# แก้ผังเมืองเชียงใหม่ 2569 เวียงแหง กัลยาณิวัฒนา เปิดร้านได้

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-provincial-plan-amendment-2569-wiang-haeng-galyani-vadhana · เผยแพร่ 24 ตุลาคม 2569 · อ่าน 11 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

ผังเมืองรวมจังหวัดเชียงใหม่ฉบับแก้ปี 2569 มีผล 7 ต.ค. ให้ที่ดินเอกชนบนดอยในเวียงแหงและกัลยาณิวัฒนาเปิดร้านอาคารเดี่ยวได้ พร้อมเงื่อนไขที่ยังห้ามอยู่

## Key Takeaways

- **ตั้งแต่ 7 ตุลาคม 2569 เจ้าของแปลงบนดอยของเวียงแหงกับกัลยาณิวัฒนาเปิดร้านอาคารเดี่ยวได้** — ประกาศกระทรวงมหาดไทยแก้ข้อ 10 วรรคสองของผังเมืองรวมจังหวัดฉบับปี 2555 ให้แปลงของเอกชนในบริเวณ 4.2 และ 4.7 ซึ่งผังจัดเป็นที่ดินอนุรักษ์ป่าไม้ ทำพาณิชยกรรมได้เพิ่ม
- **ร้านต้องเป็นอาคารหลังเดียว ห้ามแบ่งแปลงจัดสรร และห้ามเป็นอาคารขนาดใหญ่** — เกณฑ์อาคารขนาดใหญ่ในกฎหมายควบคุมอาคารเริ่มที่ความสูง 15 เมตรคู่กับพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร หรือพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร ร้านกาแฟหรือร้านของฝากขนาดทั่วไปอยู่ต่ำกว่าเกณฑ์มาก
- **ข้อห้ามสองเรื่องในผังเดิมยังอยู่ครบ** — แปลงในเขตปฏิรูปที่ดินยังใช้ทำเกษตรเท่านั้น และแปลงเอกชนที่อยู่ไม่เกิน 15 เมตรจากฝั่งแม่น้ำ 8 สายที่ผังระบุชื่อ เช่น แม่แจ่มและแม่แตง ยังตั้งร้านไม่ได้

เจ้าของที่ดินบนดอยในเชียงใหม่หลายรายมีเอกสารสิทธิถูกต้อง แต่สร้างร้านกาแฟหรือร้านของฝากริมทางไม่ได้ เพราะผังเมืองรวมจังหวัดให้แปลงประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ทำได้แค่เกษตรกับบ้านเดี่ยว เดือนตุลาคม 2569 กติกานี้เปลี่ยนในสองอำเภอทางตะวันตกและทางเหนือของจังหวัด บทนี้บอกว่าแปลงแบบไหนได้สิทธิ์ ร้านต้องมีขนาดเท่าไร และข้อห้ามใดในผังเดิมยังมีผล ผู้ที่ได้ประโยชน์จากบทนี้คือเจ้าของที่ดิน ผู้ที่กำลังซื้อแปลงบนดอย และผู้ออกแบบอาคารในพื้นที่

บทนี้ใช้เอกสาร 3 ชิ้น คือ[ประกาศแก้ผังฉบับวันที่ 7 ตุลาคม 2569](https://ratchakitcha.soc.go.th/documents/134316.pdf) ซึ่งยาวหนึ่งหน้า [กฎกระทรวงผังเมืองรวมของจังหวัดที่ออกปี 2555](https://download.asa.or.th/03media/04law/cpa/mr55-cm.pdf) ซึ่งเป็นฉบับที่ถูกแก้ และนิยามอาคารขนาดใหญ่ในกฎหมายควบคุมอาคาร ทีมของ PHYGITAL AGENCY อ่านทั้งสามฉบับจากภาพหน้าจริงแล้วเทียบถ้อยคำทีละวรรค ส่วนเรื่องที่ดินในเขตป่าสงวนแห่งชาติและการทำที่พักในสะเมิงกับกัลยาณิวัฒนา อยู่ใน[ทำเลสะเมิง-กัลยาณิวัฒนา ที่ดินในป่าสงวนทำที่พักได้เมื่อไร](https://phygital.co.th/insights/samoeng-kalayaniwattana-strawberry-pine-forest-location)

## ประกาศเปลี่ยนวรรคเดียวในข้อ 10

สิ่งที่เปลี่ยนมีเพียงวรรคสองของข้อ 10 ซึ่งว่าด้วยที่ดินเอกชนในประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ ประกาศมี 3 ข้อ ข้อ 3 ยกเลิกวรรคนี้แล้วเขียนแทนทั้งวรรค ส่วนข้ออื่นของกฎกระทรวงยังเหมือนเดิม กระทรวงมหาดไทยออกประกาศได้เองโดยไม่ต้องออกกฎกระทรวงใหม่ เพราะมาตรา 111 วรรคสองของกฎหมายผังเมืองฉบับปัจจุบันเปิดช่องไว้ และอารัมภบทของประกาศระบุจุดประสงค์ว่าเพื่อส่งเสริมพาณิชยกรรมบางประเภทที่ให้บริการประชาชน

| ประเด็น                                          | ก่อน 7 ตุลาคม 2569                                                         | ตั้งแต่ 7 ตุลาคม 2569                                     |
| ------------------------------------------------ | -------------------------------------------------------------------------- | --------------------------------------------------------- |
| แปลงเอกชนประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ทั่วจังหวัด  | ทำเกษตร หรือปลูกบ้านเดี่ยวหลังไม่ใหญ่ที่ไม่ได้มาจากการจัดสรร | เหมือนเดิม                                               |
| บริเวณ 4.2 ในตำบลเปียงหลวง แสนไห เมืองแหง  | เหมือนแปลงทั่วจังหวัด                                                   | ทำเกษตร ปลูกบ้านเดี่ยว หรือเปิดร้านอาคารเดี่ยวได้ |
| บริเวณ 4.7 ในตำบลบ้านจันทร์ แจ่มหลวง แม่แดด | เหมือนแปลงทั่วจังหวัด                                                   | ทำเกษตร ปลูกบ้านเดี่ยว หรือเปิดร้านอาคารเดี่ยวได้ |
| เงื่อนไขของร้าน                                | –                                                                          | ห้ามแบ่งแปลงจัดสรร และห้ามเป็นอาคารขนาดใหญ่       |

ที่มา: ประกาศกระทรวงมหาดไทย ตอนพิเศษ 244 ง หน้า 4 และกฎกระทรวงปี 2555 หน้า 21

### ประกาศนี้มีผลเมื่อไร

มีผลวันที่ 7 ตุลาคม 2569 ซึ่งเป็นวันที่ประกาศออกในราชกิจจานุเบกษา ตามข้อ 2 ของประกาศ ผู้ลงนามคือรัฐมนตรีมหาดไทย เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 เจ้าของแปลงในบริเวณที่ระบุจึงยื่นแบบขออนุญาตสร้างร้านตามสิทธิใหม่ได้แล้ว

## เวียงแหงได้สิทธิ์ทั้ง 3 ตำบลของอำเภอ

อำเภอเวียงแหงอยู่ทางเหนือของเชียงใหม่ ติดชายแดนเมียนมา และมี 3 ตำบล คือ เมืองแหง เปียงหลวง และแสนไห ประกาศใส่ชื่อครบทั้ง 3 ตำบล โดยผูกสิทธิไว้กับบริเวณ 4.2 ซึ่งผังปี 2555 กำหนดให้คู่กับป่าสงวนแห่งชาติป่าเชียงดาว ฝั่งกัลยาณิวัฒนาก็ได้ครบ 3 ตำบลเช่นกัน ผ่านบริเวณ 4.7 ที่คู่กับป่าสงวนแห่งชาติป่าแม่แจ่ม

สิทธิใหม่ต้องผ่านสองด่านพร้อมกัน ด่านแรกคือแปลงต้องอยู่ในบริเวณ 4.2 หรือ 4.7 บนแผนที่ท้ายผังปี 2555 ด่านที่สองคือต้องอยู่ในตำบลที่ประกาศระบุชื่อ ตอนคณะรัฐมนตรีเห็นชอบร่าง ฝ่ายโฆษกของรัฐบาลใช้คำว่าการแก้ครอบคลุม "พื้นที่บางส่วน" ของทั้ง 6 ตำบล ตาม[รายงานของประชาไท](https://prachatai.com/journal/2026/07/118128) แปลงในตำบลเดียวกันที่ผังจัดไว้เป็นที่ดินประเภทอื่นจึงไม่ได้สิทธิ์นี้ และใช้ข้อกำหนดของประเภทนั้นต่อไป

### ที่ดินในบริเวณ 4.2 นอกอำเภอเวียงแหงได้สิทธิ์เดียวกันหรือไม่

ไม่ได้ ประกาศจำกัดสิทธิในบริเวณ 4.2 ไว้ที่ตำบลเปียงหลวง แสนไห และเมืองแหงเท่านั้น แปลงเอกชนในบริเวณเดียวกันที่อยู่นอกสามตำบลนี้ ยังทำได้แค่เกษตรกรรมกับบ้านเดี่ยวตามถ้อยคำเดิมของผังปี 2555

## อาคารเดี่ยวกับอาคารขนาดใหญ่วัดกันอย่างไร

ประกาศใช้คำว่าพาณิชยกรรมประเภทอาคารเดี่ยว แต่ทั้งประกาศและผังปี 2555 ไม่มีข้อนิยามของคำนี้ ความหมายตามตัวอักษรคือร้านที่เป็นอาคารหลังเดียวตั้งอยู่โดยลำพัง ไม่ใช่โครงการที่แบ่งแปลงขาย ส่วนคำว่าอาคารขนาดใหญ่ มีนิยามใน[กฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517) ออกตามกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร](https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr17-07-upd64.pdf) ข้อ 1 (12)

| เกณฑ์ข้อ 1 (12)     | อาคารหลังหนึ่งเป็นอาคารขนาดใหญ่เมื่อ                                                                |
| -------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| ความสูงกับพื้นที่ | สูง 15 เมตรขึ้นไปจากระดับถนน และพื้นที่ทุกชั้นรวมกันมากกว่า 1,000 ตารางเมตร                    |
| พื้นที่อย่างเดียว  | พื้นที่ทุกชั้นรวมกันมากกว่า 2,000 ตารางเมตร หรือชั้นเดียวในหลังนั้นกว้างเกิน 2,000 ตารางเมตร |

ร้านกาแฟชั้นเดียวขนาด 200 ตารางเมตร หรือร้านของฝากสองชั้นรวม 600 ตารางเมตร อยู่ต่ำกว่าทั้งสองเกณฑ์ ผู้ที่ออกแบบร้านรวมกับห้องพักหรือห้องจัดเลี้ยงไว้ในหลังเดียวกันควรรวมพื้นที่ทุกชั้นก่อนส่งแบบ ร้านที่มีที่นั่งมากยังต้องดูเกณฑ์ที่จอดรถในกฎกระทรวงฉบับเดียวกันด้วย ซึ่งอธิบายไว้ใน[รีเทลเชียงใหม่ เปิด Community Mall ต้องมีที่จอดรถกี่คัน](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-retail-transformation-community-mall-lifestyle-space)

### ร้านที่มีหลายหลังในแปลงเดียวนับเป็นอาคารเดี่ยวหรือไม่

ประกาศไม่ได้ตอบไว้ตรง ๆ คำว่าอาคารเดี่ยวกับข้อห้ามแบ่งแปลงจัดสรรชี้ไปทางร้านหลังเดียวต่อแปลง เจ้าของที่ดินที่วางผังเป็นหลายหลัง เช่น ร้านอาหารหนึ่งหลังกับร้านของฝากอีกหลัง ควรให้โยธาธิการจังหวัดยืนยันเป็นหนังสือว่าแปลงนั้นใช้ทำอะไรได้ ก่อนจ้างออกแบบ

## สามเงื่อนไขที่ประกาศปี 2569 ไม่ได้เปลี่ยน

ข้อ 10 มีทั้งหมด 4 วรรค ประกาศเปลี่ยนแค่วรรคสอง อีกสามวรรคยังบังคับใช้กับแปลงในบริเวณเดียวกันทุกแปลง

| วรรค       | เนื้อหาที่ยังมีผล                                                                                                                                                                                                                                                     | ผลกับคนที่จะเปิดร้าน                                                          |
| ---------- | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ----------------------------------------------------------------------------------- |
| วรรคหนึ่ง | ที่ดินประเภทนี้มีไว้เพื่อสงวนและดูแลป่า สัตว์ป่า ต้นน้ำ และทรัพยากรธรรมชาติ ตามมติคณะรัฐมนตรีและกฎหมายด้านป่าไม้และสิ่งแวดล้อม                                                                                                                      | แปลงที่ไม่ได้เป็นของเอกชนตามกฎหมายอยู่ใต้วรรคนี้ และไม่ได้สิทธิใหม่ |
| วรรคสาม   | แปลงในเขตปฏิรูปที่ดินใช้ทำเกษตรตามกฎหมายปฏิรูปที่ดิน หรือใช้เป็นสาธารณูปโภคและสาธารณประโยชน์                                                                                                                                                              | แปลงในเขตปฏิรูปที่ดินยังเปิดร้านตามประกาศนี้ไม่ได้                      |
| วรรคสี่   | ทุกแปลงที่ติดลำน้ำหรือแหล่งน้ำของสาธารณะต้องเว้นที่ว่างอย่างน้อย 6 เมตร และแปลงเอกชนในระยะ 15 เมตรจากฝั่งแม่น้ำปิง ฝาง แม่แตง แม่งัด แม่ขาน แม่แจ่ม แม่กลาง และแม่ตื่น ใช้ได้เพื่อนันทนาการ สิ่งแวดล้อม เกษตร บ้านเดี่ยว และสาธารณูปโภค | ร้านริมแม่น้ำ 8 สายนี้ต้องถอยตัวอาคารออกนอกแนว 15 เมตร                    |

ที่มา: ข้อ 10 ของกฎกระทรวงผังเมืองรวมจังหวัดฉบับปี 2555 หน้า 21

### แปลง ส.ป.ก. ในกัลยาณิวัฒนาเปิดร้านได้หรือไม่

ไม่ได้ตามประกาศนี้ เพราะประกาศเปลี่ยนเฉพาะวรรคที่ว่าด้วยแปลงของเอกชน แปลงในเขตปฏิรูปที่ดินอยู่ใต้วรรคสามซึ่งยังจำกัดไว้ที่การทำเกษตร ผู้ถือเอกสาร ส.ป.ก. จึงต้องตรวจกติกาของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแยกอีกชั้นหนึ่ง

## สองปีครึ่งจากวันรับฟังความเห็นถึงวันมีผล

การแก้ครั้งนี้ใช้เวลาเกือบสองปีครึ่ง นับจากวันเริ่มปิดประกาศรับฟังความคิดเห็นถึงวันที่ประกาศมีผล ลำดับเหตุการณ์ที่ตรวจได้จากเอกสารมีดังนี้

| วันที่                    | สิ่งที่เกิดขึ้น                                                            | เอกสาร              |
| -------------------------- | ----------------------------------------------------------------------------- | ------------------- |
| 4 พฤศจิกายน-6 ธันวาคม 2567 | ปิดประกาศรับฟังความคิดเห็น 30 วัน ไม่มีผู้ยื่นความเห็นหรือคัดค้าน | รายงานของประชาไท |
| 21 กรกฎาคม 2569            | คณะรัฐมนตรีเห็นชอบร่าง                                                    | รายงานของประชาไท |
| 18 กันยายน 2569            | รัฐมนตรีมหาดไทยลงนาม                                                       | ตัวประกาศ          |
| 7 ตุลาคม 2569              | ประกาศออกในราชกิจจานุเบกษาและมีผล                                   | ตัวประกาศ          |

เหตุผลที่ฝ่ายโฆษกของรัฐบาลให้ไว้ คือผังปี 2555 ใช้มานาน ขณะที่เศรษฐกิจและการใช้ที่ดินในพื้นที่เปลี่ยนไป และการแก้มุ่งให้ชุมชนมีพื้นที่สำหรับการค้า การบริการ และการท่องเที่ยว ผู้ที่อยากเห็นขั้นตอนแก้ผังอีกฉบับเป็นตัวเทียบ ดูได้จาก[ผังเมืองเชียงใหม่ 2569 ขั้นตอนแก้ไขผังใช้ 40 สัปดาห์](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-city-plan-2026-color-zoning-investor-guide-location)

### ผังของจังหวัดกับผังของตัวเมืองเชียงใหม่ต่างกันอย่างไร

ผังเมืองรวมจังหวัดวางกติกาการใช้ที่ดินของทั้งจังหวัดในภาพกว้าง ส่วนผังของตัวเมืองเชียงใหม่ที่เริ่มใช้เดือนพฤษภาคม 2569 ครอบเฉพาะตำบลรอบเมือง และรายชื่อตำบลในข้อ 3 ของผังตัวเมืองไม่มีตำบลใดของเวียงแหงหรือกัลยาณิวัฒนา สิทธิใหม่ของสองอำเภอนี้จึงมาจากการแก้ผังของจังหวัด ภาพรวมของผังชั้นบนสุดเหนือผังทั้งสองนี้อยู่ใน[ผังนโยบายระดับประเทศ 2569-2580 ธุรกิจและนักลงทุนอ่านตรงไหน](https://phygital.co.th/insights/thailand-national-spatial-policy-plan-2569-2580-business-guide)

## ตรวจแปลงที่ดินก่อนลงทุนร้านบนดอย

สิทธิใหม่ใช้ได้จริงเมื่อแปลงผ่านครบทุกข้อ ลำดับที่ควรตรวจมี 4 ขั้น

1. **ตรวจเอกสารสิทธิและแนวเขตแปลง** ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อยืนยันว่าเป็นแปลงเอกชนที่ถูกต้อง ไม่ทับเขตป่าสงวนแห่งชาติ และไม่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน
2. **ตรวจว่าแปลงอยู่ในบริเวณ 4.2 หรือ 4.7** บนแผนที่ท้ายผังปี 2555 และอยู่ในตำบลที่ประกาศระบุชื่อ
3. **วัดระยะจากแม่น้ำและแหล่งน้ำ** แปลงที่ติดน้ำต้องเว้นที่ว่างอย่างน้อย 6 เมตร และถ้าติดแม่น้ำ 8 สายในวรรคสี่ ตัวร้านต้องอยู่นอกแนว 15 เมตร
4. **ออกแบบให้ต่ำกว่าเกณฑ์อาคารขนาดใหญ่** แล้วยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับเทศบาลหรือ อบต.

ฟิจิทัลช่วยเจ้าของร้านในพื้นที่นี้ตั้งแต่วางแผนการตลาดก่อนเปิดร้าน ไปจนถึงหน้าร้านบนแผนที่และช่องทางออนไลน์ที่นักท่องเที่ยวใช้หาร้านก่อนขึ้นดอย

## สรุป

ประกาศกระทรวงมหาดไทยที่มีผลวันที่ 7 ตุลาคม 2569 เปลี่ยนข้อ 10 วรรคสองของผังเมืองรวมจังหวัดเชียงใหม่ ให้แปลงเอกชนประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ในบริเวณ 4.2 ของเวียงแหงและบริเวณ 4.7 ของกัลยาณิวัฒนา เปิดร้านอาคารเดี่ยวได้ ร้านห้ามแบ่งแปลงจัดสรรและต้องต่ำกว่าเกณฑ์อาคารขนาดใหญ่ ส่วนวรรคที่ว่าด้วยเขตปฏิรูปที่ดินและระยะถอยจากแม่น้ำ 8 สายยังใช้ตามเดิม เจ้าของแปลงควรตรวจเอกสารสิทธิ ตำแหน่งบนแผนที่ และระยะจากแม่น้ำให้ครบก่อนออกแบบร้าน

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### ประกาศนี้ทำให้สร้างรีสอร์ตหรือที่พักในที่ดินอนุรักษ์ป่าไม้ได้หรือไม่

ประกาศเพิ่มเฉพาะพาณิชยกรรมประเภทอาคารเดี่ยว และไม่ได้บอกว่าที่พักแบบใดนับเป็นพาณิชยกรรม ที่พักยังต้องผ่านกฎหมายโรงแรมแยกต่างหาก ผู้ที่วางแผนทำที่พักควรได้คำตอบเป็นหนังสือจากโยธาธิการจังหวัดก่อนลงทุน

### ถ้าที่ดินเป็นน.ส. 3 ก. จะได้สิทธิ์ตามประกาศนี้หรือไม่

ประกาศใช้กับแปลงที่เอกชนมีสิทธิถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งในฐานะเจ้าของและผู้ครอบครอง จึงไม่ได้จำกัดเฉพาะโฉนด เจ้าของแปลงควรให้สำนักงานที่ดินยืนยันสถานะเอกสารและแนวเขตก่อน เพราะแปลงที่ทับเขตป่าสงวนแห่งชาติยังอยู่ใต้กฎหมายป่าไม้

### ร้านที่เปิดไปก่อนประกาศจะมีผลถือว่าถูกต้องย้อนหลังหรือไม่

ประกาศมีผลนับจากวันที่ออกในราชกิจจานุเบกษา และไม่มีข้อใดให้มีผลย้อนหลัง ร้านที่สร้างก่อนวันที่ 7 ตุลาคม 2569 ควรถามเทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่ว่าต้องยื่นขออนุญาตใหม่หรือแก้เอกสารอาคารอย่างไร

### อำเภออื่นในเชียงใหม่จะได้สิทธิ์แบบเดียวกันในอนาคตหรือไม่

ประกาศฉบับนี้ระบุเพียง 6 ตำบล อำเภออื่นจะได้สิทธิ์แบบเดียวกันต้องผ่านการแก้ผังรอบใหม่ ตั้งแต่การรับฟังความคิดเห็น ความเห็นของคณะกรรมการผังเมือง จนถึงการออกประกาศฉบับใหม่

### ต้องขออนุญาตจากหน่วยงานใดบ้างก่อนสร้างร้าน

อย่างน้อยต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับเทศบาลหรือ อบต. ที่แปลงตั้งอยู่ ถ้าร้านขายอาหารหรือเครื่องดื่ม ยังต้องขออนุญาตหรือแจ้งตามกฎหมายสาธารณสุขด้วย เกณฑ์ร้านอาหารที่ใช้วิธีแจ้งอธิบายไว้ใน[ทำเลสันติธรรม-เจ็ดยอด-ราชภัฏ บ้านมากกว่าคนตามทะเบียนราษฎร์](https://phygital.co.th/insights/santitham-jedyod-rajabhat-market-location)

## ร้านบนดอยเปิดได้แล้ว ขั้นต่อไปคือทำให้นักท่องเที่ยวเจอร้านก่อนขึ้นดอย

PHYGITAL AGENCY วางแผนการตลาดให้ร้านกาแฟ ร้านอาหาร และร้านของฝากในพื้นที่ท่องเที่ยวของเชียงใหม่ ตั้งแต่ชื่อร้านบนแผนที่ รูปหน้าร้าน ไปจนถึงคอนเทนต์ที่ตอบคำถามของคนที่กำลังวางแผนเที่ยว ทีมทำงานจากเชียงใหม่ จึงคุยงานกับเจ้าของร้านในอำเภอรอบนอกได้สะดวก

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)