# ผังเมืองเชียงใหม่ 2569 ขั้นตอนแก้ไขผังใช้ 40 สัปดาห์

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-city-plan-2026-color-zoning-investor-guide-location · เผยแพร่ 16 พฤษภาคม 2565 · อ่าน 12 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ 2569 เป็นประกาศกระทรวงมหาดไทย การแก้ไขตามมาตรา 35 มี 8 ขั้นตอน ราว 40 สัปดาห์ เปิดให้ส่งความเห็นช่วงปิดประกาศ 30 วัน

## Key Takeaways

- **ผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 ออกเป็นประกาศกระทรวงมหาดไทยและใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 25 พฤษภาคม 2569** — ตามรูปแบบที่กฎหมายผังเมืองปี 2562 กำหนดไว้สำหรับผังที่กรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้วาง
- **คู่มือของสำนักผังเมืองรวมแบ่งการแก้ไขผังเมืองรวมตามมาตรา 35 เป็น 8 ขั้นตอน รวมประมาณ 40 สัปดาห์** — หรือ 50 สัปดาห์ถ้ามีผู้ส่งข้อคิดเห็น และผู้มีส่วนได้เสียแสดงความเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรได้ในช่วงปิดประกาศ 30 วัน
- **กฎหมายให้จัดทำรายงานประเมินผลผังเมืองรวมไม่เกิน 5 ปีนับแต่วันที่ผังใช้บังคับ** — เมื่อนับจากวันที่ 25 พฤษภาคม 2569 รายงานของผังฉบับนี้ต้องเสร็จไม่เกินเดือนพฤษภาคม 2574

เจ้าของที่ดินที่อ่านผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 แล้วพบว่าแปลงของตนสร้างสิ่งที่วางแผนไว้ไม่ได้ มีคำถามต่อมาว่าผังเปลี่ยนได้หรือไม่ และต้องรอนานเท่าไร คำตอบอยู่ในกฎหมายผังเมืองฉบับปัจจุบันและคู่มือปฏิบัติงานของกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งเขียนขั้นตอนและกรอบเวลาไว้เป็นรายสัปดาห์ บทนี้อธิบายขั้นตอนเหล่านั้น ส่วนสีและข้อกำหนดของแต่ละบริเวณอยู่ในบทความอื่นที่ลิงก์ไว้

## ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ออกตามกฎหมายฉบับใด

[คู่มือขั้นตอนและกระบวนการวางและจัดทำผังเมืองรวม](https://www.dpt.go.th/web-upload/1xff0d34e409a13ef56eea54c52a291126/filecenter/admin%5Fnattadet/doc%5Furban/9.pdf) ของสำนักผังเมืองรวม กรมโยธาธิการและผังเมือง ฉบับเดือนเมษายน 2563 สรุปว่ากฎหมายผังเมืองฉบับปี 2562 ลงราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 71 ก วันที่ 29 พฤษภาคม 2562 และใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 25 พฤศจิกายน 2562 แทนกฎหมายผังเมืองฉบับปี 2518 ทั้งฉบับ

| ผู้วางและจัดทำผังเมืองรวม | รูปแบบการประกาศใช้บังคับ | คณะกรรมการที่ให้ความเห็นชอบ |
| ------------------------------- | ----------------------------- | --------------------------------- |
| กรมโยธาธิการและผังเมือง    | ประกาศกระทรวงมหาดไทย        | คณะกรรมการผังเมือง              |
| องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น    | ข้อบัญญัติท้องถิ่น         | คณะกรรมการผังเมืองจังหวัด      |

ผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 เป็น[ประกาศกระทรวงมหาดไทย](https://ratchakitcha.soc.go.th/documents/116050.pdf) ลงราชกิจจานุเบกษาในวันเดียวกับที่เริ่มใช้บังคับ ผังฉบับนี้จึงอยู่ในเส้นทางของกรมโยธาธิการและผังเมือง ส่วนผังฉบับก่อนปี 2562 ออกเป็นกฎกระทรวงตามกฎหมายเดิม

### ทำไมเจ้าของที่ดินต้องรู้ว่าใครเป็นผู้วางผัง

ผู้วางผังเป็นตัวกำหนดว่าคำร้องหรือข้อคิดเห็นต้องส่งถึงหน่วยงานใด และคณะกรรมการชุดใดเป็นผู้พิจารณา ผังของเมืองเชียงใหม่ฉบับนี้ออกเป็นประกาศกระทรวงมหาดไทย เจ้าของที่ดินจึงติดตามประกาศของกรมโยธาธิการและผังเมืองและหน่วยงานโยธาธิการและผังเมืองในจังหวัด ไม่ใช่ข้อบัญญัติของเทศบาล

## ขั้นตอนวางผังเมืองรวมฉบับใหม่ 8 ขั้นตอน

คู่มือกำหนดขั้นตอนวางและจัดทำผังเมืองรวมกรณีกรมโยธาธิการและผังเมืองดำเนินการไว้ 8 ขั้นตอน รวมประมาณ 72 สัปดาห์ หรือ 82 สัปดาห์ถ้ามีผู้ยื่นคำร้อง

| ขั้นตอน                                                                  | กรอบเวลา         |
| ------------------------------------------------------------------------- | ----------------- |
| 1\. สำรวจ กำหนดเขตผัง วิเคราะห์ และจัดทำร่าง                         | 18 สัปดาห์        |
| 2\. ประชุมเพื่อพิจารณาร่าง                                             | 2 สัปดาห์         |
| 3\. ประชุมรับฟังความคิดเห็นของประชาชน (มาตรา 9)                    | 12 สัปดาห์        |
| 4\. ประชุมคณะกรรมการผังเมือง (มาตรา 26)                                | 6 สัปดาห์         |
| 5\. ปิดประกาศพร้อมข้อกำหนด 90 วัน (มาตรา 29)                          | 18 สัปดาห์        |
| 6\. รวบรวมและพิจารณาคำร้อง (มาตรา 30 และ 31)                           | 2 หรือ 12 สัปดาห์ |
| 7\. จัดทำเอกสารยกร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย                          | 2 สัปดาห์         |
| 8\. เสนอคณะรัฐมนตรีและประกาศในราชกิจจานุเบกษา (มาตรา 32 และ 33) | 12 สัปดาห์        |

ตารางสรุปอีกหน้าหนึ่งของคู่มือแบ่งเวลาเป็นสองช่วง ขั้นตอนที่ 1 ถึง 7 เป็นงานของกรมโยธาธิการและผังเมือง ประมาณ 1 ปี 2 เดือน หรือ 1 ปี 4 เดือนถ้ามีคำร้อง ส่วนขั้นตอนที่ 8 เป็นขั้นตอนทางกฎหมายประมาณ 3 เดือน คู่มือหมายเหตุไว้ว่าบางขั้นตอนทำควบคู่กันได้ และกรอบเวลาเป็นค่าประมาณ ตัวเลขนี้จึงใช้ประเมินลำดับเหตุการณ์ได้ แต่ไม่ใช่กำหนดวันตามกฎหมาย

### ประชาชนมีส่วนร่วมในขั้นตอนใดบ้าง

มีสองช่วงหลัก ช่วงแรกคือขั้นตอนที่ 3 ซึ่งคู่มือกำหนดให้โฆษณาทางหนังสือพิมพ์ วิทยุ และเว็บไซต์ติดต่อกัน 7 วัน ปิดประกาศ 15 วัน แล้วจัดประชุมรับฟังความคิดเห็น ช่วงที่สองคือขั้นตอนที่ 5 และ 6 ซึ่งปิดประกาศผังที่คณะกรรมการเห็นชอบแล้วไม่น้อยกว่า 90 วัน และให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องภายในระยะเวลานั้น

## ขั้นตอนแก้ไขผังเมืองรวมตามมาตรา 35

มาตรา 35 ให้แก้ไขผังเมืองรวมเฉพาะบริเวณหรือเฉพาะส่วนใดส่วนหนึ่งได้ เพื่อให้เหมาะกับสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนไป หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะ คู่มือแบ่งการแก้ไขกรณีกรมโยธาธิการและผังเมืองดำเนินการเป็น 8 ขั้นตอน

| ขั้นตอน                                                     | กรอบเวลา         |
| ------------------------------------------------------------ | ----------------- |
| 1\. กรมโยธาธิการและผังเมืองจัดทำประเด็นการขอแก้ไข | 4 สัปดาห์         |
| 2\. ประชุมคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวม               | 4 สัปดาห์         |
| 3\. ประชุมความเห็นกรมโยธาธิการและผังเมือง            | 2 สัปดาห์         |
| 4\. ประชุมคณะกรรมการผังเมือง                              | 6 สัปดาห์         |
| 5\. ปิดประกาศ 30 วัน                                        | 8 สัปดาห์         |
| 6\. รวบรวม พิจารณาข้อคิดเห็น และแจ้งผล                   | 2 หรือ 12 สัปดาห์ |
| 7\. จัดทำเอกสารยกร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย             | 2 สัปดาห์         |
| 8\. เสนอคณะรัฐมนตรีและประกาศในราชกิจจานุเบกษา      | 12 สัปดาห์        |

รวมประมาณ 40 สัปดาห์ หรือ 50 สัปดาห์ถ้ามีผู้ส่งข้อคิดเห็น ในขั้นตอนที่ 5 ประกาศต้องมีแผนที่แสดงเขตที่แก้ไขและรายละเอียดของการแก้ไข พร้อมคำเชิญชวนให้ผู้มีส่วนได้เสียแสดงข้อคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรภายในเวลาที่ระบุในประกาศ ขั้นตอนที่ 6 ใช้มาตรา 31 กับการพิจารณาข้อคิดเห็นโดยอนุโลม

### เจ้าของที่ดินเริ่มขั้นตอนแก้ไขผังเองได้หรือไม่

คู่มือเขียนขั้นตอนแรกว่ากรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้จัดทำประเด็นการขอแก้ไข และไม่ได้อธิบายวิธีที่เอกชนยื่นขอให้เริ่มการแก้ไข สิ่งที่คู่มือเขียนชัดคือสิทธิแสดงข้อคิดเห็นในช่วงปิดประกาศ 30 วัน เจ้าของที่ดินที่ต้องการเสนอประเด็นก่อนหน้านั้นควรสอบถามหน่วยงานโยธาธิการและผังเมืองของจังหวัดโดยตรง

## รายงานประเมินผลผังเมืองรวมทุกไม่เกิน 5 ปี

ภาคผนวกของคู่มือสรุปว่ากรมโยธาธิการและผังเมืองหรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องจัดทำรายงานประเมินผลผังเมืองรวมตามระยะเวลาที่คณะกรรมการกำหนด แต่ไม่เกิน 5 ปีนับแต่วันที่ผังใช้บังคับ ส่วนผังนโยบายระดับประเทศ ระดับภาค และระดับจังหวัด ต้องทบทวนทุก 5 ปี

| รายการ                                | ผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569                              |
| ------------------------------------- | --------------------------------------------------------------------- |
| วันที่ใช้บังคับ                    | 25 พฤษภาคม 2569                                                       |
| รายงานประเมินผลต้องเสร็จไม่เกิน | 5 ปีนับจากวันใช้บังคับ (ไม่เกินเดือนพฤษภาคม 2574 เมื่อคำนวณ) |
| ผู้จัดทำรายงาน                     | กรมโยธาธิการและผังเมือง                                          |

วันที่ในแถวที่สองเป็นการคำนวณของบทนี้ ไม่ได้มาจากประกาศ คณะกรรมการผังเมืองอาจกำหนดระยะเวลาสั้นกว่านั้นได้

### รายงานประเมินผลแปลว่าผังจะเปลี่ยนหรือไม่

ไม่จำเป็น คู่มือสรุปเพียงว่าต้องจัดทำรายงานประเมินผล ไม่ได้เขียนว่ารายงานต้องนำไปสู่การแก้ไขผัง เจ้าของที่ดินจึงไม่ควรวางแผนการลงทุนโดยคาดว่าผังจะเปลี่ยนหลังรายงานออก

## คณะกรรมการที่ให้ความเห็นชอบผัง

ผังเมืองรวมที่กรมโยธาธิการและผังเมืองวาง รวมถึงการแก้ไข ต้องผ่านคณะกรรมการผังเมือง ภาคผนวกของคู่มือสรุปองค์ประกอบของคณะกรรมการชุดนี้ไว้ดังนี้

| องค์ประกอบ                                                                                       | จำนวน |
| ------------------------------------------------------------------------------------------------- | ----- |
| กรรมการโดยตำแหน่ง (รวมประธานและเลขานุการ)                                                    | 11 คน |
| ผู้ทรงคุณวุฒิ 9 ด้าน ด้านละ 1 คน                                                                | 9 คน  |
| ผู้แทนสภาวิศวกร สภาสถาปนิก สภาหอการค้า สภาอุตสาหกรรม และสมาคมองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น | 5 คน  |
| ผู้แทนสถาบันหรือบุคคลอื่น (มาจากภาคประชาสังคมอย่างน้อย 1 คน)                           | 4 คน  |
| รวม                                                                                               | 29 คน |

ปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน และอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นกรรมการและเลขานุการ ผู้ทรงคุณวุฒิ 9 ด้าน ได้แก่ ผังเมือง สถาปัตยกรรมศาสตร์ วิศวกรรมศาสตร์ นิติศาสตร์ เศรษฐศาสตร์ สังคมศาสตร์ สิ่งแวดล้อม ประวัติศาสตร์หรือโบราณคดี และเกษตรกรรม

### คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมต่างจากคณะกรรมการผังเมืองอย่างไร

คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมตามมาตรา 24 ประชุมในขั้นตอนต้นของการแก้ไข เพื่อให้ความเห็นในประเด็นที่จะแก้ ส่วนคณะกรรมการผังเมืองเป็นผู้ให้ความเห็นชอบ คู่มือฉบับนี้ไม่ได้ระบุองค์ประกอบของคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวม

## ฟิจิทัล เอเจนซี ช่วยผู้พัฒนาโครงการในเขตผังอย่างไร

กรอบเวลาในคู่มือช่วยให้ทีมของฟิจิทัลวางแผนการสื่อสารของโครงการได้ตรงกับความจริง โครงการที่ที่ดินยังติดข้อกำหนดของผังฉบับปัจจุบันจะไม่เปิดขายด้วยภาพของสิ่งที่ยังสร้างไม่ได้ และจะบอกผู้ซื้อตรง ๆ ว่าส่วนใดของโครงการขึ้นกับผลการแก้ไขผัง

ข้อมูลที่ใช้ในเอกสารขายต้องมาจากประกาศฉบับที่ใช้บังคับ ได้แก่ ประเภทที่ดิน หมายเลขบริเวณ และข้อกำหนดของประเภทนั้น ทีมจะอ้างอิงแหล่งเหล่านี้ในทุกชิ้นงานที่พูดถึงสิ่งที่สร้างได้บนที่ดิน

### ผู้พัฒนาโครงการควรเตรียมอะไรก่อนประกาศแก้ไขผังรอบถัดไป

เตรียมเลขโฉนด ตำแหน่งแปลงบนแผนที่ ประเภทที่ดินในผังปัจจุบัน และเหตุผลที่ข้อกำหนดเดิมไม่เหมาะกับพื้นที่ในปัจจุบัน ข้อมูลชุดนี้ใช้เขียนข้อคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรได้ทันทีเมื่อมีประกาศปิด 30 วัน

## เก็บเหตุผลของแปลงที่ดินไว้ก่อนประกาศแก้ไขผังรอบถัดไป

ประกาศแก้ไขผังตามมาตรา 35 เปิดให้แสดงข้อคิดเห็นในช่วงเวลาสั้นกว่าตอนวางผังใหม่ คือ 30 วันเทียบกับ 90 วัน เจ้าของที่ดินที่รอให้มีประกาศก่อนแล้วจึงเริ่มรวบรวมเอกสารอาจไม่ทันเขียนข้อคิดเห็นที่มีข้อมูลครบ

ข้อคิดเห็นที่อ้างเลขโฉนด ตำแหน่งแปลง และสภาพพื้นที่ที่เปลี่ยนไปจริง จะอธิบายได้ว่าทำไมแปลงนั้นควรได้รับการพิจารณา เหตุผลแบบนี้ตรงกับเงื่อนไขของมาตรา 35 ที่ให้แก้ไขเพื่อให้เหมาะกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไปหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะ

## สรุป

ผังเมืองรวมของเมืองเชียงใหม่ปี 2569 เป็นประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 25 พฤษภาคม 2569 ตามกฎหมายผังเมืองปี 2562 คู่มือของสำนักผังเมืองรวม กรมโยธาธิการและผังเมือง กำหนดการวางผังใหม่ไว้ 8 ขั้นตอนประมาณ 72 สัปดาห์ และการแก้ไขตามมาตรา 35 ไว้ 8 ขั้นตอนประมาณ 40 สัปดาห์ หรือ 50 สัปดาห์ถ้ามีผู้ส่งข้อคิดเห็น การแก้ไขเปิดให้ผู้มีส่วนได้เสียแสดงข้อคิดเห็นเป็นลายลักษณ์อักษรในช่วงปิดประกาศ 30 วัน ผังเมืองรวมต้องมีรายงานประเมินผลไม่เกิน 5 ปีนับจากวันใช้บังคับ และการเห็นชอบผังที่กรมโยธาธิการและผังเมืองวางเป็นอำนาจของคณะกรรมการผังเมือง 29 คน

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### ตรวจประเภทที่ดินของแปลงตัวเองในผังฉบับนี้ได้จากที่ไหน

ต้องตรวจจากแผนผังท้ายประกาศและขอให้หน่วยงานโยธาธิการและผังเมืองรับรองประเภทของแปลงตามโฉนด วิธีอ่านสี ความสูง และข้อกำหนดของแต่ละประเภท โดยใช้อำเภอหางดงเป็นตัวอย่าง อยู่ใน[ทำเลหางดง เช็กสีผังเมืองปี 2569 ก่อนสร้างหมู่บ้านหรือร้าน](https://phygital.co.th/insights/hang-dong-international-school-luxury-village-location)

### ยื่นคำร้องคัดค้านผังเมืองรวมฉบับปี 2569 ได้อีกหรือไม่

ช่วงยื่นคำร้องตามมาตรา 29 เกิดขึ้นระหว่างการปิดประกาศก่อนผังใช้บังคับ ผังฉบับนี้ประกาศใช้แล้วเมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2569 การเปลี่ยนแปลงหลังจากนี้จึงต้องผ่านขั้นตอนแก้ไขตามมาตรา 35 ซึ่งเปิดให้แสดงข้อคิดเห็นในช่วงปิดประกาศ 30 วัน

### ประกาศแก้ไขผังจะปิดไว้ที่ไหน

คู่มือเขียนว่าให้ปิดประกาศแผนที่และรายละเอียดการแก้ไขไว้ในที่เปิดเผยภายในเขตของผังเมืองรวม ไม่ได้ระบุสถานที่ เจ้าของที่ดินควรสอบถามหน่วยงานโยธาธิการและผังเมืองในจังหวัดว่าจะปิดประกาศที่ใดบ้าง

### ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ต้องดูเรื่องอะไรนอกจากผังเมือง

นอกจากประเภทที่ดินแล้ว อาคารพาณิชย์ยังต้องมีที่จอดรถตามกฎกระทรวงที่ออกตามกฎหมายควบคุมอาคาร เกณฑ์จำนวนที่จอดของห้างสรรพสินค้าและภัตตาคารอยู่ใน[รีเทลเชียงใหม่ เปิด Community Mall ต้องมีที่จอดรถกี่คัน](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-retail-transformation-community-mall-lifestyle-space)

### ที่ดินริมแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงจะได้รับการแก้ไขผังหรือไม่

บทนี้ไม่พบเอกสารที่ระบุว่ามีการแก้ไขผังเพื่อรองรับรถไฟฟ้า แนวเส้นทางและแผนการดำเนินงานของ รฟม. อยู่ใน[รถไฟฟ้าเชียงใหม่สายสีแดง 21 สถานี แผนเปิดให้บริการปี 2575](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-red-line-lrt-tod-location)

### คอนโดริมแนวรถไฟฟ้าสร้างได้สูงกว่าที่ดินทั่วไปหรือไม่

ความสูงและขนาดอาคารขึ้นกับประเภทที่ดินและข้อกำหนดของแต่ละบริเวณในผังเมืองรวม บทนี้ไม่ได้ตรวจว่าผังฉบับปี 2569 ให้เงื่อนไขพิเศษกับที่ดินริมแนวรถไฟฟ้าหรือไม่ จำนวนคอนโดและราคาประเมินรายตำบลอยู่ใน[คอนโดเชียงใหม่ 369 อาคาร ราคาประเมินค่ากลาง 42,650 บาท/ตร.ม.](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-condo-boom-city-plan-transit-density-location)

### ต่อเติมบ้านในเขตผังต้องขออนุญาตทุกครั้งหรือไม่

ผังเมืองรวมกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ส่วนการต่อเติมอาคารอยู่ใต้กฎหมายควบคุมอาคาร งานบางประเภทไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร รายการงานเหล่านั้นอยู่ใน[สมรภูมิค้าปลีกวัสดุก่อสร้างเชียงใหม่ เกณฑ์ต่อเติม 5 ตร.ม.](https://phygital.co.th/insights/chiang-mai-home-improvement-retail-contractor-location)

### กฎหมายผังเมืองฉบับก่อนปี 2562 ยังใช้อยู่หรือไม่

ไม่ใช้แล้ว คู่มือระบุว่ากฎหมายผังเมืองปี 2562 ยกเลิกกฎหมายผังเมืองฉบับปี 2518 และฉบับแก้ไขอีก 3 ฉบับ ได้แก่ ฉบับปี 2525 2535 และ 2558

## การแก้ไขผังเมืองรวมใช้เวลาประมาณ 40 สัปดาห์ เอกสารขายโครงการระหว่างนั้นต้องอ้างผังฉบับที่ใช้บังคับอยู่

ให้ PHYGITAL AGENCY ทำแผนที่แปลงที่ดิน โบรชัวร์ และหน้าโครงการที่อ้างอิงประเภทที่ดินจากประกาศจริง สำหรับเจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาโครงการ และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเขตผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)