                       | 2568                       |
| ------------------------------------------------------------- | -------------------------- | -------------------------- | -------------------------- |
| โรงแรมที่เป็นเจ้าของ                                       | 117 แห่ง (19,078 ห้อง)     | 128 แห่ง (18,522 ห้อง)     | 124 แห่ง (17,260 ห้อง)     |
| โรงแรมที่เช่า                                               | 222 แห่ง (35,629 ห้อง)     | 220 แห่ง (35,465 ห้อง)     | 218 แห่ง (35,180 ห้อง)     |
| กิจการร่วมค้า                                               | 26 แห่ง (2,029 ห้อง)       | 24 แห่ง (1,837 ห้อง)       | 28 แห่ง (1,753 ห้อง)       |
| โรงแรมที่รับบริหาร                                         | 104 แห่ง (14,924 ห้อง)     | 122 แห่ง (18,393 ห้อง)     | 133 แห่ง (20,749 ห้อง)     |
| สิทธิ์บริหารและปล่อยเช่าห้อง (Management Letting Rights) | 63 แห่ง (6,593 ห้อง)       | 68 แห่ง (7,127 ห้อง)       | 63 แห่ง (6,669 ห้อง)       |
| **รวม**                                                       | **532 แห่ง (78,253 ห้อง)** | **562 แห่ง (81,344 ห้อง)** | **566 แห่ง (81,611 ห้อง)** |

ในสามปี จำนวนห้องที่รับบริหารเพิ่มราว 5,800 ห้อง ขณะที่ห้องในโรงแรมที่เป็นเจ้าของลดราว 1,800 ห้อง รวมสัญญาที่เซ็นแล้ว พอร์ตทั้งหมดจะเป็น 636 แห่ง 91,601 ห้อง

### ไมเนอร์ขายโรงแรมที่เป็นเจ้าของออกไปบ้างหรือไม่

รายงานระบุว่าในปี 2568 บริษัทขายโรงแรมสองแห่งในโปรตุเกสและเยอรมนี และเรียกการขายนี้ว่าการปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์ ในปีเดียวกัน บริษัทซื้อโรงแรมสามแห่งในออสเตรเลีย ตามหมายเหตุในงบกระแสเงินสด การปรับพอร์ตจึงมีทั้งขายและซื้อ

## สัญญารับบริหาร 40 แห่งในปีเดียว

ข้อความจากผู้บริหารในรายงานระบุว่าบริษัทเร่งการเติบโตแบบใช้สินทรัพย์น้อย (asset-light) ผ่านสัญญาบริหารและสัญญาแฟรนไชส์ รายงานให้เหตุผลสี่ข้อว่าทางนี้ช่วยอะไร

1. **เพิ่มรายได้ค่าธรรมเนียม** จากเจ้าของทรัพย์สินที่จ้างให้บริหาร
2. **ลดความต้องการเงินลงทุน** เพราะบริษัทไม่ต้องซื้อหรือสร้างอาคารเอง
3. **ทำให้เห็นรายได้ในอนาคตชัดขึ้น** จากสัญญาระยะยาว
4. **ขยายได้ง่ายขึ้นในระยะยาว** ตามคำของบริษัท

ส่วนธุรกิจโรงแรมระบุว่าในปี 2568 บริษัทเซ็นสัญญาโรงแรม 40 แห่งเข้าพอร์ต ส่วนใหญ่มาจากสัญญาบริหารและความร่วมมือกับพันธมิตรท้องถิ่น รายงานบอกว่าสัญญาระยะยาวเหล่านี้วางไว้สำหรับการขยายในทศวรรษหน้า

### แบรนด์ใหม่สี่แบรนด์เกี่ยวกับสัญญารับบริหารอย่างไร

ในปี 2568 ไมเนอร์เปิดแบรนด์โรงแรมใหม่สี่แบรนด์ ได้แก่ Minor Reserve Collection, The Wolseley Hotels, Colbert Collection และ iStay ครอบคลุมตั้งแต่ระดับหรูไปจนถึงระดับที่เลือกบริการ รายงานเขียนว่าแบรนด์ใหม่ช่วยตอบความต้องการของเจ้าของทรัพย์สินที่กำลังเลือกผู้บริหาร และเร่งการเติบโตแบบเปลี่ยนโรงแรมเดิมมาใช้แบรนด์ของบริษัท (conversion) นอกจากนี้บริษัทรวมช่องทางจองห้องและรวมโปรแกรมสมาชิกข้ามภูมิภาค

## ธุรกิจอาหารกับการขายแฟรนไชส์

Minor Food ใช้แนวทางเดียวกันกับร้านอาหาร กลยุทธ์ข้อหนึ่งในรายงานคือขับเคลื่อนธุรกิจแบบใช้สินทรัพย์น้อยด้วยการขยายสาขาแฟรนไชส์ทั้งในไทยและต่างประเทศของหลายแบรนด์ รายได้จากธุรกิจอาหารและการผลิตปี 2568 อยู่ที่ 30,813 ล้านบาท หรือ 18.58% ของรายได้รวม รายงานระบุว่ายอดขายอาหารและเครื่องดื่มรวมค่าธรรมเนียมแฟรนไชส์ไว้ด้วย

ตัวอย่างสัดส่วนสาขาของแบรนด์ในเครือ ณ 31 ธันวาคม 2568 ตามรายงาน

| แบรนด์            | สาขาที่บริษัทลงทุนเอง                 | สาขาแฟรนไชส์                            |
| ----------------- | ----------------------------------------- | ------------------------------------------- |
| The Pizza Company | 228 สาขาในไทย และ 2 สาขาในต่างประเทศ | 200 สาขาในไทย และ 154 สาขาในต่างประเทศ |
| Swensen's         | 120 สาขาในไทย                           | 238 สาขาในไทย และ 22 สาขาในต่างประเทศ  |
| Dairy Queen       | 279 สาขาในไทย และ 3 สาขาในต่างประเทศ | 287 สาขาในไทย                             |
| The Coffee Club   | 86 สาขา (ไทย 44 · ต่างประเทศ 42)         | 259 สาขาในออสเตรเลียและประเทศอื่น      |

### กลยุทธ์ของ Minor Food มีข้อใดบ้างที่เกี่ยวกับการขยาย

รายงานเขียนกลยุทธ์ธุรกิจอาหารไว้หกข้อ สองข้อแรกเป็นเรื่องคุณภาพสินค้าและบริการในทำเลสำคัญ ส่วนสี่ข้อหลังพูดถึงการขยายโดยตรง ได้แก่ รูปแบบร้าน แฟรนไชส์ ตลาดใหม่ และแบรนด์ใหม่

1. **รูปแบบร้านใหม่** ออกแบบร้านให้ตรงกับประสบการณ์การกินแต่ละแบบ
2. **ธุรกิจแบบใช้สินทรัพย์น้อย** ขยายสาขาแฟรนไชส์ของหลายแบรนด์ทั้งในไทยและต่างประเทศ
3. **ตลาดที่เติบโตสูง** เข้าตลาดที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ
4. **แบรนด์ใหม่** เพิ่มแบรนด์เข้าพอร์ต

รายงานระบุว่า The Pizza Company เริ่มขายแฟรนไชส์ในไทยตั้งแต่ปี 2547 และขยายแฟรนไชส์ไปหลายประเทศ เช่น เวียดนาม กัมพูชา ลาว เมียนมา สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ บาห์เรน และซาอุดีอาระเบีย

### ธุรกิจอาหารมีความเคลื่อนไหวใดในปี 2568

รายงานระบุว่าบริษัทเพิ่มเงินลงทุนใน GAGA ซึ่งเป็นธุรกิจที่บริษัทมองว่าเป็นเครื่องยนต์การเติบโต และเริ่มความร่วมมือกับ Europastry เพื่อขยายธุรกิจแป้งเบเกอรี่แช่แข็งในระดับโลก แบรนด์เดิมอย่าง Sizzler และ The Pizza Company ขยายไปสู่ร้านแนวคิดใกล้เคียง โดยใช้เงินลงทุนจำกัด ธุรกิจอาหารยังขยายในอินเดียและอินโดนีเซีย

## สิ่งที่รายงานยังตอบไม่ได้

ข้อจำกัดของตัวเลขในบทนี้มีห้าเรื่อง

1. **Hospitality REIT และการแยก Minor Food ยังอยู่ในขั้นศึกษา** รายงานใช้คำว่ากำลังประเมิน ยังไม่มีรายละเอียดขนาดหรือเวลา
2. **สัญญา 70 แห่งที่เซ็นแล้วยังไม่เปิด** รายงานไม่ได้บอกว่าจะเปิดครบเมื่อใด
3. **รายได้ค่าบริหารไม่ได้แยกให้เห็นในส่วนที่บทนี้ใช้** ตารางรายได้รวมค่าบริการบริหารไว้ในรายได้ธุรกิจโรงแรม
4. **รายได้เป็นเงินบาทได้รับผลจากค่าเงิน** เพราะรายได้ 79% มาจากต่างประเทศ
5. **ประโยคที่บอกว่า asset-light ช่วยอะไรมาจากผู้บริหารเอง** รายงานไม่ได้ให้ตัวเลขเทียบกำไรต่อห้องของแต่ละรูปแบบให้ผู้อ่านตรวจ

## เลือกทางขยายก่อนลงเงิน

ก่อนเซ็นสัญญาเปิดสาขาถัดไป ธุรกิจบริการตรวจตัวเลขของตัวเองด้วยหัวข้อเดียวกับที่ไมเนอร์ใช้รายงาน

1. **แยกสาขาตามความเป็นเจ้าของ** เจ้าของเอง เช่า ร่วมทุน รับบริหาร และขายแฟรนไชส์ แต่ละแบบมีต้นทุนและรายได้ต่างกัน
2. **นับสัญญาที่เซ็นแล้วแยกจากสาขาที่เปิดแล้ว** ไมเนอร์รายงาน 566 แห่งที่เปิด และ 70 แห่งที่ยังไม่เปิดแยกกัน
3. **ติดตามสัดส่วนห้องหรือพื้นที่ที่ไม่ได้ลงทุนเอง** เพื่อดูว่าการเติบโตพึ่งเงินลงทุนของบริษัทมากเพียงใด
4. **เตรียมตัวเลือกให้เจ้าของทรัพย์สิน** แบรนด์หรือรูปแบบบริการหลายระดับช่วยให้เจ้าของอาคารเลือกได้
5. **วางระบบหลังบ้านให้รองรับสาขาเพิ่ม** ก่อนเซ็นสัญญาจำนวนมาก

การเลือกแฟรนไชส์อาหารจากมุมผู้ซื้อ มีรายละเอียดใน[ซื้อแฟรนไชส์อาหารและเบเกอรี่ ข้อมูล 4 หมวดที่ต้องได้ก่อนเซ็น](https://phygital.co.th/insights/thailand-food-bakery-franchise-market-guide) การออกแบบเอกสารนำเสนอบริษัทก่อนส่งพิมพ์อยู่ใน[รับออกแบบโบรชัวร์ แคตตาล็อก Company Profile ก่อนส่งโรงพิมพ์](https://phygital.co.th/insights/brochure-catalog-company-profile-design) การอ่านยอดขายและกำไรแยกห้ากลุ่มธุรกิจของบริษัทเครื่องดื่มไทยอยู่ใน[กรณีศึกษา TCC Group ผ่านไทยเบฟ กำไรสี่ธุรกิจเดินคนละทาง](https://phygital.co.th/insights/tcc-group-case-study-vertical-expansion) ส่วนร้านค้าปลีกไทยที่รวมระบบสมาชิกกับหน้าร้านหลายพันสาขา อ่านต่อที่[กรณีศึกษาเครือเซ็นทรัล สมาชิก The 1 23 ล้านคน ขายออนไลน์ 9%](https://phygital.co.th/insights/central-group-case-study-diversified-portfolio)

## สรุป

One Report ประจำปี 2568 ของไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล บันทึกว่าบริษัทเซ็นสัญญารับบริหารโรงแรม 40 แห่งในปีเดียว ซึ่งบริษัทเรียกว่าสถิติสูงสุด โรงแรมที่รับบริหารเพิ่มจาก 104 เป็น 133 แห่งในสามปี ขณะที่โรงแรมที่เป็นเจ้าของลดลงเล็กน้อย บริษัทขายโรงแรมสองแห่งในยุโรป เปิดแบรนด์ใหม่สี่แบรนด์ และธุรกิจอาหารขยายสาขาแฟรนไชส์ กำไรหลักปี 2568 เพิ่ม 16% เป็น 9,700 ล้านบาท บริษัทกำลังศึกษา Hospitality REIT และการแยก Minor Food เข้าตลาด ซึ่งยังไม่มีรายละเอียด

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### โรงแรมที่รับบริหารต่างจากโรงแรมที่เช่าอย่างไร

โรงแรมที่เช่า บริษัทเช่าอาคารและรับทั้งรายได้และต้นทุนการดำเนินงาน ส่วนโรงแรมที่รับบริหาร เจ้าของอาคารเป็นผู้ลงทุน และบริษัทได้ค่าธรรมเนียมตามสัญญา รายงานแยกห้องสองกลุ่มนี้ไว้ชัด คือห้องที่เป็นเจ้าของหรือเช่ากับห้องที่รับบริหารอย่างเดียว

### Management Letting Rights คืออะไร

เป็นรูปแบบในตารางพอร์ตโรงแรมของไมเนอร์ ปี 2568 มี 63 แห่ง รวม 6,669 ห้อง รายงานนับรูปแบบนี้แยกจากโรงแรมที่รับบริหารทั่วไป และไม่ได้อธิบายเงื่อนไขของสิทธิ์ไว้ในส่วนที่บทนี้ใช้

### รายงานพูดถึงความเสี่ยงของโรงแรมที่เช่าไว้หรือไม่

มี ส่วนบริหารความเสี่ยงระบุว่าโรงแรม ร้านอาหาร และร้านค้าที่เช่าไว้มีต้นทุนคงที่ ซึ่งลดกำไรได้ในช่วงตลาดซบเซา แนวทางรับมือที่รายงานเขียนไว้มีทั้งเจรจาให้ค่าเช่ามีส่วนที่ผันแปรตามรายได้มากขึ้น รักษาความสัมพันธ์กับเจ้าของอาคาร และขยายพอร์ตแบบใช้สินทรัพย์น้อยต่อไปเพื่อลดต้นทุนคงที่

### ปี 2568 ไมเนอร์ปรับโครงสร้างอะไรในยุโรป

บริษัทถอน Minor Hotels Europe & Americas (MHEA) ออกจากตลาดหลักทรัพย์ ถือหุ้นเพิ่มจาก 95.9% เป็น 99.5% และรายงานระบุว่าช่วยให้องค์กรคล่องตัวขึ้นและโครงสร้างทุนเรียบง่ายขึ้น

### ไมเนอร์ใช้ระบบอะไรรองรับการขยายโดยไม่ต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายสำนักงานตาม

สารจาก Group CEO ในรายงานระบุว่าบริษัทย้ายระบบ ERP ไปอยู่บนคลาวด์ เพื่อให้มีฐานข้อมูลมาตรฐานเดียวกันที่ช่วยตัดสินใจเร็วขึ้น และขยายธุรกิจได้โดยค่าใช้จ่ายสำนักงานไม่เพิ่มตามสัดส่วน

## เจ้าของอาคารที่จะจ้างคุณบริหาร อ่านเอกสารของคุณก่อนได้เจอตัวจริง

PHYGITAL AGENCY ออกแบบ Company Profile และ Pitch Deck สำหรับธุรกิจที่ต้องนำเสนอต่อเจ้าของทรัพย์สิน ผู้ซื้อแฟรนไชส์ และพันธมิตร ให้ตัวเลขและผลงานที่สำคัญอยู่ในหน้าที่ผู้ตัดสินใจเปิดอ่าน

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)