# ราคาประเมินคอนโดพระโขนง-บางนา-สวนหลวง 1.9-4.1 หมื่น/ตร.ม.

> ที่มา: https://phygital.co.th/insights/bangkok-land-price-surge-2026-phra-khanong-bang-na · เผยแพร่ 12 กันยายน 2565 · อ่าน 12 นาที · โดย PARANATH PANARATANA

ราคาประเมินห้องชุดของกรมธนารักษ์ ค่ากลางรายอาคาร พระโขนง 41,100 บางนา 27,350 สวนหลวง 19,500 บาทต่อตารางเมตร ดูก่อนตั้งราคาขายหรือซื้อคอนโดปล่อยเช่า

## Key Takeaways

- **ค่ากลางของราคาประเมินห้องชุดพักอาศัยรายอาคารในเขตพระโขนงอยู่ที่ 41,100 บาทต่อตารางเมตร บางนา 27,350 บาท และสวนหลวง 19,500 บาท** — คำนวณโดยฟิจิทัลจากไฟล์ราคาประเมินอาคารชุดของกรมธนารักษ์ ซึ่งมีอาคารชุดในสามเขตนี้รวม 284 อาคาร
- **ทั้งสามเขตยังต่ำกว่าวัฒนาและคลองเตยที่ค่ากลางราว 73,000-73,500 บาท** — แต่พระโขนงมีอาคาร 38 จาก 106 อาคารที่ค่ากลางตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไป ขณะที่ประเวศไม่มีอาคารใดถึงระดับนี้
- **ราคาประเมินเป็นราคาที่ทางราชการใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ไม่ใช่ราคาซื้อขาย** — ผู้ซื้อห้องชุดปล่อยเช่าและนายหน้าจึงใช้ตัวเลขนี้เป็นเส้นอ้างอิง เทียบกับราคาเสนอขายที่ตั้งเอง

ผู้ซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า นายหน้า และเจ้าของห้องที่เตรียมขายต่อในพระโขนง บางนา และสวนหลวง มักเห็นแต่ราคาที่ผู้ขายตั้งเอง ทั้งราคาเป็นก้อนต่อห้องและราคาต่อตารางเมตรในประกาศขาย จึงบอกได้ยากว่าอาคารของตนแพงหรือถูกเมื่อเทียบกับอาคารอื่นในเขตเดียวกัน ตัวเลขที่ตรวจเองได้คือราคาประเมินห้องชุดที่กรมธนารักษ์ประกาศเป็นรายอาคารและรายชั้น ฟิจิทัลคำนวณตัวเลขทุกตารางด้านล่างจากไฟล์ฉบับที่เปิดให้ดาวน์โหลดในเดือนกันยายน 2569 โดยเทียบทั้งระหว่างเขต ระหว่างอาคาร และระหว่างชั้น

## ไฟล์ราคาประเมินอาคารชุดของกรมธนารักษ์

กรมธนารักษ์เผยแพร่[ชุดข้อมูลราคาประเมินอาคารชุด](https://data.go.th/dataset/condominium-valuation) เป็นราคาประเมินห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เฉพาะอาคารที่ออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ไฟล์ CSV ชื่อ `condo_all_20240805` มีทุกจังหวัดรวมกันกว่า 120,000 แถว

| คอลัมน์ในไฟล์             | ความหมาย                                                                       |
| --------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------- |
| CONDO\_NAME / BUILD\_NAME   | ชื่ออาคารชุดและชื่ออาคารย่อย                                              |
| AMPHUR\_NAME / TUMBON\_NAME | เขตและแขวง                                                                    |
| OFLEVEL                     | ชั้น                                                                            |
| USE\_CATG                   | ประเภทการใช้ เช่น ห้องชุดพักอาศัย ห้องชุดเพื่อประกอบการค้า ที่จอดรถ |
| VAL\_AMT\_P\_MET            | ราคาประเมินต่อตารางเมตร (บาท)                                               |

ฟิจิทัลเลือกเฉพาะแถวที่ระบุประเภท "ห้องชุดพักอาศัย" ตรงตัว หาค่ากลางของแต่ละอาคารจากทุกชั้น แล้วหาค่ากลางของอาคารในเขตอีกชั้นหนึ่ง

### ราคาประเมินห้องชุดคิดเป็นหน่วยอะไร

คิดเป็นบาทต่อตารางเมตรของพื้นที่ห้องชุด ตามชื่อคอลัมน์ VAL\_AMT\_P\_MET ในไฟล์ของกรมธนารักษ์ ห้องขนาด 30 ตารางเมตรในอาคารที่ราคาประเมิน 41,100 บาทต่อตารางเมตร จึงมีราคาประเมินรวมราว 1.23 ล้านบาท ตามการคูณของฟิจิทัล ไฟล์หนึ่งอาคารมีหลายแถวเพราะแยกตามชั้นและประเภทการใช้ ถ้าเฉลี่ยทุกแถวโดยไม่แยกอาคาร อาคารสูงที่มีหลายชั้นจะมีน้ำหนักมากกว่าอาคารเตี้ย บทนี้จึงหาค่ากลางรายอาคารก่อน

## สามเขตฝั่งตะวันออกเทียบกับวัฒนา-คลองเตย

พระโขนงมีค่ากลางราคาประเมินรายอาคารสูงที่สุดในสามเขต ที่ 41,100 บาทต่อตารางเมตร ตามด้วยบางนา 27,350 บาท และสวนหลวง 19,500 บาท ทั้งสามเขตยังต่ำกว่าวัฒนาและคลองเตยที่อยู่ติดกันทางทิศตะวันตก

| เขต     | อาคารชุดในไฟล์ | ค่ากลางรายอาคาร (บาท/ตร.ม.) | ควอร์ไทล์ล่าง | ควอร์ไทล์บน |
| ------- | ----------------- | ------------------------------ | ---------------- | -------------- |
| วัฒนา   | 259               | 73,500                         | 52,100           | 100,100        |
| คลองเตย | 149               | 73,000                         | 53,525           | 98,300         |
| พระโขนง | 106               | 41,100                         | 12,450           | 68,900         |
| บางนา   | 101               | 27,350                         | 17,500           | 55,825         |
| สวนหลวง | 77                | 19,500                         | 14,550           | 30,225         |
| ประเวศ  | 93                | 13,750                         | 11,600           | 19,000         |

ประเวศซึ่งอยู่ถัดจากสวนหลวงไปทางทิศตะวันออกมีอาคารชุด 93 อาคาร แต่อาคารที่ราคาประเมินสูงที่สุดของเขตอยู่ที่ 28,100 บาทต่อตารางเมตร ต่ำกว่าค่ากลางของพระโขนง ช่วงราคาของประเวศจึงแคบที่สุดในตาราง ผู้ซื้อที่หาห้องราคาประเมินต่ำในฝั่งตะวันออกมีตัวเลือกในประเวศมากกว่าเขตอื่น

ทั้งกรุงเทพฯ มีอาคารชุดที่มีแถวห้องชุดพักอาศัย 2,655 อาคาร ค่ากลางรายอาคารของทั้งจังหวัดอยู่ที่ 28,000 บาทต่อตารางเมตร บางนาจึงอยู่ใกล้ค่ากลางของกรุงเทพฯ ขณะที่พระโขนงสูงกว่าราว 1.5 เท่า

### ราคาประเมินคอนโดในเขตพระโขนงเท่าไร

ค่ากลางรายอาคารของพระโขนงอยู่ที่ 41,100 บาทต่อตารางเมตร จาก 106 อาคารที่มีแถวห้องชุดพักอาศัยในไฟล์ของกรมธนารักษ์ อาคารที่ราคาประเมินสูงสุดของเขตอยู่ที่ 152,900 บาท และต่ำสุด 8,300 บาท ครึ่งกลางของอาคารในเขตอยู่ระหว่าง 12,450-68,900 บาท ช่วงนี้กว้างกว่าวัฒนาและคลองเตยมาก ค่ากลางตัวเดียวจึงบอกราคาของอาคารใดอาคารหนึ่งไม่ได้ ผู้ซื้อต้องเปิดแถวของอาคารที่สนใจในไฟล์เอง

## อาคารราคาประเมินสูงกับต่ำในเขตเดียวกัน

ในเขตเดียวกัน ราคาประเมินของอาคารชุดต่างกันได้หลายเท่า พระโขนงมีอาคารที่ค่ากลางตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไป 38 อาคาร และต่ำกว่า 30,000 บาทอีก 38 อาคาร จำนวนเท่ากันพอดี

| เขต     | อาคารค่ากลาง 60,000 บาทขึ้นไป | อาคารค่ากลางต่ำกว่า 30,000 บาท | อาคารทั้งหมด |
| ------- | --------------------------------- | ---------------------------------- | ------------- |
| พระโขนง | 38                                | 38                                 | 106           |
| บางนา   | 22                                | 54                                 | 101           |
| สวนหลวง | 9                                 | 58                                 | 77            |
| ประเวศ  | 0                                 | 93                                 | 93            |

การนับในตารางใช้ค่ากลางรายอาคารชุดเดียวกับตารางก่อนหน้า และเกณฑ์ 30,000 กับ 60,000 บาทเป็นเกณฑ์ที่ฟิจิทัลเลือกเพื่อแบ่งกลุ่ม ไม่ใช่เกณฑ์ของกรมธนารักษ์

สวนหลวงมีอาคารกลุ่มราคาสูงเพียง 9 จาก 77 อาคาร และอาคารที่ราคาประเมินสูงที่สุดของเขตอยู่ที่ 80,850 บาทต่อตารางเมตร อาคารในเขตนี้ราวสามในสี่จึงอยู่ในกลุ่มต่ำกว่า 30,000 บาท ผู้ซื้อที่มองหาห้องปล่อยเช่าราคาประเมินต่ำใกล้แนวถนนสายหลักของฝั่งตะวันออกจึงมีตัวเลือกในสวนหลวง 58 อาคาร หรือราว 1.5 เท่าของพระโขนงเมื่อนับเฉพาะกลุ่มนี้ ส่วนนายหน้าที่รับขายห้องในอาคารกลุ่มราคาสูงของสวนหลวงต้องอธิบายให้ได้ว่าอาคารนั้นต่างจากอาคารส่วนใหญ่ของเขตอย่างไร

### คอนโดในบางนาที่ราคาประเมินต่ำกว่า 30,000 บาทต่อตารางเมตรมีกี่อาคาร

มี 54 อาคารจาก 101 อาคาร หรือมากกว่าครึ่งของอาคารชุดในบางนาที่มีแถวห้องชุดพักอาศัยในไฟล์ ขณะที่อาคารที่ค่ากลางตั้งแต่ 60,000 บาทขึ้นไปมี 22 อาคาร และสูงสุด 134,600 บาท ผู้ซื้อที่เทียบราคาเสนอขายของห้องในบางนากับค่ากลางของทั้งเขตจึงอาจสรุปผิดได้ง่าย เพราะอาคารในเขตแบ่งเป็นกลุ่มราคาต่ำจำนวนมากกับกลุ่มราคาสูงจำนวนน้อย การเทียบที่ใช้ได้คือเทียบกับอาคารเดียวกันหรืออาคารข้างเคียงบนถนนเดียวกัน

## ชั้นสูงกับชั้นล่างของอาคารเดียวกัน

ในสามเขตนี้ ราคาประเมินห้องชุดพักอาศัยของอาคารเดียวกันต่างกันระหว่างชั้นไม่มาก อาคารที่มีตั้งแต่ 5 แถวขึ้นไปมี 263 อาคาร และค่ากลางของอัตราส่วนราคาสูงสุดต่อต่ำสุดในอาคารเดียวกันอยู่ที่ราว 1.07 เท่า

| ตัวชี้วัด (พระโขนง บางนา สวนหลวง รวมกัน)             | ค่า            |
| ------------------------------------------------------- | -------------- |
| อาคารที่มีแถวห้องชุดพักอาศัยตั้งแต่ 5 แถว       | 263 อาคาร      |
| ค่ากลางของราคาสูงสุดหารด้วยราคาต่ำสุดในอาคาร | ราว 1.07 เท่า  |
| สัดส่วนอาคารที่ส่วนต่างเกินร้อยละ 20             | ราวร้อยละ 12 |

ทุกค่าในตารางคำนวณโดยฟิจิทัล แถวในอาคารเดียวกันอาจต่างกันทั้งจากชั้นและจากอาคารย่อย ไฟล์ไม่ได้แยกสาเหตุไว้

ส่วนต่างที่ชัดกว่าชั้นคือประเภทการใช้ อาคารที่มีทั้งแถวห้องชุดพักอาศัยและแถวห้องชุดเพื่อประกอบการค้า มีค่ากลางของห้องประกอบการค้าสูงกว่าห้องพักอาศัยในอาคารเดียวกันราวร้อยละ 18-20 ในทั้งสามเขต คือพระโขนง 44 อาคาร บางนา 48 อาคาร และสวนหลวง 52 อาคาร ผู้ที่ซื้อห้องชั้นล่างเพื่อเปิดร้านหรือสำนักงานจึงควรตรวจว่าห้องนั้นจดทะเบียนเป็นประเภทใด เพราะราคาประเมินของสองประเภทไม่เท่ากัน

### ห้องชั้นสูงมีราคาประเมินสูงกว่าชั้นล่างหรือไม่

ในอาคารส่วนใหญ่ของพระโขนง บางนา และสวนหลวง ราคาประเมินห้องชุดพักอาศัยระหว่างชั้นต่างกันไม่มาก ค่ากลางของส่วนต่างระหว่างแถวที่สูงที่สุดกับต่ำที่สุดในอาคารเดียวกันอยู่ที่ราวร้อยละ 7 และมีเพียงราวร้อยละ 12 ของอาคารที่ต่างกันเกินร้อยละ 20 ผู้ขายห้องชั้นสูงที่ตั้งราคาสูงกว่าห้องชั้นล่างมาก จึงอ้างราคาประเมินเป็นเหตุผลได้น้อย เหตุผลเรื่องวิวหรือความเป็นส่วนตัวเป็นเรื่องที่ผู้ขายต้องอธิบายเอง

## แขวงที่อาคารชุดกระจุกตัว

อาคารชุดในไฟล์ของพระโขนงเกือบทั้งหมดบันทึกแขวงเป็นบางจาก คือ 98 จาก 106 อาคาร ส่วนบางนาแบ่งเป็นบางนาเหนือ 49 อาคารและบางนาใต้ 43 อาคาร

| เขต     | แขวงตามไฟล์ | อาคาร | ค่ากลางรายอาคาร (บาท/ตร.ม.) |
| ------- | ------------- | ----- | ------------------------------ |
| พระโขนง | บางจาก        | 98    | 41,100                         |
| บางนา   | บางนาเหนือ   | 49    | 27,350                         |
| บางนา   | บางนาใต้     | 43    | 26,500                         |
| สวนหลวง | สวนหลวง       | 41    | 20,000                         |
| สวนหลวง | อ่อนนุช       | 24    | 17,900                         |
| สวนหลวง | พัฒนาการ      | 7     | 19,800                         |

ไฟล์มีแถวที่ชื่อแขวงไม่ตรงกับเขตอยู่จำนวนหนึ่ง เช่น อาคารในเขตบางนาที่บันทึกแขวงเป็นสีลม และแถวที่ไม่มีชื่อแขวง ฟิจิทัลไม่ได้แก้ข้อมูลเหล่านี้ และนับตามชื่อที่ไฟล์บันทึกไว้ ตัวเลขรายแขวงของพระโขนงกับค่ากลางของทั้งเขตจึงเท่ากันที่ 41,100 บาท เพราะอาคารเกือบทั้งเขตอยู่ในแขวงบางจาก ส่วนบางนาเหนือกับบางนาใต้มีค่ากลางใกล้กันที่ 27,350 และ 26,500 บาท

### คอนโดแขวงอ่อนนุชราคาประเมินเท่าไร

ค่ากลางรายอาคารของแขวงอ่อนนุช เขตสวนหลวง อยู่ที่ 17,900 บาทต่อตารางเมตร จาก 24 อาคารในไฟล์ และอาคารที่สูงที่สุดในแขวงอยู่ที่ 25,400 บาท ต่ำกว่าค่ากลางของแขวงสวนหลวงที่ 20,000 บาท ชื่อแขวงในไฟล์เป็นแขวงตามที่อยู่ของอาคารชุด ไม่ใช่ชื่อย่านที่คนเรียก คอนโดที่โฆษณาว่าอยู่ "อ่อนนุช" จึงอาจบันทึกอยู่ในแขวงพระโขนงเหนือ บางจาก หรือสวนหลวง ผู้ซื้อต้องตรวจเลขทะเบียนอาคารชุดหรือที่อยู่ในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ก่อนเทียบราคา

## วางราคาประเมินไว้ข้างราคาเสนอขาย

ราคาประเมินห้องชุดเป็นตัวเลขชุดเดียวที่ผู้ซื้อ ผู้ขาย และนายหน้าเปิดดูได้ตรงกัน แม้จะต่างจากราคาตลาด ผู้ซื้อหรือผู้ขายห้องชุดในพระโขนง บางนา และสวนหลวงเริ่มจากแถวของอาคารตัวเองในไฟล์ แล้วไล่ออกไปหาอาคารข้างเคียง

1. ค้นแถวของอาคารที่สนใจในไฟล์ของกรมธนารักษ์ โดยเลือกประเภทห้องชุดพักอาศัยและชั้นที่ตรงกับห้อง
2. เทียบกับค่ากลางของเขตในตาราง เพื่อดูว่าอาคารอยู่กลุ่มราคาประเมินสูงหรือต่ำ
3. เทียบกับอาคารข้างเคียงในแขวงเดียวกัน ไม่ใช่ค่ากลางของทั้งเขต
4. คำนวณราคาประเมินรวมของห้องจากพื้นที่ในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แล้ววางไว้ข้างราคาเสนอขาย
5. ถ้าตั้งราคาห้องชั้นสูงต่างจากชั้นล่างมาก ให้เตรียมเหตุผลอื่นนอกจากราคาประเมิน

## สรุป

ไฟล์ราคาประเมินอาคารชุดของกรมธนารักษ์ให้ค่ากลางรายอาคารในพระโขนง 41,100 บาทต่อตารางเมตร บางนา 27,350 บาท และสวนหลวง 19,500 บาท ต่ำกว่าวัฒนาและคลองเตยที่ราว 73,000 บาท ช่วงราคาภายในเขตกว้าง พระโขนงมีอาคารกลุ่มราคาสูงและต่ำอย่างละ 38 อาคาร ส่วนบางนามีอาคารต่ำกว่า 30,000 บาทมากกว่าครึ่ง ราคาระหว่างชั้นในอาคารเดียวกันต่างกันราวร้อยละ 7 ผู้ซื้อห้องชุดปล่อยเช่าและนายหน้าในสามเขตนี้จึงควรเทียบราคาเสนอขายกับแถวของอาคารนั้นในไฟล์ ไม่ใช่ค่ากลางของทั้งเขต

## คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

### ราคาประเมินห้องชุดใช้ทำอะไร

กรมที่ดินใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใช้ราคาประเมินเป็นฐานของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดินรายปีอยู่ใน[ทำเลท่าศาลา หนองป่าครั่ง CBP ม.พายัพ กับภาษีที่ดินรายปี](https://phygital.co.th/insights/tha-sala-nong-pa-krang-cbp-new-cbd-location)

### คนเดินทางจากย่านอ่อนนุชด้วยรถไฟฟ้ามีมากแค่ไหน

สถิติผู้โดยสารของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองซึ่งมีสถานีในย่านนี้อยู่ใน[เจาะทำเลอ่อนนุช-ปุณณวิถี สายสีเหลือง 16.5 ล้านคน-เที่ยว](https://phygital.co.th/insights/onnut-punnawithi-new-expat-hub-yellow-line-location)

### ผู้เช่าที่ทำงานในเมืองต้องเสียค่ารถไฟฟ้าเท่าไรถ้าพักในบางนา

ขึ้นกับสายและสถานีต้นทางปลายทาง ค่าโดยสารของแต่ละสายตามไฟล์ของกรมการขนส่งทางรางอยู่ใน[รถไฟฟ้ากรุงเทพ 2569 ค่าโดยสาร 8 สาย สูงสุดเที่ยวละ 65 บาท](https://phygital.co.th/insights/bangkok-metro-2026-new-lines-gold-rush-locations)

### ผู้เช่าที่เป็นพนักงานบริษัทต่างชาติมาจากกลุ่มไหน

ไฟล์ราคาประเมินไม่มีข้อมูลผู้เช่า สถิติใบอนุญาตธุรกิจของคนต่างด้าวแยกประเทศอยู่ใน[ฮับสำนักงานภูมิภาคกรุงเทพฯ ใบอนุญาตบริการต่างชาติ 3,805 ฉบับ](https://phygital.co.th/insights/bangkok-fintech-hub-asean-regional-office-b2b-opportunity)

### ไฟล์ของกรมธนารักษ์มีราคาประเมินที่ดินรายแปลงด้วยหรือไม่

มี เป็นชุดข้อมูลราคาประเมินที่ดินแยกไฟล์รายจังหวัด แต่ไฟล์กรุงเทพฯ บันทึกตำแหน่งแปลงด้วยเลขระวางแผนที่ ไม่มีชื่อเขตหรือแขวง การเทียบรายเขตจากไฟล์นั้นจึงต้องใช้แผนที่ระวางประกอบ

### ที่จอดรถในอาคารชุดมีราคาประเมินแยกหรือไม่

บางอาคารมีแถวประเภทที่จอดรถยนต์ส่วนบุคคลแยกจากห้องชุด ในบางนามี 40 แถว ค่ากลางอยู่ที่ 8,300 บาทต่อตารางเมตร ส่วนพระโขนงและสวนหลวงมีแถวประเภทนี้เพียง 3 และ 5 แถว อาคารส่วนใหญ่ไม่ได้แยกที่จอดรถเป็นห้องชุด

### ห้องชุดที่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์มีราคาประเมินในไฟล์หรือไม่

ไม่มี คำอธิบายชุดข้อมูลระบุว่าครอบคลุมเฉพาะห้องชุดที่ออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว โครงการใหม่ที่ยังก่อสร้างหรือยังไม่จดทะเบียนอาคารชุดจึงยังไม่มีแถวในไฟล์

## ประกาศขายห้องชุดที่บอกแค่ราคาเสนอขายทำให้ผู้ซื้อต้องหาตัวเลขอ้างอิงเอง และถามนายหน้าเรื่องเดียวกันซ้ำหลายรอบ

ให้ PHYGITAL AGENCY เขียนประกาศขายห้องชุดในพระโขนง บางนา และสวนหลวง ที่วางราคาประเมินของทางราชการไว้คู่กับราคาเสนอขายตั้งแต่บรรทัดแรก

- [นัดประชุมผ่าน Google Meet](https://calendar.app.google/DotQdE7Ca8LZG6Us5)
- [เพิ่มเพื่อนใน LINE](https://lin.ee/J8Qq8Do)