# คอนโดเชียงใหม่ 369 อาคาร ราคาประเมินค่ากลาง 42,650 บาท/ตร.ม.

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-condo-boom-city-plan-transit-density-location · เผยแพร่ 19 มกราคม 2566 · อ่าน 12 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

คอนโดเชียงใหม่ในไฟล์ราคาประเมินของกรมธนารักษ์มี 369 อาคาร อำเภอเมือง 327 อาคาร สุเทพมากสุด 93 อาคาร ค่ากลางห้องพักอาศัย 42,650 บาทต่อตารางเมตร

## Key Takeaways

- **ไฟล์ของกรมธนารักษ์นับคอนโดในเชียงใหม่ได้ 369 อาคาร อยู่ในอำเภอเมือง 327 อาคาร** — ตำบลสุเทพมีมากที่สุด 93 อาคาร ตามด้วยช้างเผือก 57 อาคาร และฟ้าฮ่าม 29 อาคาร ส่วนอีก 5 อำเภอรวมกันมี 42 อาคาร
- **ค่ากลางราคาประเมินห้องพักอาศัยรายอาคารทั้งจังหวัดอยู่ที่ 42,650 บาทต่อตารางเมตร** — แต่ 90 อาคารต่ำกว่า 20,000 บาท และ 69 อาคารตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไป อาคารสองกลุ่มนี้อยู่ปนกันในตำบลเดียวกัน
- **ในอาคารที่มีทั้งห้องพักอาศัยและห้องพาณิชย์ 140 อาคาร ห้องพาณิชย์มีราคาประเมินสูงกว่าห้องพักอาศัยทุกอาคาร** — ค่ากลางของส่วนต่างราว 17 เปอร์เซ็นต์ ตามการคำนวณของฟิจิทัลจากไฟล์ฉบับเดือนสิงหาคม 2567

คนที่ดูคอนโดในเชียงใหม่ได้ยินราคาขายต่อตารางเมตรจากประกาศขายและจากนายหน้า แต่มีตัวเลขทางการชุดหนึ่งที่เปิดให้ทุกคนดาวน์โหลดได้ คือราคาประเมินห้องชุดของกรมธนารักษ์ ซึ่งใช้คิดค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่เกี่ยวข้อง

บทนี้คัดแถวของจังหวัดเชียงใหม่ออกจากไฟล์ทั้งประเทศ แล้วนับจำนวนอาคารและหาค่ากลางราคาประเมินรายตำบล ราคาประเมินไม่ใช่ราคาตลาด ตัวเลขในบทนี้จึงใช้เป็นเส้นอ้างอิงเวลาเทียบราคาเสนอขาย ไม่ได้บอกว่าห้องไหนราคาถูกหรือแพงเกินจริง

## ทะเบียนราคาประเมินห้องชุดฉบับเดือนสิงหาคม 2567

[ชุดข้อมูลราคาประเมินอาคารชุด](https://data.go.th/dataset/condominium-valuation) ของกรมธนารักษ์ครอบคลุมอาคารชุดที่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดออกให้เจ้าของแล้ว ชื่อไฟล์ CSV ระบุวันที่ 5 สิงหาคม 2567 ตัวอักษรในไฟล์เข้ารหัส TIS-620 ถ้าเปิดในโปรแกรมตารางคำนวณโดยไม่ตั้งรหัสนี้ ชื่ออำเภอและตำบลจะกลายเป็นอักขระอ่านไม่ออก

รหัสจังหวัดเชียงใหม่ในไฟล์คือ 50 มี 3,426 แถว คิดเป็น 369 อาคาร แต่ละแถวคือชั้นหนึ่งกับประเภทการใช้หนึ่งแบบของอาคาร เช่น ห้องชุดพักอาศัยพร้อมพื้นที่ระเบียง ห้องชุดพาณิชยกรรม หรือที่จอดรถ ฟิจิทัลคัดเฉพาะแถวที่ประเภทการใช้มีคำว่า "ห้องชุดพักอาศัย" หาค่ากลางของแต่ละอาคาร แล้วหาค่ากลางของอาคารในตำบลอีกชั้น มี 366 อาคารที่มีแถวห้องพักอาศัย อีก 3 อาคารในช้างเผือกกับวัดเกตมีเฉพาะห้องชุดสำนักงานหรือห้องพาณิชย์ ตารางรายตำบลในบทนี้นับจาก 366 อาคาร

### ห้องชุดขนาด 35 ตารางเมตรมีราคาประเมินเท่าไร

ถ้าห้องอยู่ในอาคารที่ราคาประเมิน 42,650 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 35 ตารางเมตรมีราคาประเมินราว 1.49 ล้านบาท ตามการคูณของฟิจิทัล ตัวเลขนี้เป็นค่ากลางรายอาคารของทั้งจังหวัด ห้องจริงต้องดูราคาของอาคารและชั้นนั้นในไฟล์ หรือสอบถามสำนักงานที่ดินที่อาคารสังกัด ไฟล์ระบุสำนักงานไว้ในคอลัมน์ BRANCH\_NAME เช่น สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ หรือสาขาสันทราย หางดง แม่ริม สารภี และสันกำแพง

### สำนักงานที่ดินแห่งไหนดูแลอาคารชุดมากที่สุด

สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ดูแล 326 อาคาร สาขาสันทราย 19 อาคาร สาขาหางดง 12 อาคาร สาขาแม่ริม 7 อาคาร สาขาสันกำแพง 3 อาคาร และสาขาสารภี 2 อาคาร คอนโด 3 อาคารในตำบลออนเหนือของแม่ออนสังกัดสาขาสันกำแพง ส่วนสาขาหางดงมีอาคารในหางดง 11 อาคาร และมีอีก 1 อาคารที่ไฟล์ระบุว่าอยู่ตำบลหนองป่าครั่งของอำเภอเมือง ผู้ซื้อควรโทรยืนยันกับสำนักงานก่อนนัดวันโอน เพราะการไปผิดสำนักงานทำให้ต้องเลื่อนนัดทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร

### ไฟล์ไม่ได้นับอาคารชุดแบบไหน

ไฟล์นับเฉพาะอาคารที่จดทะเบียนอาคารชุดและเจ้าของห้องได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์แล้ว อพาร์ตเมนต์ให้เช่ารายเดือน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เจ้าของถือทั้งอาคาร และโครงการที่ยังไม่โอนห้องแรกจึงไม่อยู่ในไฟล์ อาคารที่เปิดขายหลังเดือนสิงหาคม 2567 ก็ยังไม่อยู่ในฉบับนี้

## สิบสองตำบลที่มีคอนโดมากที่สุด

ตำบลในอำเภอเมืองเชียงใหม่ครอง 11 จาก 12 อันดับแรก ตารางแสดงจำนวนอาคาร ค่ากลาง และจำนวนอาคารที่อยู่ปลายล่างกับปลายบนของแต่ละตำบล

| ตำบล                  | อาคาร | ค่ากลาง (บาท/ตร.ม.) | ต่ำกว่า 20,000 | ตั้งแต่ 60,000 |
| --------------------- | ----- | -------------------- | --------------- | -------------- |
| สุเทพ                | 93    | 52,000               | 20              | 25             |
| ช้างเผือก            | 57    | 41,500               | 12              | 10             |
| ฟ้าฮ่าม             | 29    | 44,950               | 11              | 7              |
| หนองป่าครั่ง        | 25    | 42,300               | 4               | 3              |
| ช้างคลาน             | 24    | 45,875               | 3               | 7              |
| แม่เหียะ            | 17    | 44,600               | 4               | 1              |
| ท่าศาลา               | 13    | 37,350               | 5               | 3              |
| ป่าแดด                | 12    | 55,600               | 2               | 2              |
| วัดเกต               | 11    | 43,800               | 4               | 0              |
| หนองหอย              | 11    | 34,300               | 3               | 2              |
| ป่าตัน               | 9     | 14,500               | 7               | 0              |
| สันนาเม็ง (สันทราย) | 6     | 9,700                | 4               | 0              |

### ทำไมสุเทพมีอาคารชุดมากที่สุด

ไฟล์บอกเพียงที่ตั้งและราคา ไม่ได้บอกเหตุผล ตำบลสุเทพครอบคลุมพื้นที่ฝั่งตะวันตกของอำเภอเมืองติดเชิงดอยสุเทพ ย่านนี้มีมหาวิทยาลัยเชียงใหม่และถนนนิมมานเหมินท์อยู่ในตำบลเดียวกัน สุเทพมีทั้งอาคารราคาประเมินต่ำกว่า 20,000 บาทถึง 20 อาคาร และอาคารตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไปอีก 25 อาคาร ค่ากลาง 52,000 บาทจึงเป็นค่าของตำบลที่ราคาแตกต่างกันมากภายใน

### ตำบลไหนค่ากลางสูงที่สุด

ตำบลศรีภูมิมีเพียง 5 อาคาร แต่ค่ากลางสูงที่สุดในกลุ่มตำบลที่มีตั้งแต่ 5 อาคารขึ้นไป คือ 72,550 บาทต่อตารางเมตร ศรีภูมิครอบคลุมพื้นที่ในคูเมืองด้านเหนือ ป่าแดดมาเป็นอันดับถัดไปที่ 55,600 บาท ส่วนอาคารราคาประเมินสูงที่สุดในไฟล์อยู่ตำบลช้างคลาน 142,900 บาทต่อตารางเมตร อาคารอันดับสองของจังหวัดอยู่ที่ 92,000 บาท ค่าเดียวนี้จึงไม่ใช่ตัวแทนของตำบล

## อาคารต่ำกว่า 20,000 บาท กับอาคารเกิน 60,000 บาท

เมื่อแบ่งค่ากลางรายอาคารเป็นช่วงละ 20,000 บาท อาคารไม่ได้กระจุกรอบค่ากลางกลุ่มเดียว ช่วงต่ำกว่า 20,000 บาทมี 90 อาคาร ขณะที่ช่วง 20,000-40,000 บาทมีน้อยกว่าคือ 74 อาคาร แล้วเพิ่มขึ้นเป็น 133 อาคารในช่วง 40,000-60,000 บาท

| ช่วงราคาประเมิน (บาท/ตร.ม.) | จำนวนอาคาร |
| ----------------------------- | ----------- |
| ต่ำกว่า 20,000               | 90          |
| 20,000-39,999                 | 74          |
| 40,000-59,999                 | 133         |
| 60,000-79,999                 | 54          |
| ตั้งแต่ 80,000                | 15          |
| รวม                           | 366         |

### อาคารราคาประเมินต่ำอยู่ที่ไหนบ้าง

90 อาคารที่ต่ำกว่า 20,000 บาทอยู่สุเทพ 20 อาคาร ช้างเผือก 12 อาคาร ฟ้าฮ่าม 11 อาคาร และป่าตัน 7 อาคาร ป่าตันเป็นตำบลเดียวใน 12 อันดับแรกที่อาคารส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มนี้ คือ 7 จาก 9 อาคาร ไฟล์ไม่มีคอลัมน์ปีที่สร้างหรือปีที่จดทะเบียน จึงบอกไม่ได้ว่าอาคารราคาต่ำเป็นอาคารเก่าหรือไม่ ผู้ซื้อต้องขอดูหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์และปีจดทะเบียนอาคารชุดเอง

### ช่วงราคาช่วยผู้ซื้ออย่างไร

ห้องที่ประกาศขายในอาคารราคาประเมิน 15,000 บาทต่อตารางเมตรกับห้องในอาคาร 65,000 บาทต่อตารางเมตรอาจอยู่ถนนเดียวกันในตำบลเดียวกัน ผู้ซื้อที่เทียบราคาขายกับค่ากลางของตำบลอย่างเดียวจะอ่านผิดทั้งสองห้อง ตัวเลขที่ควรเทียบคือราคาประเมินของอาคารนั้นเอง ซึ่งค้นได้จากชื่ออาคารในไฟล์

## คอนโดนอกอำเภอเมือง 42 อาคาร

อาคารชุดนอกอำเภอเมืองมีรวม 42 อาคารใน 5 อำเภอ คือสันทราย 19 อาคาร หางดง 11 อาคาร แม่ริม 7 อาคาร แม่ออน 3 อาคาร และสารภี 2 อาคาร ค่ากลางของกลุ่มนี้อยู่ที่ 40,775 บาทต่อตารางเมตร ใกล้เคียงกับค่ากลางทั้งจังหวัด และ 9 อาคารต่ำกว่า 20,000 บาท

| อำเภอ   | อาคาร | ตำบลที่มีมากที่สุด       |
| ------- | ----- | ---------------------------- |
| สันทราย | 19    | สันนาเม็ง 6 · หนองหาร 6   |
| หางดง   | 11    | สันผักหวาน 5 · หนองควาย 4 |
| แม่ริม  | 7     | ริมใต้ 4 · แม่สา 3         |
| แม่ออน | 3     | ออนเหนือ 3                 |
| สารภี   | 2     | ไชยสถาน 1 · ท่าวังตาล 1   |

### ช่องตำบลว่างในไฟล์หมายความว่าอะไร

อาคาร 8 แห่งในอำเภอเมืองและ 3 แห่งในสันทรายมีช่องตำบลเป็นค่าว่าง (NULL) ไฟล์ยังระบุอำเภอและสำนักงานที่ดินไว้ครบ บทนี้จึงนับอาคารเหล่านี้ในยอดรวมของอำเภอ แต่ไม่ได้นับเข้าตำบลใด ค่ากลางของอาคาร 8 แห่งในอำเภอเมืองอยู่ที่ 56,250 บาท ถ้ารู้ตำบลจริง ตารางรายตำบลอาจเปลี่ยนเล็กน้อย

## ห้องพาณิชย์ในอาคารชุด

142 อาคารในเชียงใหม่มีแถวห้องชุดเพื่อประกอบการค้า เช่น ห้องชุดพาณิชยกรรมหรือห้องชุดสำนักงาน และ 140 อาคารในจำนวนนี้มีแถวห้องพักอาศัยด้วย เมื่อเทียบภายในอาคารเดียวกัน ห้องพาณิชย์มีราคาประเมินสูงกว่าห้องพักอาศัยครบทั้ง 140 อาคาร ค่ากลางของอัตราส่วนอยู่ที่ราว 1.17 เท่า

### ทำไมค่ากลางห้องพาณิชย์ทั้งจังหวัดจึงต่ำกว่าห้องพักอาศัย

ห้องพาณิชย์ทั้งจังหวัดมีค่ากลางรายอาคาร 24,275 บาทต่อตารางเมตร น้อยกว่าห้องพักอาศัยซึ่งอยู่ที่ 42,650 บาท ทั้งที่ในอาคารเดียวกันห้องพาณิชย์แพงกว่าทุกครั้ง เพราะ 107 จาก 140 อาคารที่มีห้องทั้งสองแบบมีราคาห้องพักอาศัยต่ำกว่าค่ากลางของจังหวัด ค่ากลางห้องพักอาศัยของกลุ่มนี้อยู่ที่ 20,775 บาทเท่านั้น การเทียบค่ากลางต่างกลุ่มอาคารจึงให้ข้อสรุปกลับด้านกับการเทียบภายในอาคาร ผู้ซื้อห้องพาณิชย์ชั้นล่างเพื่อเปิดร้านควรเทียบกับห้องพักอาศัยของอาคารเดียวกันเท่านั้น

### ที่จอดรถมีราคาประเมินแยกหรือไม่

มีในบางอาคาร ไฟล์ของเชียงใหม่มี 11 อาคารที่ที่จอดรถมีราคาประเมินของตัวเอง อาคารส่วนใหญ่ไม่มีแถวนี้ ผู้ซื้อที่ได้ที่จอดรถเป็นห้องชุดแยกควรตรวจว่าอาคารของตนอยู่ใน 11 อาคารนี้หรือไม่

## ราคาประเมินกับแนวรถไฟฟ้าและผังเมือง

ช้างเผือกมีคอนโด 57 อาคาร และถนนช้างเผือกเป็นหนึ่งในจุดที่แนวใต้ดินของ[รถไฟฟ้าเชียงใหม่สายสีแดง 21 สถานี](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-red-line-lrt-tod-location) ผ่าน แม่เหียะมี 17 อาคารและอยู่ในแนวระดับดินช่วงหลังของเส้นทางเดียวกัน แผนของ รฟม. กำหนดเปิดให้บริการปี 2575 ราคาประเมินในไฟล์ฉบับนี้จึงยังไม่ได้สะท้อนรถไฟฟ้าที่ยังไม่มีอยู่จริง

### ผังเมืองรวมฉบับปี 2569 เปลี่ยนตัวเลขในไฟล์หรือไม่

ไม่เปลี่ยนโดยตรง ไฟล์ราคาประเมินปรับปรุงเดือนสิงหาคม 2567 ก่อนผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ฉบับปี 2569 ประกาศใช้ บทนี้ไม่ได้ตรวจเงื่อนไขอาคารสูงในแต่ละสีของผัง ขั้นตอนการแก้ไขผังอยู่ใน[ผังเมืองเชียงใหม่ 2569 ขั้นตอนแก้ไขผังใช้ 40 สัปดาห์](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-city-plan-2026-color-zoning-investor-guide-location) ผู้พัฒนาที่จะสร้างอาคารชุดใหม่ต้องตรวจสีผังของแปลงที่ดินก่อนเสมอ

## วางราคาเสนอขายไว้ข้างค่ากลางของตำบล

ก่อนวางมัดจำคอนโดในเชียงใหม่ ให้หาชื่ออาคารในไฟล์ของกรมธนารักษ์ อ่านราคาประเมินของชั้นที่จะซื้อ แล้ววางไว้ข้างราคาเสนอขายต่อตารางเมตรและค่ากลางของตำบลในตาราง ถ้าราคาเสนอขายสูงกว่าราคาประเมินหลายเท่า ให้ถามผู้ขายว่าอะไรในห้องหรือในอาคารทำให้ต่างขนาดนั้น การเปรียบเทียบนี้ใช้เวลาไม่นานและใช้ไฟล์ที่เปิดดาวน์โหลดได้ฟรี

ผู้พัฒนาที่กำลังเลือกตำบลสำหรับโครงการใหม่อ่านตารางอีกแบบหนึ่ง สุเทพและช้างเผือกมีอาคารจดทะเบียนแล้วรวม 150 อาคาร ส่วนนอกอำเภอเมืองมีเพียง 42 อาคารใน 5 อำเภอ ตัวเลขนี้บอกว่าผู้ซื้อในแต่ละตำบลมีตัวเลือกมากน้อยเพียงใด ส่วนความต้องการซื้อต้องวัดด้วยข้อมูลการโอนและการเช่า สถิติการโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติอยู่ใน[US Expats เชียงใหม่ ซื้อคอนโดในโควตาต่างชาติร้อยละ 49](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-american-expat-luxury-estate-second-home-location) ส่วนวิธีอ่านไฟล์เดียวกันกับเขตในกรุงเทพฯ อยู่ใน[ราคาประเมินคอนโดพระโขนง-บางนา-สวนหลวง 1.9-4.1 หมื่น/ตร.ม.](https://phygital.co.th/insights/bangkok-land-price-surge-2026-phra-khanong-bang-na)

## สรุป

ฉบับเดือนสิงหาคม 2567 ของไฟล์กรมธนารักษ์มีคอนโดในเชียงใหม่ 369 อาคาร อำเภอเมือง 327 อาคาร และ 5 อำเภอรอบนอก 42 อาคาร สุเทพมีมากที่สุด 93 อาคาร ค่ากลางราคาประเมินห้องพักอาศัยรายอาคารทั้งจังหวัดอยู่ที่ 42,650 บาทต่อตารางเมตร โดย 90 อาคารต่ำกว่า 20,000 บาท และ 69 อาคารตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไป ทุกอาคารที่มีห้องสองแบบให้ราคาห้องพาณิชย์แพงกว่าห้องพักอาศัย ผู้ซื้อควรเทียบราคาเสนอขายกับราคาประเมินของอาคารนั้นเอง

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### ตอนโอนคอนโด สำนักงานที่ดินใช้ตัวเลขนี้ทำอะไร

ใช้เป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายห้องชุด ผู้ซื้อควรสอบถามอัตราที่ใช้จริงกับสำนักงานที่ดินที่อาคารสังกัดก่อนวันโอน

### หางดงมีคอนโดในไฟล์กี่อาคาร

11 อาคาร อยู่ตำบลสันผักหวาน 5 อาคาร หนองควาย 4 อาคาร บ้านแหวนกับบ้านปงตำบลละ 1 อาคาร ค่ากลางของ 5 อาคารในสันผักหวานอยู่ช่วงแคบ ๆ ระหว่าง 34,400 ถึง 35,150 บาทต่อตารางเมตร

### แม่ริมมีคอนโดกี่อาคาร

7 อาคาร อยู่ตำบลริมใต้ 4 อาคาร และแม่สา 3 อาคาร ค่ากลางของริมใต้อยู่ที่ 54,950 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าค่ากลางทั้งจังหวัด

### คูเมืองเชียงใหม่มีคอนโดมากไหม

น้อย ตำบลศรีภูมิมี 5 อาคาร พระสิงห์ 1 อาคาร และช้างม่อยซึ่งอยู่นอกคูเมืองด้านตะวันออก 3 อาคาร เทียบกับสุเทพที่มี 93 อาคาร

### ราคาประเมินของเชียงใหม่ต่างจากกรุงเทพฯ แค่ไหน

ค่ากลางรายอาคารทั้งจังหวัดเชียงใหม่ 42,650 บาทต่อตารางเมตร ใกล้กับค่ากลางของเขตพระโขนงที่ 41,100 บาท ซึ่งคำนวณจากไฟล์เดียวกันด้วยวิธีหาค่ากลางรายอาคารแบบเดียวกัน

### ไฟล์มีราคาประเมินรายห้องหรือไม่

ไม่มี ไฟล์แยกราคาตามชั้นและประเภทการใช้ของแต่ละอาคาร ห้องหลายห้องบนชั้นเดียวกันและประเภทเดียวกันจึงใช้ราคาต่อตารางเมตรเดียวกัน

## คอนโดในตำบลเดียวกันของเชียงใหม่มีราคาประเมินต่างกันได้หลายเท่า ผู้ซื้อที่ค้นหาห้องตามชื่อตำบลต้องการตัวเลขรายอาคาร ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของย่าน

ให้ PHYGITAL AGENCY ทำหน้าประกาศขายและปรับบทความโครงการคอนโดของคุณให้ติดคำค้นรายตำบลในเชียงใหม่

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)